万科集团房地产内部审计手册范本
【内部审计】
万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式，是公司审计室在董事会审计委员会的领导下，依照国家有关法规和公司有关规章制度，独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性，检查、评价内部控制制度的完善性，评估企业经营风险，以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。
所谓真实性，是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果，必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定，记录和反映企业的经营管理活动。
所谓合法性，是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例，必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。
所谓效益性，是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。
【审计工作的基本原则】
《内审条例》所称的基本原则为：
“依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策，在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。
“独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位，必须使它能圆满地履行其审计职责，即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会，独立于公司内所有经营管理活动；内部审计独立开展审计工作，不受其它部门的干涉，审计工作的范围和深度不应受到影响和限制；独立地发表审计意见和建议；内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准，审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。
“客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是，客观如实。审计工作重调查研究，重审计证据，即审计过程中必须以客观事实为基础，实事求是，注重证据，不夸大或缩小事实。
“公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分，不偏不倚，保证充分的公允性。坚持证据确凿，结论公正，评价合理，建议中肯。
【审计机构及人员】
万科董事会审计委员会是公司内部审计的权力机构。公司审计负责人的任免由审计委员会决定。审计室的日常行政管理仍由总部负责，审计室主任、审计室主管的任免由审计负责人提名，由公司总经理任免。
审计室下设两个业务部，配备主任一名，副主任一名，主管（或相当于主管的主任审计师）二名，审计员多名。审计一部主要负责南片区（深圳、上海、成都等）地产系统和其他行业的审计工作以及部门综合性的事务，设一名主管，2-3名审计员；审计二部主要负责北片区（北京、天津、东北等）地产系统和其他行业的审计工作，设一名主管，2-3名审计员。
万科审计人员的招聘录用严格按照公司人事部的有关规定程序执行。万科公司赋予了审计人员较高的职权，同时也对审计人员的职业道德、业务素质、行为规范等有着严格的要求。对审计人员业务素质和专业水准的基本要求是：
审计室主任、副主任应具会计或审计专业本科以上学历，具有会计师或审计师以上专业技术职称，从事会计或审计工作十年以上，并具有丰富的审计工作经验、良好的领导才能和组织能力的人担任。
审计室主管要求会计或审计专业本科以上学历，具有会计师或审计师专业技术职称，从事会计或审计工作七年以上，并具有良好的工作经验，专业水平较高。
审计员要求大专或相当以上学历，从事会计、审计或工程项目预决算工作五年以上，并具有较好的工作经验。
万科审计人员除应具备较高的专业素质以外，还应对公司主导产业的房地产业务及相关专业知识有一定程度的了解，同时具有较好的计算机运用水平。
万科审计人员还应有较强的沟通能力、口头和文字表达能力。
【利害关系】
《内审条例》所述的利害关系是指审计双方潜在的影响审计公正性、客观性的人员间的相互利害关系。
1、 要求审计室在安排项目审计小组成员时，不应安排与审计项目有利害关系的审计人员担任审计小组成本；
2、 对参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员；对调入内部审计部门或暂时在该部门工作的人员，在没有经过一段适当的时间之前，不应分配去审计他们以前从事过的活动；
