佳兆业渐入佳境：“三道红线”由橙降黄，471亿现金力保安全 || 焦点
净负债率连续四年下降，超预期完成短期降负债目标；手握201个城市更新项目，已经迎来收获期；销售上强劲增长，盈利能力也在提升。“旧改之王”佳兆业不止是追对了风口。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：杨一轩
编辑：雷缓之
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编辑助理：朱智琪
长跑型选手，往往后发制人。
3月25日，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK，以下简称佳兆业）发布2020年度业绩报告，权益销售额同比增长21.3%至1069亿元，在克而瑞房企排行榜上跃升至第24位。
与此同时，佳兆业的盈利能力也在提升，2020年净利润为52.8亿元，同比增长26.8%。
销售强劲增长，佳兆业财务稳健性也在同步提高。
在业绩发布会上，佳兆业首席财务官吴建新首先提到“保安全”，截至上年末，现金储备达到约471亿，背后是佳兆业全力降负债，净负债率大幅降至98%，“三道红线”中两条已在安全线内，2021年有望降至绿档。
2020年，新冠疫情叠加政策调控、融资新规等，佳兆业能交出这样一份成绩单，城市更新业务功不可没。年报显示，2020年，城市更新项目占总合约销售额的三分之一。
全力押注旧改赛道20余年，佳兆业低价获得优质土储的能力，令其在房地产存量时代脱颖而出。截至去年末，其土地储备约2875万平方米，其中，在房企激烈争夺的大湾区，佳兆业土储面积占比约55%，货值超4600亿元。
一边是粤港澳大湾区利好，一边是城市更新赛道领跑，看似踩在风口，实则体现的是公司的战略眼光和发展定力。
手握5000万平米土储，
城市更新迎收获期
对佳兆业而言，比跨过千亿更重要的，是有质量的增长。
除了权益销售额首次跨过千亿大关，年报显示，2020年，佳兆业实现营收558亿元，同比增长16.1%；毛利润为159亿元，较上年增长15%；净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元，同比分别增长26.8%和18.6%。
近三年来，佳兆业销售年复合增长率达24%，增长动力强劲。
在房地产已进入下行周期的大背景下，城市更新业务，正成为佳兆业的利器。
事实上，对于城市更新这一战略选择，由于开发周期长、资金占用大等，但不得不说佳兆业集团董事局主席郭英成颇具前瞻性，早在2004年就预见到珠三角土地稀缺，日后会学习香港，通过旧城改造实现城市再造、增加土地供应，由此带领佳兆业成为“旧改之王”。
如今，城市更新已上升为国家战略，今年两会也提出，2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个。
城市更新业务，已经成为房企角逐的新战场。按克而瑞数据，截至去年8月份，百强上市房企涉足城市更新的比例达到47%，TOP50房企参与度达到61%。
鉴于城市更新业务并非简单的推倒重建，佳兆业已形成包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设、运营服务等成熟运作模式，处在领跑位置。
根据年报，截至2020年底，佳兆业手握201个城市更新项目，占地面积超5000万平方米。更重要的是，城市更新项目已经迎来收获期，2020年的销售额占整销售额的三分之一，其中转化9个项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大增152%。
佳兆业在年报中提到，预计未来1-2年，城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元，其中，2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米，总货值约660亿元。
佳兆业已在大湾区之外复制其城市更新模式。2019年7月，佳兆业拿下上海徐行镇“城中村”改造项目，不止规模最大，也是该市第一次由民企参与旧改。可以预见，随着越来越多转化项目进入利润结转通道，佳兆业的盈利水平也将得到稳步提升。
值得注意的是，在佳兆业的城市更新项目中，目前绝大部分位于大湾区，其中深圳、广州两地货值占比高达86%。
核心城市地价与房价间较大的利润剪刀差，保证了较好的利润率。以深圳为例，2020年招拍挂统计显示，南山区平均地价为62975元/平方米，坪山区均价16398元/平方米，而佳兆业新增项目土地成本仅13940元/平方米。
沿用这一投资逻辑，佳兆业重仓大湾区之外，主要布局的都是一二线重点城市。截至2020年末，其土储面积约2875万平方米，总货值超6700亿元，其中一线城市货值占比约51%。
2020年，粤港澳大湾区市场表现突出，销售金额在整体销售额中的占比达58%，结转收入占比达71%。由此看来，优质的土储，无疑为佳兆业后续盈利增长奠定基础。
佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆表示，2021年佳兆业将加快供货推货，集团地产业务预估可售货值为1912亿元，可售面积1074万平方米，全年供货均衡。
负债率大降，471亿现金“保安全”
2020年，房地产融资监管进入新阶段，“三道红线”融资新规之下，“去杠杆、降负债”成为房企头等大事。
佳兆业降负债效果显著。
年报显示，截至2020年度报告期末，佳兆业净负债率大幅降至98%，连续四年下降，超预期完成短期降负债目标。这也使得“三道红线”由“橙档”降至“黄档”。
按“三道红线”指标，相较于现金短债比、净负债率，剔除预收款后的资产负债率相对最难调整。不过，佳兆业的这一指标也由上年末的75.9%下降至70.3%。
此外，其现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍。从现金储备看，报告期末，佳兆业在手现金约471亿元，较上年增长27.4%，能完全覆盖短期到期债务，流动性充足。
吴建新在业绩会上表示，“按照监管要求，到2023年完成降负债目标，这给企业留了缓冲的空间，更有利于行业平稳过渡。我们会积极响应、配合国家政策要求，完成相关目标。若我们始终坚持'提利润、降负债’审慎稳健的发展战略，相信集团将提前实现由'黄’转'绿’的负债控制目标。”
毋庸置疑，现金流是房企的生命线，在融资渠道受限的大背景下，佳兆业也在拓展新的融资方式。
按年报所述，2020年，佳兆业在境内获得ABS额度106亿元及境内长租公寓专项债额度30亿元；境外除优先票据外，首次在可持续发展债券框架下发行债券，共计6亿美元。
▲佳兆业在2020年净负债率同比连续大幅下降。相比2019年末，净负债率由144%降至98%。图片来自中国指数研究院。
融资成本持续下降，截至2020年12月31日，佳兆业境内融资成本为7.4%，较上年末下降60个BP；境外全年新增借款的综合成本较去年下降202个BP。
基于其良好的运营情况及稳健的财务基础，佳兆业也获得了境内外权威评级机构认可，穆迪、标普和惠誉均给予较高评级，展望“稳定”。中信里昂、国元国际、西南证券等十多家券商给予“买入”或“增持”评级，并上调目标价。
降负债，拓展融资渠道，都是在为佳兆业的发展提供更多弹药。
年报显示，2020年佳兆业新拓城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市；新拓项目数量是2019年的近三倍，城市更新规模增长明显。
今年3月16日，佳兆业以总价约13.04亿元在成都拿下一块住宅兼商业用地。对于已经在上海、云南、贵州等地复制城市更新模式的佳兆业而言，应该不会就此停止拿地。毕竟，房企对优质土储的争夺，从来就不曾停止。
乘着城市更新的巨大风口，佳兆业稳健出击，对未来信心十足，2021年其地产销售目标为1300亿元，同比增长超过20%。