国内商业地使用权到期后,已现续期方案.
萧山城市酒店的土地使用权20年到期
买了住宅和酒店式公寓，土地使用权到期后，能不能续？怎么续？这是全国名下有房的业主以及广大购房者最最关心的问题。
对于住宅，在今年的民法典物权编草案中规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。但对于商业用地的到期续期问题，鲜有提及。
别以为这样的故事很遥远，事实上它已经在我们身边悄悄发生。2018年11月底，萧山出现了商业用地使用权到期的案例，这也是杭州首例。
萧山市心南路98号的城市酒店的土地使用权只有20年，目前已经到期。上世纪90年代，萧山为了降低企业成本，推出了弹性供地制度，不对土地使用权年限一刀切，允许最低年限为20年。这其中，既包括商业用地，也包括工业用地，萧山城市酒店就是其中之一。
商业用地能否续期存在不确定性，同时续期年限和续费标准，更是存在非常大的争议空间。从《物权法》的相关规定来看，有两点是较为明确的，其一商业用地不像住宅土地那样可享受“自动续期”的待遇，需要产权人主动向有关部门申请，其二续期肯定是有偿的，须支付一定的费用。
有关人士从萧山国土部门了解到，关于商业用地使用权续期的方案，尚在研究之中。
海宁龙祥大厦补缴土地出让金成功续期20年
2018年9月，海宁市在全省率先出台了商业用地使用权到期的处置办法，规定商业用地续期最高20年，且原先出让年限与续期出让年限之和不得超过40年，续期费用以综合评估价（办理续期时的土地市场评估价结合亩产效益评价结果）的50%作为基数，乘以相应的年限系数。
海宁龙祥大厦20年土地使用权到期，且涉及到不少公寓业主。2018年12月30日，海宁市国土资源局发布建设用地项目批前公示，龙祥大厦（含龙祥大酒店）土地协议出让，续期20年，按照3137元/㎡的标准补缴土地出让金，总补缴款将近2200万元。
平摊到每一个业主身上，其实补缴的并不多。龙祥大厦的个人业主，以67.21㎡和77.38㎡这两种户型为主，分摊到的土地面积分别是8.08㎡和9.3㎡。按照3137元/㎡的标准，分别需要补缴25347元和29174元，相当于房子市值的7.5%左右。
龙祥大厦的业主缴纳相关费用后，将拿到一张新的不动产证，土地使用权到期日为2038年5月12日。
据了解，这是浙江出台的首个商地使用权续期方案。对于浙江其他城市，尤其是杭州的广大酒店式公寓业主来说，显然具有借鉴意义。
温州部分住宅20年土地使用权到期事件
从2015年开始，温州市鹿城区600多套住宅土地使用权陆续到期。原来，这些住宅的土地使用权都只有20年，是当年特殊时期的产物。
2016年4月，部分房东打算卖房，却发现土地证已经过期无法正常交易过户。此外，经咨询相关部门，被告知土地使用权续费有可能高达数十万元，差不多是房屋总价的1/3。此事经媒体公开报道后，引起各界高度关注。
温州国土部门一开始打算参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。若此，一套住宅的土地使用权续期费用将高达数十万元之巨。
随后，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组，赴温州调研指导对这一事件的处置。国土资源部最终作出的回复是：不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。不过，住宅土地70年使用权到期之后如何续期，至今尚无明确细则。
工业用地续期，萧山已有方案
相比商业用地，工业用地使用权续期，在萧山已有先例。
萧山经济发达，工厂林立。上世纪90年代，不少企业主开厂时从成本上考虑，选择了使用权只有20年的土地。几年前，这些使用权只有20年的工业用地，纷纷迎来了“大限”。为此，萧山区在2015年出台了工业用地使用权出让续期办法（试行），对续期条件、续期年限和续期费用等问题，都有明确的规定。
比如，用地企业提出续期申请后，只要符合环保、产业等规划要求，就可以办理续期手续。如果这家工厂环保不达标，而且是低端落后产业，经济收益不大，不符合续期条件，那么就要依法收回。不能通过续期审核的工厂，其土地并不意味着会被政府无偿收回。根据规定，工厂可获得现行工业基准地价60%的补偿。目前，萧山工业基准地价最低为50万元/亩，最高为65万元/亩（50年使用权）。
在续期年限上，萧山采取了非常灵活的政策。比如，优质企业最长可续期20年，普通企业最长可续期10年，最短年限为2年，便于不同企业根据自身经营状况，选择不同的续期年限。
当然，续期年限不同，企业缴纳的续期费用也不一样。比如，一家企业选择续期10年，如果所在区域工业用地基准地价为50万元/亩（50年使用权），以基准地价的20%作为计算基数，再乘以10年期对应的系数，计算出来的续费标准为5.09万元/亩（10年使用权）。
工业用地使用权续期申请是否门槛重重？萧山区在前期试点的基础上，不断优化审批流程，2018年更是推出“一窗联审”制度，极大方便企业续期。目前，萧山已成功处置4200多亩使用权到期的工业用地。
各地逐步完善续期政策
土地使用权如何续期的问题，关乎个人和企业的财产，备受关注。
近年来，由于一些历史遗留问题，各地相继出现部分建筑物土地使用权到期的现象，这对土地使用权续期的顶层设计形成了现实倒逼。目前，国家层面的政策已经在稳步推进，但由于牵涉面广、影响力大，全国性的土地使用权续期细则出台，恐怕尚需时日。鉴于这一现状，一些地方自行摸索，希望找出一条符合当地实际的办法。佛房君坚信政府的智慧，定会妥善解决这些历史遗留问题，让房地产市场健康发展。
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