3、 审计人员的直系亲属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时；
4、 参与过有关公司项目的经营或管理工作的审计人员，其工作期间与审计有利害关系时；
5、 审计人员的直接家属在被审计单位担任涉及审计利害关系的职务时。
【内部控制系统】
内部控制系统是指为客观企业特定目标提供合理保证而建立的各种政策和程序；也是企业利用内部因分工而产生的相互联系、相互制约的关系，所制定的一系列具有控制职能的程序、方法、措施，并予以规范化、系统化而形成的一个严密的控制机制。
内部控制系统通常包括公司的计划、责任说明、授权；符合内控要求的组织架构；用于公司业务和内部管理的制度、程序、手册；独立的内部审计监督评价系统等。
内部控制的基本目标是保证：信息的可靠性和完整性；遵循政策、计划程序和法规；保护资产、资源的节约和有效使用；实现既定的经营管理目标。
检查内部控制的目的在于确定已建立的系统是否能保证本组织有效和经济地完成任务和达到目标。
【审计的主要职权】
万科公司审计室及审计人员的主要职权是：
1．检查会计报表、会计账簿、会计凭证、会计分析资料、会计政策及科目说明，查阅有关的文件资料；
2．检查内部管理制度、规定和程序，包括财务管理制度、会计核算制度、人事管理制度、工程管理制度、档案资料管理制度、有关业务操作规程、费用报销制度等；
3．审阅经济合同或协议，主要包括项目合作协议（合同）、工程承包合同、设备材料采购合同、劳务合作合同、售楼合同等；
4．检查房地产项目资料，主要包括项目的概算书、预算书、决算书和设计图纸、现场签证备忘录及相关修改图纸等；
5．检查资金及其他财产，主要包括各种存货、固定资产和货币资金等；
6．对审计中的有关事项进行调查并索取证明材料；
7．对严重违反国家法律和公司有关制度和造成严重损失浪费的人员，提出追究其责任的建议；
8．对投资决策、企业经营及可能存在的风险进行分析和评估；
9．提出改进管理、提高效益的建议，检查审计结论的落实情况。
【审计预警】
《内审条例》中所述“审计预警”是指审计人员根据《企业风险评估程序》、《万科审计巡查制度》，通过对企业及其项目运作过程进行日常的分析性审计、现场审计及审计巡查，对所企业出现的或潜在的经营管理风险定期或不定期地向公司领导报告。
预警报告的时间
风险报告按时间可分为定期和不定期的报告。定期报告是指审计人员通过定期（每季度、年中、年终）对各公司存在的或可能产生的风险进行评估，评估后向企业领导报告。不定期报告指审计人员在每项审计（如财务收支、离任审计等）工作结束时，在审计报告中要对被审计单位存在或潜在的风险进行揭示；在开展审计巡查或专项审计后，及时报告。
预警报告的内容：
1、 公司的经营陷入困境，或显示出较大的风险；
2、 公司的财务状况恶化，或显示出较大的风险；
3、 公司的管理失控，或显示出较大的风险。
【下属单位】
《内审条例》中所述的下属单位是指由万科公司全资或参资控股的二级法人单位。这些单位的经营活动必须接受审计监督，而由这些单位再投资派生的三级法人单位，原则上不属审计范围。如他们确有要求，审计室可按《万科委托审计制度》进行。
【审计内容】
《内审条例》中所述的审计内容具体如下：
1．公司现行主要规章制度、经营管理政策及董事会决议的执行情况。它主要包括公司制定的财务管理制度、业务管理制度、合同管理制度、人事管理制度、年度经营计划、董事会的各项决议等。
2．内部控制制度的健全性和有效性主要是指，公司是否按要求建立了完整的内部管理制度、内部牵制制度、内部会计控制制度、内部审计监督制度等，这些制度、程序、措施、手段本身是否合理，它们是否得到良好的遵循。
3．公司的资产或投资权益在被审计单位是否安全完整，有无资产流失，有无潜在的资产损失风险。
4．公司在具体的经营管理过程中，是否严格遵循既定的经营方案、预算。遵循的结果如何，是否产生良好的经济效益。
5．公司的会计核算和会计报告是否严格按照国家和公司有关会计核算的政策、制度和准则进行，会计报告所提供的数据是否真实与完整。公司各项费用是否严格按照费用管理规定开支，它们的合理性和效益性如何。
6．公司所有投资项目，前期是否进行了合理的评估分析，项目投资决策是否符合科学性、效益性的要求。
7．公司第一负责人由于各种原因离任时，审计室应对其进行离任审计。离任审计的主要内容包括第一负责人在任职期间的工作成就和存在的问题。如任期内是否按公司的要求操作、经营成果如何、任务完成与否、主要的经营成果及企业发展成就、主要的失误和存在的问题、并对该同志进行评价（结论）。
8．评价企业经营管理风险。通过对企业风险指标的分析，判断风险发生的可能性、发生的频率、发生的影响和风险的重要程度，并对超过警戒水平的指标定期或不定期向集团领导及时报告，以达到预警的作用。
9．根据需要或接受委托而确定的其它专项审计，它通常包括公司应收款专项审计、存货专项审计、资金运用专项审计、固定资产专项审计、内部控制专项审计等。
