从一起案例看超越代理权限签订的合同如何认定
一、基本案情
原告兴业县欣荣物流有限责任公司诉称,被告广西兴业高兴机动车驾驶培训中心（现已更名为兴业县兴奋机动车驾驶员培训中心）于2012年3月1日起开始在原告位于兴业县城东区善妙岭里碑塘的11322平方米国有土地作为其经营驾校使用，2012年9月11日，原告和被告广西兴业县高兴机动车驾驶员培训中心的实际老板被告陈富强和刘华华签订书面场地租赁合同，合同第一条约定，租赁初期从2012年3月1日起至2016年3月1日止，初期四年租金每年为200000元，先交租后使用，但因书面合同签订时间为2012年9月11日，因此头年租金双方约定在签订合同后年终交付一年租金给原告，合同第二条约定，如逾期交付租金的，原告有权按欠交的租金金额每日万分之三向被告收取滞纳金，合同第八条约定，如一方违约，应以合同总租金额的20%向另一方支付违约金，如超过1个月支付租金的，原告有权单方解除合同。但合同签订后，被告本应在2012年年底向原告支付2012年3月1日至2013年2月28日的租金200000元，并于2013年3月1日前按约定支付下一年度即2013年3月1日至2014年2月28日的租金200000元，被告理应支付的两个年度租金都已超合同约定的一个月期限，虽经原告多次追讨，但均拒绝支付，故被告使用原告场地至今既不支付租金及滞纳金，也不向原告提交缓交的申请，已构成严重的违约，也符合原告单方解除合同的条件。为维护原告的合法权益，请求人民法院判决：1、解除被告与原告签订的场地租赁合同，并移交场地给原告；2、判令三被告连带支付租金200000元和滞纳金7080元（租金从2012年3月1日起暂计至2013年2月28日止，滞纳金从2013年1月1日起以200000元的租金为基数，按日万分之三比例暂计至2013年2月28日止，2013年2月28日之后的租金和滞纳金从2013年3月1日起以400000元为基数，按日万分之三的比例按合同约定类推计算至搬出完全移交给原告之日止）给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘华华辨称，其同意解除2012年9月11日欣荣公司与高兴培训中心签订的合同，但其认为以刘华华的名义与欣荣公司于2012年9月11日签订的场地租赁合同应继续履行。原告是一地两租，既租给其开办驾校，又租给恒丰物流有限公司，是一种欺诈行为。原告又把车停在场地内，不让其使用，是违约行为，应按100000元租金酌情予以减少。
被告陈富强辨称，2012年9月11日分别以刘华华及高兴培训中心的名义与原告签订有两份租赁合同是事实，但以高兴培训中心的名义所签订的合同不是双方真实的合同，双方真实履行的合同是以刘华华名义与欣荣公司签订的合同，双方的权利义务应当以欣荣公司与刘华华签订的地租赁合同为准。原告起诉主张的事实是根据双方并不表示真实履行的以欣荣公司签订的租赁合同，因此第二项诉讼请求不成立。陈富强只作为刘华华的代理人签订相关的租赁合同，不应承担相应的权利义务。综上，请驳回原告对陈富强的诉讼请求。
法院经审理确认以下法律事实：原告兴业县欣荣物流有限责任公司是经工商登记成立的合法企业，被告广西兴业高兴机动车驾驶培训中心（现已更名为兴业县兴奋机动车驾驶员培训中心）是由被告刘华华投资的个人独资企业，于2012年9月28日成立，在本院开庭审理后该企业经被告刘华华申请于2013年6月5日变更为兴业县兴奋机动车驾驶员培训中心，被告刘华华于2012年9月8日委托被告陈富强代理其本人签订场地租赁合同，委托的权限为所签订的合同必须为十年以上，每年租金在100000元以下。2012年9月27日，被告陈富强分别以被告刘华华和广西兴业县高兴机动车驾驶培训中心（现已更名为兴业县兴奋机动车驾驶员培训中心）的名义分别与原告兴业县欣荣物流有限责任公司签订了两份合同，两份合同中的被告刘华华的名字均为被告陈富强代签，租赁场地的用途均为做为机动车驾驶员培训使用。其中以广西兴业县高兴机动车驾驶培训中心名义签订的合同主要约定（以下简称合同一）：兴业县欣荣物流有限责任公司（出租人、甲方）将位于兴业县城东区善妙岭里碑塘租出部分场地给广西兴业高兴机动驾驶员培训学校（承租人、乙方）使用。合同第一条约定：“2、甲方将上述土地使用权中的11322平方米的国有土地使用权出租给乙方，由乙方开办的驾校办公业务经营活动。”第二条约定：“租赁期限自二O一二年三月一日起至二O一六年三月一日止，租期共计4年。若乙方从事驾校的经营许可证有经营期限的，经营期限届满后又不能续期的，经营期限终止后合同自然终止。不按（空格）年计。”第三条约定：“1、乙方租用甲方上述土地每年按租金人民币贰拾万元整支付给甲方。以后每4年以当年租金为基数按百分之二十比例递增一次，依次类推。支付方式为：以每年度一次性交付一年租金，先交租后使用。在签订合同后年终交付一年的租金给甲方。