受托卖房人以明显低于市场价出售房屋,委托人有权要求赔偿差价损失|民商事裁判规则
阅读提示：民间借贷关系中的借款人在借款的同时出具委托书，委托贷款人或者其指定的第三人出售其所有的房屋，在借款人到期未偿还借款的情况下，该受委托人有权以借款人的名义出售房屋，除有恶意串通情形外，借款人不得主张合同无效。但如果借款人可以证明受委托人出售房屋的价格达不到交易当时同地区房屋市场价的70%的，则可以行使撤销权请求撤销该房屋买卖合同。
此外，根据本文引用的案例，受委托人以超低价出售房屋的，借款人除了可以主张撤销合同之外，还可以要求该受委托人赔偿其房屋差价的损失。
委托卖房过程中，受委托人违反诚实信用原则，以明显低于正常市场价值的低价出售房屋，委托人不仅可以主张返还已支付的服务费，还可以要求其承担赔偿房屋差价损失的责任。
一、2014年10月20日，王馨与董某签订《借款合同》，向董某借款100万元，借款期限为三个月；同日，王馨向周静（董某之妻）出具授权委托书，全权委托周静办理其名下301号房产的相关贷款还款手续及代为定价、出售房屋以及办理过户手续。该借款合同及委托书均经公证处公证。
二、王馨没有按约定时间偿还借款。2015年6月16日，周静作为王馨的委托代理人与侯某签署了《存量房屋买卖合同》，约定以98万元的价格出售该301号房屋，并代王馨协助侯某办理了房屋所有权转移登记手续。房款全部用于抵销王馨向董某借款的本息。经查，交易当时301号房屋实际价值为150万左右。
三、王馨以周静没有尽受托人的义务，低价销售房屋严重损害其合法权益为由向法院起诉，请求法院判令周静赔偿损失50万元。
四、一审法院判决支持了王馨的诉讼请求。周静不服，向北京市二中院提出上诉。北京市二中院最终判决驳回上诉，维持原判。
民间借贷关系中的借款人委托贷款人指定的第三人出售其房屋，则该第三人有权以借款人名义签订房屋买卖合同，借款人不得主张合同无效。但是，如果受委托人出售房屋的价格达不到市场价的70%的，借款人可以主张行使撤销权或者请求受委托人赔偿房屋差价的损失。
本案中王馨在与董某签订借款协议的当天签订委托书，委托董某之妻周静出卖其房产，因此，周静有权在王馨未按时还款时以王馨的名义签订房屋买卖合同。但案涉301号房屋实际价值在150万左右，而周静擅自以98万元出卖，可以认定其具有过错，因此法院判决周静赔偿王馨房屋差价损失。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1、房屋买卖中的受托人应当本着诚实信用原则，为委托人的利益妥善处理委托事项。特别是在涉及出售房屋、确定成交价款等重大事项时，最好事先征求委托人的意见，或者事后及时通知委托人。
2、在受委托人违反诚实信用原则以超低价（通常为低于同时同地市场价格的70%）出卖房屋时，委托人可以行使撤销权撤销该房屋买卖合同，或者直接起诉要求受委托人赔偿房屋差价的损失。
《中华人民共和国合同法》
第三百九十九条 受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。
第四百零一条 受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
二十四、民间借贷与代理售房的处理
民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。
借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。
法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。
第二，关于周静处理涉案委托事项时是否存在过错或者重大过失，给王馨造成损失，应承担相应法律责任的问题。
王馨向周静出具涉案委托书，虽然委托书中没有约定王馨向周静支付报酬，但是，该委托书是在王馨欠董×100万元借款的背景下，为了保证该笔借款的偿还所出具的。周静作为董×的配偶，对于处理委托事项出售涉案房屋确保偿还董×的欠款是具有利害关系、可以从中获取经济利益的，因此，王馨与周静的委托关系不是完全的无偿委托关系。
《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。该法第四百零一条规定：受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。王馨涉案向周静出具的委托书，委托事项笼统、委托范围宽泛。周静作为受托人，应当本着诚实信用原则，为委托人的利益妥善处理委托事项，特别是在涉及出售涉案房屋、确定成交价款等重大事项时，应当征求王馨的意见，或者应当在处理完毕后向王馨报告处理结果。但是周静未举证证明其在出售涉案房屋前征求过王馨的意见，也未举证证明其在涉案房屋出售后向王馨报告处理结果。周静在出售涉案房屋时，应当对涉案房屋一般市场价值进行了解，所以周静应当知道涉案房屋一般市场价格的情况。周静在应知涉案房屋一般市场价格的情况下，并没有本着诚实信用原则，按照正常的存量房屋买卖流程，寻求可能出价最高的交易对手，却以严重低于市场行情的98万元的超低价格出售给参与过向王馨追讨债务的李×，导致王馨遭受重大经济损失。周静的代理行为具有明显的过错乃至重大过失，给王馨造成重大损失，王馨要求赔偿损失，一审法院予以支持，并无不当。一审法院根据当时房价正常市场价格和涉案房屋实际出售价格之间的差价，认为当时涉案房屋出售价格至少低于同期房价56万元，并全额支持王馨50万元的诉讼请求，本院不持异议。周静关于周静履行代理职责并未导致王馨利益明显受损，周静不应承担赔偿损失责任的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
周静与王馨委托合同纠纷二审民事判决书[北京市第二中级人民法院 (2017)京02民终1435号]
（本文责任编辑：杨巍）
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