专家教你如何分配自己的房产
如何将房屋或公寓转让给下一代或其他人是非常重要的一个话题，因为搞不好就会有纠纷。看看德国专家的意见。
首先，必须搞清这些基本问题：房产到底价值多少？自住还是租用的房产？一共有几个继承人？所有孩子都参与继承吗？房产和地皮是否分开？然后根据不同的情况会出现不同的可能性。一般来说，自住房地产的转让还是相对容易的。但是，当涉及价值超过40万欧元的租赁物业时，情况就变得非常复杂。重要提示：所有后代基本上都有权享有遗产的相同份额。
如果可能，请确保房产在转让时无债务。特别是对于不产生任何收入的私人财产，至关重要的是不要让孩子负担额外的负担。因为在继承方面，不仅可以继承资产，负债都是要同时继承的。如果房产还没有及时偿还掉当前的抵押贷款，这个房屋当然也是可以用来继承的，但是继承人同时也有还清贷款的义务。当然，继承人仍然也可以拒绝继承，或寻求其他融资机会来还清房贷。
如果自住房是用来养老居住的，那么无需那么急得就把房子转让给下一代，因为将来作为遗产的话，每个孩子们都会获得40万欧元的免税额。如果房产已经超过了免税额度，而且您想在世的时候就将自己的财产转移给孩子，那么在财产转移文书上一定要写明使用权。这样，孩子将成为所有者，但您自己可以继续照常使用房屋。
当然，为了避免继承的纠纷，可以提前手写遗嘱。但是，公证后的遗嘱才能确保继承和捐赠合同的有效性。而相关成本在很大程度上取决于遗产的价值。
如果想要把用于出租的房地产也提前转移给孩子，在文书上注明使用权也是非常正确的选择。尤其是在涉及较大的房地产资产的情况下，所有者通常会通过逐渐捐赠的方式来避开房产赠与税。注明使用权以后，既可以保证赠与人在有生之年继续享受租金收益，而且也可以防止受赠人提前将房产出售，因为买方必须尊重土地登记册中的使用权。
无论是巴洛克式的城堡还是小小的果园，只要被继承人没有额外的遗嘱，那么就根据法律规定的程序按照房地产继承。法定继承程序确保了配偶和子女获得法定遗产：而且亲缘关系越紧密，比例就越大。但是，尤其是在房地产领域，这可能意味着同一个房产会有几个不同的继承人，房产不容易分割，导致最后不得不出售房产。因此，尤其是对于房地产而言，所有者应提出相关约束力的继承顺序确保继承顺利进行。
所有者可以使用不同的选项来确保其财产的继承。可以通过遗嘱（Testament）直接指定继承房屋和土地的继承人，也可以通过继承合同（Erbvertrag）保障自己伴侣的权益，或者也可以一步步转让给自己的孩子。具体的可能性如下
遗嘱
立遗嘱者可以随时自由决定如何处理其身后的财产。财产所有人拟定遗嘱具有以下优势：·其中某一个孩子可以被指定为唯一的继承人，也可以剥夺某人的继承权（注意，强制性部分的权利是不能剥夺的）。另外，在遗嘱中可以注明相关分割顺序，这样就能确保某个继承人能单独获得的遗产。例如，一个孩子可以继承房屋，另一名孩子可以继承股份，从而使双方都能获得相同价值的遗产。为了防止亲戚之间发生争执，可以指定受信任的人当遗产管理人。
继承合同
对于未婚人士，继承合同是一个很好的选择。继承合同与遗嘱的本质区别在于，继承合同不是单独书写的，而是由双方共同缔结。这保证了财产最初会转让到自己的伴侣手里，仅在伴侣也死亡后，房产才成为原始所有者的子女能继承的财产。如果以前婚姻的孩子也有权获得财产，就更应该考虑这样的继承合同。重要提示：与伴侣订立继承合同的任何人均不得剥夺其子女强制性能继承的部分。
礼物
尤其是房产价值较大的情况下，考虑提早把财产转移给自己的孩子是值得的。尤其有多个继承人的情况下，更应该如此，不仅能避免冲突，而且可以每十年重复使用一次免税额。意思是如果在十年内赠与自己的子女如不超过40万欧元的资产的话，则无需征税。对于资产额交大的财产，也可以考虑以下方式：所有者最初将财产的一部分转赠给其配偶。随后，父母双方将各自的份额分别转给共同的孩子，那么这个共同的孩子也能够享受两次免税额。
尤其对于房地产，及时做出明智的决定是非常重要的。但是，无论您选择哪种方式，都比法定继承要好，特别是有多个孩子的情况下。否则，总是存在必须出售财产以平均分配给所有继承人的危险。