土地纠纷专题（1）——口头换地协议是否有效？

推进农村土地制度改革要稳慎，要严守底线、防范风险。在推进农村集体经营性建设用地入市过程中，要严格守住土地所有制的性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，不能把集体所有制改没了、耕地改少了、农民利益受损了。此外，也要重点守住生态保护的红线，守住乡村文化的根脉，还要有效防范各类政治、经济、社会等有可能发生的潜在风险。农村土地承包权流转改革成为热点议题。本文就农村土地承包中纠纷问题，结合案例进行法律解读。

【简要案情】

甲与乙系堂兄弟,现已先后去世。甲1、甲2分别系甲妻子、儿子,乙1、乙2分别系乙的妻子、儿子,其均系XX市XX区XX镇XX村村民。甲曾于1978年分得0.68亩土地,坐落于村东北角(以下简称村东北)。1995年10月,经时任队长丙协调,甲与乙口头约定,乙以位于村北(以下简称村北)的0.3亩土地(即涉案土地)与甲村东北的0.3亩土地进行置换。土地置换后,乙2实际取得了村东北0.3亩土地并加盖房屋,甲1、甲2一直在涉案土地上种植庄稼。涉案土地先后登记在乙、乙2名下。2013年12月,乙2与涉案土地开发人丁签订土地转让协议书,约定乙2自愿将承包的土地0.56亩(含涉案土地),以每亩20万元转让给丁使用。现甲1、甲2与乙1、乙2因土地补偿款的领取引发纠纷。

【争议焦点】

1.甲与乙口头置换协议是否存在,以及效力如何认定？

2.土地补偿收益应如何分配？

【律师解读】

（一）甲与乙口头置换协议是否存在,以及效力如何认定？

《中华人民共和国农村土地承包法》第四十条规定:“承包方之间为方便耕种或者各自需要,可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”甲与乙在上述规定范围内,基于自愿原则互换土地的行为不违反法律规定,且在无证明该口头协议存在无效情形的前提下,对其效力予以认定。

口头议作为合同的一种表现形式，在不违反法律规定的情况下同样具有法律效力。《中华人民共和国农村土地承包法)第三十七条规定,“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同”但该规定属于管理性规范，而非互换土地合同生效要件。其立法目的是鼓励、引导承包方订立书面合同，以防范合同风险。现实中,按照农村习俗,存在大量以口头约定形式互换承包上地的情况,且以相互交付互换物作为互换关系成立的标志。如果双方当事人对当初的口头的定不持异议或者能够充分举证，证明存在真实的口头约定,且互事实已经实际发生,不损害他人利益,则其口头约定应当认定为合法有效。

《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定,“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案”。

《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定,“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权的,发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由,请求确认合同无效的,不予支持。”据此,互换土地未向发包方备案并不影响协议效力。

本案中，甲与乙的基于资源达成口头协议，且已形成互换事实，应对其口头协议效力予以认定。

（二）土地补偿收益应如何分配？

《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定,“土地承包经营权采取互换、转让方式流转,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记不得对抗善意第三人”。

《农村土地承包经营权流转管理办法》第十七条规定,“同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换,双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换,当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续”,

综上,法律规定当事人可以要求办理农村土地承包经营权变更登记手续,但该规定并非强制性规定,当事人可以决定是否办理,没有办理变更登记手续并不影响换地合同效力，但不得对抗善意第三人。

本案中，甲乙口头达成协议，并形成互换事实，虽不影响双方义务承担，但不得对抗善意第三人。故对甲1、甲2主张的涉案土地所产生的收益归其所有,应予以支持。