以后每年的相应日前交付下一年度的租金给甲方。”第七条：“1、乙方在上述租用土地上建设的地上建筑物、购置的生产设备和办公设备等属乙方所有。租赁期满未能续约或协议因解除等原因提前终止本合同的，乙方所建地上建筑物（包含固定和临时的）归甲方所有，乙方不能损坏。属乙方所有的设备和其他物品则由乙方自行搬走，甲方无权干涉。”第八条：“3、如乙方不按期支付租金给甲方的，超过1个月的甲方有权单方解除合同，并追究乙方的违约责任。”以刘华华名义签订的合同主要约定（以下简称合同二）：兴业县欣荣物流有限责任公司（甲方）将座落于兴业县城东区善妙岭里碑塘30亩场地给刘华华（乙方）。合同第一条：“租赁时间：租赁时间为15年，从2012年3月1日起至2027年3月1日止。”第二条：“租金：每年甲方收取租金为人民币拾万元正（￥100000元）。”第三条：“租金交付办法：在双方签字后，乙方每年年底一次性交清租金人民币拾万元正（￥100000元）。”该合同签订后，分别在兴业县道路运输管理所、兴业县工商行政管理局进行登记备案,在原告收执的一份合同后面，被告陈富强加写了“该合同用于应符办证使用，不作真实使用”，并签上了其自己的名字。
另查明，原告兴业县欣荣物流有限责任公司在兴业县城东区善妙岭里碑塘的国有土地的使用面积为11791平方米，实际租赁面积为11322平方米，被告刘华华在签订合同时已实际使用了租赁的场地，对租赁场地按照机动车驾驶训练要求进行场地建设。至今还没有支付过租金。
二、法院判决
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条及《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
驳回原告兴业县欣荣物流有限责任公司的诉讼请求。
本案受理费4406元，财产保全费2020元，合计6426元，由原告兴业县欣荣物流有限责任公司负担。
三、法官说法
1、关于何份合同属双方真实意思表示问题
首先，被告刘华华与被告陈富强签订的《授权委托书》明确了被告陈富强的代理权限为：期限十年以上，租金每年壹拾万元以下，否则不予认可。可见，原告与被告陈富强代理签订的“合同一”明显超越代理权限，并且被告高兴培训中心与刘华华事后均未予以追认亦未开始履行该份20万元租金的合同，故该份租赁合同不发生法律效力。其次，“合同二”分别向兴业县道路运输管理所、兴业县工商行政管理局进行登记备案，并且进行登记备案不存在规避纳税义务或其他损害国家、集体或者第三人利益的情形，对此，更能体现该份合同为双方当事人就租赁场地事宜真实意思表示。再次，“合同一”租赁期限仅为4年，而被告高兴培训中心为按照机动车驾驶训练要求的标准场地进行建设投资不菲，被告开办企业的目的是盈利，而机动车培训属于长期经营以吸取学员，增加信誉的事业，被告又何以会在大量投入资金后短期内撤离。并且该份合同同时约定为被告在租赁期满未能续约或协议因解除等原因提前终止的，其所建地上建筑物（包含固定和临时的）归原告所有。据此可见，原、被告签订的“合同一”与常理相悖，可信度偏低，不应认定为当事人真实意思表示。第四，“合同一”是以高兴培训中心的名义签订，签订日期是2012年9月11日，而高兴培训中心当时并未成立，其成立日期是2012年9月28日。因此 “合同一”显然不属被告高兴培训中心及刘华华的意思表示。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的证据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。笔者认为，双方签订的“合同一”不属双方真实意思表示，是没有生效的合同。
2、关于是否应当解除双方签订的租赁合同问题
原告诉求解除其与被告签订的场地租赁合同，并移交场地。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本院认为，原告所请求解除的合同显然是“合同一”，但被告坚持双方应当按照“合同二”履行，对此应当理解为双方就履行的合同与租金问题未能达成一致意见，故原告未有法定理由要求与被告解除合同。上述已论述“合同一”不属双方真实意思表示签订的合同，并未生效，而被告辩称不同意解除的合同是“合同二”，并且被告已经投入了大量资金进行场地建设，如需解除双方的租赁合同，根据公平原则，应由当事人协商一致，自行解除合同。
综上，原告兴业县欣荣物流有限责任公司与被告陈富强以被告广西兴业高兴机动车驾驶培训中心（现已更名为兴业县兴奋机动车驾驶员培训中心）的名义代理被告刘华华签订的年租金200000元场地租赁合同（即合同一），是没有成立生效的合同，原告兴业县欣荣物流有限责任公司要求解除该合同和要求被告依该合同支付租金和滞纳金的请求不成立。因此，法院作出以上判决。
(以上人名均为化名)
编写人:王世妮