利率调整时代！哪个房贷更合算？

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本篇共1084字｜预计阅读时长2分钟

比较利率（Comparison rate）通常以百分比的形式在贷款利率（interest rate）的旁边一起展示。它作为一个工具，帮助贷款人了解一个贷款产品真正需要支付的费用，包括利率和各种杂费。

顾名思义，比较利率就是用来比较各个银行的贷款产品的实际支出。以前，有些不良银行通过降低利率的方式招揽客户。当客户被低利率吸引而选择了贷款产品，银行再通过收取客户高额杂费的方式弥补损失。所以自2003年7月1日起，政府规定所有银行必须同时展示贷款利率（Interest rate）和比较利率（Comparison Rate）。

但事实是，当客户使用比较率来比较他们的住房贷款选择时，可能并不了解抵押贷款的真正成本。

专家认为，如果依靠比较率来判断自己是否获得了一个更好的抵押贷款，可能是浪费借款人的时间和金钱。为什么呢？

简单的说，比较利率（Comparison Rate ）是一个比较住房贷款的参数，它把所有相关的银行费用包括开户费、账户管理费等计入贷款利率，从而让你对各个产品有个直观的比较。

但专家们警告说，不要过分“迷信”比较利率。大家要注意的是，现在不少银行会把免费存款账户、信用卡等都捆绑到贷款品种中去， 而这种隐形的优惠是没有办法比较利率（comparison rate ）中反映出来的。

调查显示，在申请抵押贷款时，50%的澳大利亚人都会将比较利率考虑在内。

尽管如此，84％的人不知道比较利率是如何计算，它到底代表了什么？

在线贷款机构Uno的首席执行官Vincent Turner建议，借款人最好跳开比较利率去考虑贷款问题，因为这个利率有时会给他们带来虚假的安全感。

“比较利率是基于15万澳元的贷款规模计算的，这对绝大多数澳大利亚人来说是具有误导性的。” Vincent Turner说。 “它应该重新调整升级，因为消费者价格指数（CPI）上涨幅度远超过了贷款规模。”（CPI：代表了通货膨胀的速度）

目前，澳大利亚的平均房屋贷款约为393,200澳元。比较利率是基于25年期的贷款，而目前大多数贷款是30年期。

举例

在一年期固定利率为3.69％的25年房屋贷款中，当利率转换到3.68％的浮动利率，30万澳元贷款的总成本为46万澳元。相对应的比较利率是4.67％。

比较第二种选择 ，25年三年期贷款3.79％的固定利率，转换到4.84％的浮动利率，最终贷款成本50.7万澳元。相对应的比较利率是4.61％。

可见，尽管第一种比第二种选择便宜了47,000澳元，但比较利率是相似的。主要因为一旦一年的固定利率期限到期，利率会转变成那款贷款产品的最高利率 4.75％ ，而不是实际中的转换利率3.68％。

此外，通过公式  比较利率 = （$150K X 利率 + 每年的各种杂费） / $150K 可以得知，比较利率是以15万澳元的贷款额作为分母计算出来的。所以贷款额越高，那么比较利率就越小。 而15万贷款额远远小于澳洲平均贷款额的44.4万澳元, 新南威尔士州的54.4万澳元和维多利亚的43.9万澳元。

所以，当贷款额比较大的时候，比较利率实际上已经不能起到比较的作用了。