具体审计内容会因不同的审计类型、审计目标而有所改变。
【审计制度及工作规范】
《内审条例》所述的《内部审计工作程序》是指公司审计室根据《万科企业股份有限公司内部审计条例》和公司的实际情况编制的赖以进行具体审计的工作指南。它明确规定了审计各个阶段、各个环节的具体工作内容和工作要求。
《内部审计工作规范》是指公司审计室根据《万科企业股份有限公司内部审计条例》和公司的实际情况编制的用于规范审计工作的具体标准和要求。它对诸如编制审计工作底稿、收集审计证据、撰写审计报告等每一审计事项都作了详细的规范要求。
“定期审计制度”是公司内部控制系统重要组成部分之一，它规范了审计室对公司所属企业和项目进行审计期限的要求，明确了对公司及所属企业最低审计频度。
“审计联络员制度”是审计室和被审计单位之间进行正常工作联络的制度性文件。它明确了审计室和被审计单位必须指定固定的审计联络员，同时对审计联络员的职责作出了明确规定，对审计联络工作提出了具体要求。
“审计巡查制度”是用于对公司房地产项目的目标成本及相关工作进行审计巡查并及时报告的制度性文件。它对万科公司审计巡查的宗旨、工作内容、程序和要求都作出了明确的规定。
“审计报告制度”是用于规范内部审计报告工作的制度性文件。它规定了审计报告的起草、审批、发送、传阅等工作内容和要求。
“委托审计制度”是用于规范开展委托审计工作的制度性文件，它明确了进行委托审计时应履行的工作程序，对委托审计中的各项工作内容和要求作出了明确规定。
“工程预决算审计制度”是用于规范开展工程项目预决算审计工作的制度性文件，它明确了进行工程预决算审计的范围、内容和工作程序等。
“审计复审制度”是用于规范进行复审工作的制度性文件，它明确了复审的定义，提出了复审应具备的前提条件，规定了复审的工作内容、程序和对复审工作的要求。
【审计联络员】
《内审条例》所称的审计联络员是指按公司《审计联络员制度》的具体规定，为了与被审计单位保持有效的、良好的沟通和协作，提高审计工作质量和有效地进行分析性审计、减少现场审计时间而设立的审计联络人员。公司审计室设专人作平时的审计联络员（进行具体项目审计时，审计项目小组负责人为该项目当然的审计联络人），被审计单位应由财务负责人或指定的其他负责人担任。审计联络员的主要职责是保证审计双方的充分沟通，以便审计工作的顺利进行。
【审计计划】
审计计划是指导、组织和控制全部审计活动的纲领，它使内部审计机构有组织、有步骤、有重点地安排审计项目。审计计划可使审计项目按事先确定的方针和目标有条不紊地进行，提高内部审计工作的效率和效果，保证内部审计工作的质量和计划期内各项审计任务的圆满完成。
审计计划分年度工作计划和项目实施计划：
1．审计工作年度计划是审计室开展年度审计工作的依据，它应包括具体审计项目，审计类型，审计人员及时间安排，以及工作任务和要求等。
审计室根据审计委员会的要求和公司经营活动情况，并考虑审计力量，编制年度审计工作计划。该计划经审计长审定报审计委员会审核批准后实施。
2．项目实施计划是开展现场审计工作的依据。它应包括：
1）、明确审计目标、审计范围和审计重点；
2）、安排审计小组成员和工作分工；
3）、确定审计工作时间；
4）、明确审计工作内容和工作要求。
项目实施计划应于实施之前获得审计负责人的书面批准，对计划的调整须经审计负责人的批准后方可实施。
【审计小组】
审计小组是公司审计室为某一审计事项而专门指派的工作小组。审计小组在整个项目审计工作期间代替内部审计的职责，行使内部审计的职权并承担相应的责任。
审计小组至少应有两人以上组成，审计组长是审计项目的负责人，负责本项目的组织领导工作，包括制定审计工作方案，领导组织审计小组工作，组织项目审计会议，撰写审计报告等。审计项目负责人是该项目中当然的审计联络人，其同时应承担审计联络人应尽的传递信息、沟通情况的责任。
【审计通知书】
审计通知书是项目审计程序中前期工作的重要组成部分，它是明确审计双方关系、确定审计双方责任义务的重要书面证明。
审计通知书由审计小组负责人草拟，报审计长（或审计负责人）审批后送发给被审计单位。为了提高工作效率，审计小组于现场审计前可以用传真或电子邮件方式把审计通知书发送给被审计单位，尔后由审计人员前往审计现场时把书面审计通知书当面送交被审计单位。
【审计工作底稿】
审计工作底稿是审计证据的载体，是指审计人员在执行审计业务过程中，形成的全部审计工作记录和获取的资料。其内容包括审计人员在制定和实施审计计划时直接编制的、用以反映其审计思路和审计过程的工作记录，审计人员从被审计单位或其他有关部门取得的、用作审计证据的各种原始资料，以及审计人员接受并审阅他人代为编制的审计记录。审计工作底稿，是审计人员形成审计结论、发表审计意见的依据。
审计工作底稿是审计人员审计业务中普遍使用的专业工具。编制和取得审计工作底稿是审计人员最主要的审计工作。审计工作底稿的主要作用：它是连接整个审计工作的纽带，是形成审计结论、发表审计意见的直接依据，是解脱审计人员的审计责任、评价或考核审计人员专业能力与工作业绩的依据。
