老破小加装电梯，怎么比摇前滩都要难
上海给既有楼梯房加装电梯的行动，这两年是如火如荼，几乎每天都有大红喜报宣布XX小区XX单元安装电梯开工了。
但最近这个篱笆上了帖子火了：一个开工快一年的电梯，到现在都还没造好，这电梯就算凉了吗？
我们都知道给老房子装电梯会遇到很多问题，然而神奇的是，不少人觉得自己买的老破小马上就会装上电梯，瞬间变成“市区低容积率电梯洋房”，住起来不要太舒服。
这种好事，我怎么没遇上？
拜托，快醒一醒吧。
1
最近我遇到不少买房人，明明那么普通，却又那么自信。
自以为自己就是那个天选之子，能轻易摇到喜爱的新房，然而红盘不是那么好摇的，中签率往往只有不到20%，大多数都是陪跑的“买房气氛组”。
在概率面前，人人平等，老破小装电梯也是一个道理。
上海有接近800万套房子，但是其中大多数都楼梯多层住房。据统计，上海没有电梯的住宅单元一共约22万个，你没看错，220000个单元。
上海楼梯房加装电梯起步很早，2012年就开始了，但2012-2017年六年间，一共只立项了140台，投运了54台。
2018年，进度加快，立项188台，投运36台。
2019年，大幅提升，立项624台，投运131台。
2020年1-6月，则立项了279台，投运了107台，年初由于疫情的关系有所停滞，那么往高了算，折合到全年，最多大概能投运300台。
一年300台是什么概念？300/220000=0.13%，从中签率上来说，比上海今年最难摇的尚峰名邸还要难61倍！
0.13%的概率，你有这个运气，要不先摇几个前滩给我看看？
有人说，上海每年都在说要加快推进老旧小区加装电梯，以后会加速的呀。
好，就算之后的年份里，每年加装数量都是现在的5倍，一年1500台，够给力了吧，等到给上海六成的老破小装上电梯，你知道是什么时候吗？
公元2108年，没错，也就是要花八十八年，如果从秦王征战六国开始装电梯，等装到60%的时候，汉武帝都继位了。
从概率上来说，老破小搏电梯，堪称中彩票。
2
加装电梯缓慢的背后，是具体实行的超高难度。就像开头篱笆上的帖子一样，占据了人行道的电梯加装，就算一开始急了，未批先建了，也得给你停掉，不能妥协。
电梯加装的技术前提有很多：
原建筑本身有沉降的，不稳定的，不能装；
新建电梯井不能独立承载载荷、地震的，不能装；
不能满足防火规范、自然通风、采光、消防疏散的，不能装；
连廊净宽超过1.2米，净长超过1.5米，不能装；
影响通行，超出建筑退线红线的，不能装；
等等等等。
当然最最关键的，就是征得单元居民的同意。
2020年以前，电梯加装必须经得90%以上业主同意，现在放宽到三分之二同意，而且还有政府补贴、公积金提取等优惠措施，看似毫无阻碍，实际上呢？
一楼住户平添了噪音，侵占了采光面，却没得到任何好处，我凭什么支持？
二三楼住户，我买进价比五六楼可高多了，现在人家只要花几万块钱就能反超我，还要我出钱？没门！
绝大多数情况下，除了顶楼次顶楼的住户，其他楼层并没有直接的需求和迫切的动力去出钱装电梯，甚至还要面临低楼层居民的反对。
上海本地人并没有我们想象中那么有钱，只是有一套市区的老房子而已，收入并不高，平时买菜、坐车都要精打细算，一下子拿出这么多钱，基本是吃不消的，况且不是给自家装修，出钱装的还是个公共设施，这就更不能接受了。
3
那为什么大家总是觉得身边谁谁谁家装了电梯，哪里哪里又开工了呢？
这是一种典型的幸存者偏差。
2012-2020年，上海的楼梯房一共加装了约500台电梯，在22万个单元面前，0.23%的几率堪称国宝级。
但是，给老房子装电梯，既是居民们的喜事，更是当地街道、居委的政绩。由于老工房不是棚户区，短时间内是不可能拆的了，因此给它们装电梯就是当地改善居民生活条件、申请旧改预算的最大动力。
所以，每次立项、开工、投运，都是红旗飘飘，大张旗鼓，生怕你不知道，加上街坊邻居一讨论，就给了你一种遍地加装电梯的假象，也给了所有待装单元居民一个盼头。
然而，实际层面低到令人发指的装梯率，使得盼头终究是个盼头而已。
那就有人说了，我只要提前知道装电梯的计划，那不就可以趁机埋伏好了么？
我又要搬出这句话了：你明明那么普通，为什么却那么自信。
装电梯的补贴预算有多少，谁最清楚？区里，街道里。
装电梯的技术条件是否满足，谁最清楚？区规划局、质检中心。
这个单元业主装电梯的意愿大不大，谁最清楚？居委，社区办。
哪个业主最支持，哪个业主最反对，哪幢楼可以先装，这些信息，你一个外来和尚，哪里有每天在居委会门口唠嗑的爷叔阿姨们清楚。
反过来，房东反而可以利用信息不对称，给你一种马上要装电梯的错觉，趁势抬价，那么把希望寄托于装电梯的你，大概率会被房东割韭菜。
4
当然，老破小不是不能买。
其实老破小一开始并不叫老破小，更正规的说法是：老工房。
老工房是上世纪50年代以来解决上海工人阶级住房需求的伟大产物，但随着岁月的流逝，老工房变成了大家耳熟能详的名字：老破小。
老，因为多建于20世纪50年代至90年代，房龄比较高了。
破，因为设施老化，维护不善，看上去有点破旧。
小，其实对于当年从几口人挤在十几个平方升级上来的市民来说，三五十平已经不小了，只不过显著小于目前动辄100平的商品房罢了。
老破小地段好，租售比高，总价低，流动性好，特别适合刚来上海的小年轻过渡，上班近，好卖好租，也是置换下一套的基石。
但随着上海越来越倾向于吸引高端人才，产业外移的趋势也十分明显，市区更新节奏大大放缓，老破小已经越来越不具备市场竞争力。所以我们总是说，预算有限的情况下，买房优先买交通便利的郊区次新房，不太推荐市区无学区老破小。
比如我去踩盘的美邻苑小区，位于闵行华漕，外立面粉刷一新，小区路面、绿化也重新铺建，每个单元门下的不锈钢大门和人脸识别门禁，不比现在的新房差。
比如最近很火的潍坊社区食堂，就是老破小里的网红餐厅，方便、实惠程度，郊区次新房可比不上。
所以，老破小并不是因为装电梯的概率不高而就完全不能买了，事实上，老破小未来一段时间可能会扭转过去几年的颓势，重新迎来大家的关注。
5
上海的人口政策在逐步放开，刚需人群变多，老破小的受众变广。
年轻人工作很忙，最重要的就是节约通勤时间，老破小位置好，上班近，吃饭购物都很方便，一下班就可以回到温馨的小家，何乐而不为？
况且内环内450万，外环内310万，能达到这个标准的，基本就是老破小了，交易的时候能节省五位数甚至六位数的增值税，不香吗？
我们认为，老破小当然可以买：
1.有学区的老破小，是硬通货；
2.地段是老破小的本钱，地段越好越值得买，最好内环内，多轨交，离就业中心近；
3.老破小也分等级，房龄相对比较新，比如1990年以后的，品相相对比较好的，经过美丽家园改造的，值得买；
4.不要搏装电梯，选楼层好的3、4楼，带院子或者采光不受影响的1楼也可以考虑。