央行会加息还是会减息？现在应该买房子吗？
本周三(1月9日) ，加拿大央行宣布保持基准利率在1.75% 不变，符合市场预期。对未来利率走势，央行官员和市场人士却有不同见解。央行官员依然维持未来加息到2.5%至3.0%的目标，而相当一部分市场人士却认为，美加两国未来一两年的经济数据有下行风险，2019年下半年有减息的可能。
其实，自2017年7月开始，加国央行已经5次加息，大多伦多地区的房地产市场的基本走势一直是"公寓热独立屋冷"。在日常工作中，我观察到的现像是，在独立屋市场，绝大部分买家是真正的用家，包括为孩子换学区的换房客。在公寓市场，除了买来自住的朋友们，还有很多买来收租的投资客人。
事实上，虽然利率在上涨，贷款难度也增加了，能买得起买房子的人确实少了一些。但是，无论是自住还是投资，并不是所有人都不买房子而去租房，因为，长期租房真地不划算！
租房vs. 买房
1999年，我刚到多伦多，就在本地主流大报<<Toronto Star>>上读到一篇题为<<Have,or Have Not>>的文章，大意是说，如果买房，人们通常会贷款，摊还期 (Amortization) 一般为25年。25年里，买房人的支出用于还贷款，租房人的支出用于付租金，金额可能相差不远，然而，25年以后，结果会相差很远。买房的人，手里会有一间供完贷款的房子，並且享有物业升值的收益，用西人的话讲，买房的人属于“Have”型的有产者。过去10年里，普通公寓的价格大部分都已经翻了一倍，买了独立屋的朋友们在房价上翻一番的例子也很多了。
可是，租房的人将钱交了租金，到头来手里还是没有房子，更没有机会赚取物业升值的差价，依然属于“Have Not”型的无产者。而且，最近两年房租上升的幅度不小，租客如果因为任何原因而需要搬家，几乎绝无可能用原来的租金租到上次那么好的房子，生活水准会立即下降。更不要说，假设人在晚年时突然需要一笔钱，原来买了房子的人可以售房变现，或是抵押房子去贷款，而一直租房的人就没有这么容易筹钱了。到生命的终点，能否留下点什么，更是明显看出“Have”和“Have Not”的区别。
也许有人会说，“多伦多的房价就是华人炒起来的”，“华人最爱买房子”。其实，即使是在没有很多华人朋友在加拿大买房之前的上百年里，多伦多的房地产市场也在一路向上发展。在过去的上百年里，加拿大的房贷利率也是有高有低。但是，本地富有的西人朋友们早就明白，拥有房地产，会对人的一生产生巨大的影响，尤其重要的是，决定了人到晩年的资产数额和生活质量。
步步登高---换房的“1+50%定律”
从事专业地产经纪工作10几年了，经历了为很多客户朋友买房卖房的具体过程，也发现很多人从青年到老年一生中买房卖房的典型的循环过程。
青年人读书时住在父母家里或是租房，工作后尽可能存钱攒首期，稍有能力，就先贷款买公寓楼房，开始拥有自己的房地产。然后，结婚时或是快有第一个孩子时，卖掉公寓楼房，买入镇屋或半独立屋，因为镇屋或半独立屋的睡房和卫生间都多，还可能有一个小院子让孩子玩耍。接下来，孩子多了，工作职位和薪水都更高了，就卖掉镇屋或半独立，买入独立屋，独门独院，孩子更开心，自己也能享受更大生活空间，更可以请朋友开Party，有点吵闹也不怕影响他人。最后，等孩子们上学、结婚，他们自己买房搬走之后，或是等到干不动剪草、铲雪的体力活儿了，上了年纪的老人家会卖掉独立屋，买个好点儿的公寓楼房去住，因为独立屋贷款基本还清，房价也升了一大截，一买一卖之后手中还剩一大笔钱，每年都可以潇洒地去外地度假，享受高质量的晚年生活。
这样一个步步登高的过程貌似随机，但实际上有一个“1+50%定律”在起关键作用，这个定律可以帮助朋友们决定何时换房，换到哪里。“1+50%定律”是指，我们要买的下一个房子的房价大约等于手中这个房子目前的市场价再加50%左右。在我经手的众多案例中，一个普通的技术移民家庭走过这样一条路，买的第一个房子是20万左右的公寓，几年后30万左右卖出，买入45万左右的半独立屋。再过几年，将手中的半独立屋以70万左右卖出，买入100万左右的独立屋。其实，这可能是很多家庭走过的换房之路。走得越早，每一步买房的价位就越低，赚到的房价升幅也越大，未来还清房贷无忧无虑去旅游度假这一天也能来得更早。
曾经有那么几年，独立屋房价暴涨，而公寓楼房的价格在原地踏步，这种步步登高的阶梯似乎被打断了。然而，在过去两年独立屋和无管理费镇屋的价格下调不少，公寓售价反而明显上涨，这种"换房登高"的阶梯又被市场修复了。现在，两睡房公寓涨到60多万加币，而三睡房的无管理费镇屋的价格只有80多万加币，以公寓换土地房的操作可比前两年容易多了。
自住vs.投资出租
我身边有很多华人朋友都拥有一间自住的独立屋，然后，又开始买入各类型的物业进行房地产投资。自住，首先考虑的是使用功能。而投资出租，主要考虑的应该是现金流。
过去两年央行加了5次息，假设贷款人的年收入不变，可能拿到的贷款额度会比利息低时降低不少。未来一年，加息还是减息趋势不太明朗，无论是买自住房还是出租房，我们都应该以中低价位的房产为主要对象。这样做，可以保证即使利率上升，也不会因为在供房子上的支出加大而影响生活质量。
我们尤其要认真计算用来出租的房子的现金流，尽量保证在利率上升的周期里还能以租养房。首先，我们希望，租金收入要能够支付全部费用。如果是这样，这是一个极好的投资，值得长期持有。如果租金收入不能够支付全部费用，我们就要进一步计算，是否可以支付全部成本。
简单地说，全部费用=本金+利息+地税+房屋保险。全部成本=利息+地税+房屋保险。这两者之间相差的是毎月还房贷的本金。还本金，实际相当于储蓄。以后卖房的时候，已经还掉的本金是属于你的。而全部成本是真正付出去回不来的。
如果租金收入刚够支付全部成本，相当于租客帮你供房，这个房子不赔不赚可以保留；如果租金收入高于成本，甚至能够支付全部费用，那你每个月都有利润在赚钱。如果租金收入巳经不够支付全部成本，那么，应该尽量将这个不赚钱的出租房卖掉。
投资经营好我们手里的房地产是一项永远都做不完的功课，真正有智慧的人，无论房贷利率高低，都能用房地产这个工具实现资产增值，同时，也让自己的生活质量越变越好！
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供房屋买卖及出租管理等全方位服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。