现场审计工作期间，审计人员应严格依照《万科内部审计工作程序》、《万科内部审计工作规范》和《审计工作底稿规范》开展现场审计工作，特别是要整理编制好详细的审计工作底稿，以便为撰写审计报告和发表审计意见打下良好的基础。
【交换审计意见】
现场审计结束以前，审计小组应就以下一些问题与被审计单位交换意见：
1、 审计过程中收集的数据是否客观准确；
2、 审计过程中发现的各种问题是否属实，表述是否清楚，数量金额是否准确，披露是否充分，反映问题的证据是否确凿；
3、 审计的初步结论是否科学公正。待双方充分交换意见以后，应形成正式的审计备忘录或会议纪要，它是审计小组赖以整理审计报告（征求意见稿）的重要依据。
【审计报告与征求意见】
审计报告是审计人员在实施了必要的审计程序后出具的，用于对被审计单位审计事项发表审计意见的书面文件。审计报告是审计工作的最终成果，是审计人员就审计项目工作成果的综合体现，它记载了整个审计过程的结果，表现审计人员的观点和意见。审计报告必须客观、清楚、简明、富有建设性，保证其及时性、准确性和相关性。审计报告应说明审计目标、范围和结果，应恰当地表明审计师的意见及应采取的改进措施和纠正行动。审计人员应严格按照《审计报告规范》的要求整理撰写。
项目审计负责人应于现场审计结束后的五个工作日内撰写出审计报告（征求意见稿），然后送交审计长（或审计负责人，下同）审阅，一俟批准，应把审计报告（征求意见稿）下发给被审计单位征求意见。
被审计单位在收到审计报告（征求意见稿）之日起十日内将其书面意见送交审计室，如遇节假日可顺延。审计双方就审计报告（征求意见稿）交换意见的书面资料，平时可以用传真或电子邮件等，最后意见交换完毕时应将正式的书面资料邮寄给对方，以便审计档案的管理。如果被审计单位在规定的时间内没有作出正式的书面答复，审计室将按被审计单位对审计报告（征求意见稿）没有不同意见处理，即维持原报告内容不变，并依此整理审计报告定稿，经审计长审阅后报总经理签署下发。
【审计结论的执行与申诉】
《内审条例》中规定，如被审计单位对审计报告或审计决定持有异议，可在接到报告之日起十日内向董事会提出申诉，由董事会进行处理。
被审计单位对审计报告中陈述的事实、发表的审计意见、作出的审计决定等有不同意见时，可用书面形式向公司董事会提出申诉，董事会在接到申诉后，由董事会决定由谁在什么时间如何进行处理。董事会作出新的决定之前，被审计单位应如实履行原审计报告的决定。董事会作出新的决定以后，审计室和被审计单位都应按董事会的决定执行。
内部审计师职业道德规范
内部审计师职业道德是指为指导内部审计师在从事审计工作中保持独立的地位、公正的态度和约束自己行为而制定的一套职业德规范。目的是从道德观念上促使内部审计师随时能自觉地保持一种职业上应有的态度和风范，以树立良好的职业形象。内部审计师也必须保持行为的高标准，才能有效地履行其职责，才能提高审计职业在社会和企业内部的声誉和信任感。
1、 内部审计师在履行其义务和职责时，应该诚实、客观、公正、勤奋。
2、 内部审计师应当诚恳地对待本公司的一切事务和可能审计的对象，不得故意参与任何非法的或不正当活动。
3、 内部审计师不得故意从事有损于内部审计职业或本公司荣誉的行为或活动。
4、 内部审计师不得参加可能与本公司利益相悖的任何活动，或有碍他们客观地履行其义务和责任的活动。
5、 内部审计师不得接受被审计单位或其他与本公司有联系的企业赠送的任何有价值的物品，以免削弱他们的专业判断能力。
6、 内部审计师只能从事力所能及的、适当的专业审计工作。
7、 内部审计师应采取适当的措施遵循《内部审计条例》和相关的制度规定。
8、 内部审计师应慎重地使用在履行职责过程中所获得的信息，不得用机密信息谋取私利，或在使用信息时违反法律和损害本公司的利益。
9、 内部审计师在汇报工作结果时，应充分揭示他们所掌握的重要事实，否则，审计报告失真或掩盖被审计单位的非法行为。
10、 内部审计师应不断努力提高自己的能力、工作效率和改善工作质量。
11、 内部审计师在从事专业工作时，要铭记其职责，保持《内部审计条例》规定的高标准工作能力、道德和尊严，内部审计师应遵守公司的各项规定，维护公司的目标。
审计室业务架构
说明：
1、 在审计室内把集团的地产业务分为两个片区，既南片和北片；
2、 审计室暂定八名审计人员，其中审计、财务专业的六名，预决算、建筑专业二名；
3、 审计室设两个组：一组和二组分别对南北两片区予以管理，审计人员具体分工，统一调配；
4、 具有行政职务的人员和审计师均可成为项目的主审和巡视员；
5、 除地产行业外的审计，不具体分工，视当时情况而定；
6、 现有人员分工：一组主管南片由刘某负责，组员邹某、高某等；二组主管北片由傅某负责，组员丁某、张某等。
7、 为全面熟悉集团的地产运作，实行轮换制，各组和审计人员两年内轮换一次。
来源：CIA内审师小站