重磅信号！南沙未来5年，可能超乎你的想象
买房跟着规划走，这是一条公认的置业逻辑。
深圳前海，从一片荒芜，到如今被称为“特区中的特区”，房价突破了20万/平；
珠海横琴，得益于国家自贸区的定位，房价也水涨船高，直上6万+/平。
作为广东自贸区三大片区之一，南沙同样备受瞩目！
近日，重磅规划出炉，描绘南沙未来5年，甚至15年的恢弘愿景，可能超乎你的想象。
这片改革发展的热土，风头正劲，成了不少广州人甚至大湾区人新的置业方向。
诺大的南沙，潜藏着无数置业和投资的良机。
最近，南沙公布了“国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要”。
看清时代，顺势而为，跟紧大势，尤为重要。
南沙十四五规划文件中提到：
打造“一城四区”城市发展空间布局。
其中，“一城”指的是中心城区，范围包括明珠湾区、蕉门河中心区、南沙湾片区。
该区域将打造成大湾区中央商务区核心区、城市副中心服务中心。也就是说，这里将发展成为南沙的CBD。
因此，该片区这里必然是当下置业南沙的重点。
具体来看，明珠湾的定位是最高的，堪称南沙中心城区的中心，定位打造为金融商务发展试验区：
重点发展总部经济、金融商务、科技创新等高端服务业……
打造粤港澳全面合作示范区的核心区和具有世界先进水平的粤港澳大湾区中央商务区。
金融为万业之首，可见，明珠湾承担起了南沙发展的最大野心。
事实上，文件中就重点提及到“十四五”时期重点建设的金融平台：
包括有广州期货交易所、南沙国际金融岛、国际风险投资中心、粤港澳大湾区国际商业银行等。
而这些大多落地在南沙的明珠湾。
因此，如果更多考虑投资，明珠湾应该是首选，如高端金融集聚、总部云集的横沥岛和灵山岛。
参考同为金融中心的天河珠江新城，明珠湾未来有望成为南沙价值高地。
蕉门河中心区，同是主城区的一部分，定位是境外投资综合服务区：
重点发展商业服务产业、外贸新业态、中小企业总部等，推动总部经济、特色金融、商贸、城市综合体集聚发展。
从产业格局来看，蕉门河重点发展商贸，未来片区发展同样值得期待。
事实上，蕉门河片区是区府所在区域，其比明珠湾片区发展起步较早，是当前南沙发展最成熟的区域。
因此，如果自住兼投资，该片区是南沙当前最好的选择。
不过，当前片区新房选择不多，可考虑周边的次新房。
南沙湾的定位则是国际科技创新合作区：
重点发展科技创新、文化创意、商务会展、邮轮游艇经济等产业，打造广州滨海国际门户、粤港澳创新成果产业化基地和国际化科技创新合作区。
这得益于其珠江口的地理位置，规划有客运港、邮轮母港、游艇会等。
另外片区自然资源也很丰富，黄山鲁、大角山、海滨公园、蒲州公园、天后宫……
独特的天然优势，注定了片区的高定位，未来南沙发展上来，价值不会低。
总督来说，从南沙城市布局来看，明珠湾、蕉门河 、南沙湾，是当前置业南沙的第一梯队。
三者上，如果要分出个先后顺序，从产业格局来看，我的排序会是明珠湾>蕉门河>南沙湾。
十四五规划中，横空出世的南沙科学城，也十分值得我们注意。
将南沙科学城打造成为粤港澳大湾区综合性国家科学中心的主要承载区，有力支撑粤港澳大湾区国际科技创新中心建设。
高起点编制实施南沙科学城总体发展规划，立足建设百年科学城、国际一流科学城，优化空间布局，聚焦海洋、能源、空天、信息等前沿领域，布局建设重大科技基础设施、前沿交叉研究平台和高层次科研机构，打造粤港澳大湾区综合性国家科学中心主要承载区……
“百年科学城”、“国际一流科学城”、“港澳大湾区综合性国家科学中心的主要承载区”……从字眼上就可以看出政府的布局南沙科学城的野心。
要知道，关于“百年科学城”的说法，在广州是首次出现，在国内也屈指可数。
南沙科学城布局
根据，南沙2035年远景目标，南沙要建成湾区的创新灯塔，而南沙科学城则是主要的承载区。其核心地段，是在中科院广州明珠科学园周边。
建设以南沙科学城为核心的大湾区科技创新策源地。
事实上，南沙科学城对整个广州科创的发展也将发挥着至关重要的作用。
十四五"期间，广州将构建"一轴四核多点"为主的科技创新空间功能布局。
其中，“一轴”就是科技创新轴。而南沙科学城和黄埔的中新知识城是这条科技创新轴上的极点。
可以说，南沙科学城是广州接下来全力南进的“大招”。
接下来十五年，将成为广州科创发展的重点。
继南沙湾和明珠湾之后，南沙第三极核正浮出水面，值得期待！
到2025年，南沙的人口将不断增长，跟今天的黄埔区相当。
刚刚公布的广州七普数据，南沙人口排行广州倒数第二，常住人口仅96.41万人，但十年增速保持全市第一。
南沙“十四五”规划文件提到：
南沙十四五期间，将加快推动户籍制度改革，在全市现行户籍迁入管理制度下，落实差别化入户政策……
争取到2025年，常住人口达到120万左右。
120万人口大约是当前黄埔的人口总量，这个目标还是很切实际的。
事实上，近年来南沙人口吸引力正变得越来越强。
2020年，全广州净增50万人口，其中南沙新增16.8万。广州新增人口中，有1/3流入了南沙。
图源：城市战争
人口流入的地方必然是有工作机会的地方。这也决定着置业回报周期。
当前，南沙的工作机会主要集中在区府周边，灵山岛距离进入兑现期，还需两年；横沥岛则更远，要五年以上。
更大的变化，发生在交通领域，南沙的轨道交通即将天翻地覆！
南沙离市区遥远，一直备受诟病。虽然，地铁4号线开通已有时日，但进城仍用时不短。
今年，18、22号线将会相继开通，届时，南沙到达市区，约仅30分钟车程。
这将大大拉近南沙与市区的距离。
另外，文件中还重点提到：
着力打造大湾区“半小时” 交通圈。
届时，南沙到达其它大湾区城市，较越来越方便。
南沙与广州市区的联系，也在持续加强，规划“两快一慢一预留”大容量轨道通道及区内 “环+放射”城市轨道网络系统。
“两快”：地铁 18 号线以及22 号线延长线
“一环”：地铁 15 号线
“放射线”：地铁 26 号线、31 号线、32 号线、33 号线、38 号线。
来看看此前网上流传出来的南沙轨道交通规划图，密如织网。
图源：房天下广州
官方的说法是：
实现南沙中心区轨道站点 800 米范围内覆盖人口数占中心区总人口数比例超过 70%。
从上图中可以看到，地铁密度最大的地方，无外乎还是蕉门河、灵山岛、横沥岛、南沙湾。
当然，还有万顷沙和庆盛，两者为重要的交通枢纽。
因此，无论是从产业、人口、和交通上来看，蕉门河、明珠湾、南沙湾必然是当下置业南沙的第一梯队。
像南沙科学城和南沙站所在的万顷沙和同为交通枢纽的庆盛，虽然也有发展潜力，但兑现周期更长，排在第二梯队。
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