深度剖析美国养老地产的“玩法”与“活法”！我们得学习
作者：万仁涛
美国养老地产经过多年的探索和发展,差异化的养老社区是发展的趋势,也是美国较为成熟的养老地产开发模式。不少人根据养老地产开发主体和运营主体的不同,将美国养老地产划分为以下三种:
一是房地产企业主导开发的模式,美国太阳城也是该模式成功的典范；
二是以运营商主导开发的持续护理退休社区模式；
三是以房地产投资信托基金这类金融机构为主导的开发模式。
这三种模式归根到底还是开发养老社区,区别是在于主导开发和运营主体的不同。
在美国众多养老社区项目中，亚利桑拉太阳城和佛罗里达太阳城是当地养老社区建设的代表项目,其构建的养老社区根据服务需求和护理程度的不同,大致可以分为独立生活社区、辅助生活社区和持续护理退休社区,社区的划分基本覆盖多层次的养老需求。可见下表:
养老社区的分类
养老社区提供的养老服务是养老地产项目开发的核心业务,服务涉及到老年人生活环境、医疗、照料护理、社交、教育、娱乐休闲等多个方面。
以美国亚利桑那太阳城项目为例,太阳城项目是在美国首次开创度假式养老和养老社区,发展至今,成为最为完善和成功养老社区之一。太阳城位于亚利桑那州一个小镇,划分六个居住区,以适应不同类型的老年人的养老需求,同时在生活、教育、医疗、休闲娱乐等方面配套完善。可见下表:
美国亚利桑那太阳城项目配套
接下来，我们详细解析美国养老地产的“玩法”。
1.管理方式
养老社区是美国养老地产主要的开发模式，其管理方式主要有以下两种:一种是产权销售,服务外包；另一种是项目整体外包。
前者仅仅将社区的服务外包出去,运营商不承担经营风险并收取开发商定期的管理费用。而后者是连同居住区域和服务区域都外包给专业管理公司负责运营，运营商直接承担运营的所有费用并支付开发商一定的租金。
对于开发商来说，产权销售服务外包，会获得更多的经营收益；而整体项目外包则是由运营商通过开展有偿服务获得长期性经济收益。
而美国亚利桑那州太阳城项目则属于产权销售、服务外包的管理方式。由太阳城开发商与专业管理机构成立项目管理公司,销售或租赁住宅产品,配套设施和服务则外包给专业的管理公司进行管理和运营。
美国养老社区管理方式
2.运营方式
在盈利方面,养老地产项目与一般地产项目是一样,其盈亏情况与入住率有直接影响关系。但养老地产项目无论是开发成本还是经营成本上,都远远高于一般地产项目,仅仅依靠住房产品的销售是难以盈利。因此,长期性收益,如养老服务收益和配套设施等,是养老地产项目一项重要盈利来源。
在美国,老年人的养老保险机制和社会保障机制较为完善和成熟,在入住养老社区的时候,除了自身支付一部分费用,保险和社会保障金都给予一部分补贴。既大大减轻老年的经济负担,也不会减少养老地产项目的盈利来源。在政府扶持的扶持下,养老地产开发商的盈利有了一定的保障。
美国亚利桑那太阳城采取部分销售和长期持有的运营方式,其收益来源既包括住宅产品的销售收益,还包括部分区域住宅产品租赁收益以及服务配套设施的经营收益。
美国太阳城养老地产项目盈利来源情况
概括来说,根据收益的周期来划分,主要收益来源可以分为两种:一种是一次性收入来源,即是住宅的销售收益；另一种是长期性收入来源,即是租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。而长期性收益是养老地产的主要收益来源。
以美国亚利桑那太阳城项目为例子:现住户约1.6万人,住宅产品销售价格每套9万-20万美金不等,是一次性销售收入；康乐娱乐会所年费每人140美金/年(1.6万人合计224万美金/年),其中高尔夫球会费1500美金/年(若1/3居民入户合计900万美金/年),仅计算该两项配套设施的收入,每年收入可高达1千美金。因此,配套设施和服务的收益,长期来说是养老地产的重要收益来源。
美国太阳城项目盈利模式
3.融资方式
美国亚利桑那太阳城项目采用较为成熟的房地产投资信托基金融资模式(REITs融资模式),即是由开发商、运营商以及其他私募基金共同组建成房地产投资信托基金,为项目的开发、运营提供长期性低成本的资金。
房地产投资信托基金通过社会投资、私募基金等方式筹集开发和运营太阳城项目所需的资金,帮助开发商开发项目,并用于支付运营商的管理费用,再通过开发利润和经营收益所获得收益按照比例回报给投资者。
投资商、开发商、运营商之间实现开发风险、经营风险、投资风险的分离,并能借助长期配套服务设施的稳定收益以获得长期的资金,保障项目的开发与运营有充足的资金。
美国太阳城项目融资模式
那么，美国养老地产开发模式有哪些是值得我们借鉴的呢？
1.政府在养老地产发展中充当重要角色
美国养老地产的迅速发展和壮大,除了有一个良好的市场运作机制以外,政府也起到很大的作用。在美国养老地产发展历程中,由政府主导开发慢慢过渡到政府辅助开发。虽然政府不再主导养老地产的开发,但政府在政策上的扶持是直接影响到养老地产的发展。
美国政府推行的“养老金计划”和“以房养老”为养老地产市场构建一个稳定高效的金融体系。特别是“以房养老”的政策不仅仅老年人群养老的支付来源问题,也减轻政府的负担,为银行等金融机构提供收益方式,有效解决养老地产的养老支付问题,减少老年的经济负担。
2.养老地产金融链中的角色分工
在美国,养老地产的开发是涉及到开发商、运营商、投资商。
开发商负责定制开发养老地产项目,投资商为项目募集资金用于项目的开发或运营,运营商对项目进行运营和管理。在这过程中,通过投资商、开发商、运营商的角色分离实现开发利润、运营管理收益、风险收益、的分离,同时也将投资风险、开发风险、经营风险分离,组成一个稳定而高效的金融链,很大程度上保障养老地产项目的开发和运营。
3.养老地产项目的盈利重点是配套服务的收益
以美国太阳城项目为例,正如上文关于太阳城项目的盈利模式分析,可知该项目主要收益来源除了住宅产品的销售和租赁,很大部分收益是是来源于配套设施和服务的经营性收益。
在美国养老地产项目中,开发不是项目的重点,医疗、保健、护理、生活照料、娱乐休闲、文化教育等配套设施和服务的运营是整个项目的重点,这类服务和设施带来的是长期性收益,是项目得以长期运营和发展的保障。
编辑：万仁涛（专业从事养老产业研究、康养项目整体策划）