限价房“换房协议”被认定无效后，一方要求赔偿房屋增值损失获支持
一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实,当事人无须举证证明。
本案中,甲男与甲女所签订的换房协议约定,如甲女的限价房因种种原因无法落实,甲男自愿不再收回自己的限价房,甲女需永久居住甲男的限价房,待政策允许后,甲男需无条件协同甲女办理过户手续,根据上述内容及双方后续履行情况可知,换房协议实质系借名购房关系,且业已生效的判决已经确认该协议因损害社会公共利益,依法被确认为无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
本案中,甲男与甲女明知案涉房屋存在限制转让性规定仍达成换房协议且实际履行多年,双方对此均存在过错,均应承担相应责任。案涉房屋指标系乙女、甲男婚姻存续期间以家庭单位申请,虽案涉房屋登记所有权人先后因乙女、甲男签订共有协议、离婚协议发生变化,现登记在乙女名下,但乙女、甲男在签订共有协议时亦约定如因产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任且双方之间签订的离婚协议约定不能对抗案外人,故乙女应承担连带责任。
关于案涉房屋增值损失的问题,综合考虑案涉房屋的限价房性质、房屋的升值情况、甲女支付购房款、占用使用情况及双方的过错程度,根据诚实信用、公平原则出发,法院酌情确定增值损失为105万元。
关于甲女已经交纳的房屋契税3940.80元、专项公共维修基金9852元及产权代办费500元,有事实及法律依据,法院予以支持。
关于甲女主张的装修款,甲女接收毛坯状态下的房屋之后进行了装修,案涉房屋装修属于不可拆除的房屋添付,乙女未提交相关证据证明装修已经不复存在,故综合考虑甲女实际占有使用案涉房屋达7年多之久,法院结合甲女的装修支出及双方过错程度折算应支付的装修残值为10000元。
关于乙女反诉主张物业费及供暖费问题,因甲女同意支付其未交纳的自2018年1月至2019年9月12日期间物业费及2018年至2019年采暖季的供暖费1477.8元,对此法院不持异议。
关于乙女反诉主张甲女支付自2012年10月17日至2019年9月12日期间的房屋占用使用费及甲女主张乙女、甲男支付自2012年5月15日至2019年5月27日购房款利息问题,2019年3月29日生效的(2019)京02民终3820号民事判决,判决甲女于判决生效之日起90日内将案涉房屋返还乙女,乙女于判决生效之日起60日内返还甲女购房款394960元,考虑到甲女虽实际支付购房款但甲女亦实际占用案涉房屋,故就双方分别主张的生效判决之前(即2019年3月29日(含)前)的相关诉讼请求,本院不予支持。
因生效文书确定了双方履行义务的期限,故乙女及甲女就在生效判决履行期限内的房屋占用使用费及购房款利息的主张,无法律依据,法院不予支持;被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。人民法院作出腾房判决后,腾房义务人未在判决指定期间履行腾房义务造成权利人损失,应当通过执行程序解决。就乙女向甲女主张的生效判决履行期限届满之后的房屋占用使用费问题,不属于民事主管范围,法院不予处理、乙女可另行主张权利。
综上,一审法院判决:
一、判决生效后十日内,乙女、甲男连带给付甲女房屋契税3940.80元、专项维修基金9852元及产权代办费500元;
二、判决生效后十日内,乙女、甲男连带给付甲女房屋增值损失及装修损失106万元;
三、判决生效后十日内,甲女给付乙女2018年1月1日至2019年9月12日物业费2563.26元及2018年至2019年采暖季供暖费1477.8元;
四、驳回甲女的其他诉讼请求;五、驳回乙女的其他反诉请求。
乙女、甲男上诉事实和理由:
1.我们与甲女不存在借名买房关系,甲女仅可主张居住使用权;
2.甲女通过与甲男签订换房协议获得限价房,获益巨大,主观恶性大,应承担全部过错责任;
3.甲女不存在实际损失与预期利益损失,仅可主张信赖利益损失;
4.法院核算房屋增值损失时,成本是限价房成本,增值是市场价值,标准不统一;
5.甲女应支付占有使用费;
6.乙女不是换房协议的当事人,是权益被侵害者,其对合同无效没有过错,不应承担连带责任。
甲女辩称,不同意乙女、甲男的上诉请求。
二审法院认为,甲男与甲女签订的换房协议,因损害社会公共利益已被确认为无效,其中有“永久居住”“无条件协同办理过户手续”等条款,据此该协议实为甲女借用乙女、甲男取得的购房资格购买需要审核资质的保障性住房。
涉案房屋指标系乙女、甲男婚姻存续期间以家庭单位申请,换房协议已签订在二人婚姻关系存续期间,乙女在此前的诉讼中曾主张其对甲男签订协议一事不知情,但该主张并未得到法院确认,另外,乙女在诉讼中对于其何时得知取得涉案房屋的陈述也不一致,本院对其称对甲男所签协议不知情的主张不予认定,一审法院确定乙女应承担相应连带责任,本院不持异议。
乙女、甲男明知购买限价商品住房应当符合相关规定、取得相应资格,却签订换房协议同意将购房资格有偿让渡甲女,其对合同无效应当承担主要责任。房屋增值情况仅为衡量甲女损失的一种参考,乙女、甲男称核算损失标准不统一,缺乏依据,本院不予支持。
甲女系基于购买占有使用房屋,在合同被确认无效前,乙女主张房屋使用费,缺乏法律依据,本院不予支持。甲女未按生效判决确定的履行期间腾退房屋所产生的使用费,应当在执行程序中解决,本案不予处理。
综上所述,乙女、甲男的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：
驳回上诉,维持原判。