还在炒房卖房子？你OUT啦，买地当开发商才是趋势！
如果要问，在过去15年间，在中国大陆干什么行业比较容易赚到钱？可能很多人会回答说，干房地产开发比较容易赚到钱。看看过去几年的中国富豪排行榜，排在前20名之列的，确实有很多房地产开发商。
广义的房地产开发，可以简单地归纳为三个动作: 拿地，盖房，卖房！但是在中国大陆，普通人要想成为房地产开发商，可是没有那么容易。首先，你拿不到土地。其次，你的企业资质要获得审批，否则，不得进入房地产开发这个领域，不能盖房卖房。
英雄不问出处！
在加拿大，一切都不一样了，任何人都可以成为房地产开发商！我可以跟大家分享几个小故事。
我太太的同事，波兰移民的后代。这位波兰姑娘出生在一个人口众多的大家庭--兄弟姐妹共13人，她们家在北边湖畔有渡假屋。据她讲，年幼的时候，只要天气许可，几乎每个周末，她的父母亲都会带着全家去北边的渡假屋，但不是去玩，而是去干活儿。原来，她父亲在自家房子旁边又买了块地，毎逢周末，父亲带领儿子们在附近地块上盖新的房子，母亲则带领女儿们洗衣烧饭，照顾男人们。父亲和年长的孩子们在多伦多城里是有工作的，母亲则因为子女多而留在家里不能工作，家庭收入並不很高。但是，全家人集资，买一块地，就建一栋房子卖出去，赚到了钱就再买下一块地，盖下一栋房子。周而复始，一家人也赚了不少钱，在湖里有自家的船和自家的小码头，生活得挺不错。
“意大利发展商” ，在很多人眼中似乎是房屋建筑之品味与质量的保证。让我们看一看，意大利人进入房地产开发这个行业所走过的路。
我自己的房子就是从意大利发展商手中买的新屋，在房屋建造过程中也就跟那群意大利爷们儿混得有点儿熟了，闲谈当中也了解到他们的经历。二次世界大战后的50年代，相当一批意大利人移民来了加拿大。他们有手艺，但还缺乏资金。那时，多伦多主要的房地产开发商还是更早移民来的爱尔兰人，所以，意大利人最初是为爱尔兰人打工。当意大利人赚到足够钱的时候，就开始自己买地建房和卖房了，自己做发展商。凭着古罗马的文化底蕴，意大利发展商建成的房屋既有北美人注重的实用性，再加上适当的欧式风格，在市场上越来越受欢迎。意大利人干建筑和房地产业的手法与我们中国人有相似之处，很多时候，各配套工种的负责人是不同远近的亲属，再下面具体干活的就是一些同乡或邻居了。
取得土地是关键
任何房屋建筑都须立足于土地之上，失去土地即失去房产。在加拿大全境，绝大多数土地属于私人产权，可以自由买卖，拿地是不成问题的。土地所有权属永久性质，但需每年向政府缴纳地税。
政府为私人登记土地产权时，同时规定了其规划用途(Zoning) 。在某一段时间内，某一特定地块(Lot) 的用途不得改变。例如，在工业用地上不可以建居民住宅。在独立屋用地上，不可以建连排的镇屋。然而，人口在增加，经济要发展，城市规模在扩大，政府毎5到10年会全面修订各区域土地用途。
熟悉房地产开发经营的行家们都知道，土地升值是赚钱的关键。在加拿大，毎块土地都有其”最佳用途”(Highest And Best Use) ，而且，在不同时间点，某块土地的最佳用途是可以变更的，这就是赚钱的机会。当然，这种变更可不是土地拥有者想怎么变就怎么变，更不是想什么时候变就什么时候变，一切变更都要跟随政府的官方计划(Official Plan)。做为土地买家，如何买到有用途变更可能性和升值潜力的土地，这就是学问了。
小规模发展---从翻建开始
华人朋友在加拿大开发房地产是有优势的，例如，近几年登陆的投资移民朋友就有很雄厚的资金实力。我认识的一位女企业家，原先在国内的主业是工业，近年来也转型来加拿大进入房地产开发行业，並且，发展的脚步很稳健很扎实。她先是买旧房翻新卖出，再买地推倒旧屋重建单体独立屋发售。将来，也有计划吸入成片土地，搞较大规模的房地产开发项目。
走这样一个循序渐进的过程，就能熟悉本地相关法规，吸引和聚集人才，在实际项目运作中挑选出有实干精神和专业能力的班底，形成自己的基础队伍。这样走下去，投资风险小，成功几率高。
甚至，还有一种方法可以适用于手头资金不太雄厚的本地中产阶层，这就是---合资买旧房，”等待拆迁”！具体讲，就是在北约克等较旺社区合资买占地大的旧房，暂时租出去，等待土地升值。最终，自己不翻建，而是将地和旧房卖给有意翻建的个人和公司。
例如，在2014年夏天，我帮一位买家朋友在Finch和Bayview附近买到一栋旧式独立平房，占地61呎乘160呎，当时成交价107万。两年后的今天，这块地应该值至少135到140万。
目前，这块地的规划用途还只是独立屋，只能建单体建筑，不能分户。但是，这块地在街角，两面是街道，而且距离城市主街Finch大道仅50米左右，5至10年后，应该有变更土地规划用途的可能，变成混合用地，既可保留独立屋，也可建连排镇屋，就像Finch大道南北两侧现在已完工的连排镇屋一样。事实上，就在这块地100米范围内，就有开发商拆掉连着的四间平房，在盖连排镇屋出售，毎间镇屋售价在100万左右。61呎面宽，至少是三间镇屋的占地。相信这块地很快就会有开发商来打主意了，这块土地的价值也就快要充分地体现出来了。
其实，多伦多是一块藏龙卧虎的土地，既有手握雄厚资金的投资人，又有精通业务的专业人士。只要华人朋友们加强合作，优势互补，在不远的将来，我们华人房地产发展商一定会在多伦多的房地产开发领域越做越大，因为，在这里没有那么多限制，人人都有机会成为房地产发展商。
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