最全！养老地产能不能投资，就看这25大指标！
编者：万仁涛（厚朴养老）
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养老地产投资环境评价是一个系统的工程，社会自然环境、经济环境、国家政策、人口结构等要素都会对养老地产投资环境产生影响，因此在对养老地产投资环境评价时应全面、科学的考虑各项要素。本文综合各方面考虑，提出养老地产投资评价的25个因素，供大家参考。
1.反映经济环境的指标
（1）地区生产总值
地区生产总值指一定时期内某个城市区域的所有常住单位进行生产活动的最终结果，其值等于各产业增加值之和。地区生产总值高说明该地区宏观经济形势良好，有利于养老地产的发展。
（2）人均生产总值
人均生产总值指在核算期内，一个地区或国家实现的生产总值与常住人口的比值，反映城市的经济发展水平，体现城市居民购买实力的大小情况。人均生产总值越高，居民购买实力越大，有利于养老地产的发展。参照西方发达国家的发展经验，当区域人均GDP达到5000美元时，养老地产处于快速发展期。
（3）固定资产投资
固定资产投资指固定资产的购置和建造等这些经济活动所生产的资金总额。房地产投资时固定资产投资的重要组成部分，占固定资产投资比重较大。房地产作为养老的载体，固定资产投资越高，表明房地产投资额增大，有利于养老地产的发展
（4）住户存款余额
住户存款余额指城乡居民存入银行及农村信用社储蓄的时点数，反映了城镇居民购买力的大小。养老地产作为中高端养老产品，居民存款余额越多，表明居民购买力大，有利于养老地产的发展。
（5）人均可支配收入
人均可支配收入指居民可用于最终消费支出和储蓄的总和，即居民可用于自由支配的收入。居民可支配收入反映了居民的生活水平，居民可支配收入越高，生活水平则越高，有利于养老地产的发展。
考虑到养老地产的阶梯性发展，中高收入群体将成为养老地产的消费主体，未来10～20年，当前35～45岁的社会中坚将进入老年，他们有较高的收入及教育水平，将成为养老地产主要客户。因此，中产阶层规模将是考量是否进入该城市养老地产的重要指标。
2.反映人口环境的指标
（6）60岁以上人口比例
国际上以一个地区或国家年龄超过60岁及以上的人口占总人口的比例大小来衡量该地区或者国家的老龄化程度。60岁以上人口比率越高表明该地区或者国家的老龄化程度越高，有利于养老地产的发展。
除了考量老年人口总量指标外，还要研究区域人口密度、辐射区域、周边人口状况、人口分布和未来人口发展规划等因素，这直接影响当地养老市场的容量和发展潜力。
（7）60岁以上人口数
不同的国家和地区，由于地理位置、地域面积、经济水平等的差异，它们的人口基数差异性也较大，这就导致了有些地区60岁以上人口比例大，但由于人口基数小，其老龄人口总数小，有些地区60岁以上人口比例小，但由于人口基数大，其老龄人口总数大。因此，仅仅只关注于60岁以上人口比例是不能全面、准确的反映该地区对养老地产的需求的。增加60岁以上人口这一指标可以很好的弥补这一不足，60岁以上人口越多，对养老地产的需求就越大，有利于养老地产的发展。
（8）人口老龄化速度
养老问题是一个长期的、发展的问题，因此对于养老地产投资环境的评价，既要考虑当下的养老需求，也要考虑以后的养老需求。人口老龄化速率越高，说明未来对于养老地产的需求越高，有利于养老地产的发展。
（9）平均期望寿命
平均期望寿命反映地区居民生命平均值。平均期望寿命越高，表明该地区老年人的老年生活时间越长，在一定程度上增加了对养老地产的需求，有利养老地产的发展。
（10）平均家庭规模
平均家庭规模指地区平均每户家庭的人口数量。平均家庭规模越小，表明老年人通过居家养老的方式来安度晚年的可能性就越小，有利于养老地产的发展。
（11）城镇职工基本医疗保险参保人数
参加医疗保险的人数越多，表明居民抗疾病风险能力越强，居民的平均期望寿命越高，有利于养老地产的发展。
（12）基本养老保险参保人数
城镇居民基本养老保险参保人数越多，表明该地区拥有稳定养老收入来源的老年人越多，有利于养老地产的发展。
3.反映自然环境的指标
（13）自然景观
自然景观是老年人选择养老城市的影响因素之一，自然景观优美的城市更吸引老年人，更适合养老地产的投资。
（14）气候条件
气候温和、四季分明、雨水充沛、光照充足的城市更能够吸引老年人到该城市来养老度假，适合养老地产的投资。
（15）环境质量
环境质量包括大气质量、水质量、噪声污染等，老年人对于环境质量要求高，环境质量越好的地区越适合养老地产的投资。
4.反映政策环境的指标
（16）土地供应政策
土地是养老地产投资开发的前提条件，对于养老地产开发的土地优惠政策越多，越有利于养老地产的发展。
（17）融资政策
养老地产投资额高、投资回收期长、投资风险大，投资养老地产不可避免的要进行融资，因此融资政策对于投资者而言是需要着重考虑的要素之一。
（18）财政补贴政策
目前，我国养老地产的盈利模式还不明确，没有成熟的盈利模式可以复制，前期盈利较少，因此当地政府对于养老地产的发展是否有财政补贴政策对与投资者来说是很重要的。社会福利机构水、电、气及电话安装的优惠政策以及资金资助计划等，都将鼓励老年福利事业实现新的突破和发展。
（19）城市规划
基于区域整体发展的角度，从城市发展阶段、地块发展前景、城市功能和地块入手，进行交通、基础设施、产业等区域研究，发掘区域价值。
5.反映相关行业发展水平的指标
（20）养老床位需求预期
养老床位需求预期反映了城市养老床位需求状况，该指标值越大表明城市养老床位需求旺盛，有利于养老地产的发展。
（21）卫生机构医疗床位数
卫生机构医疗床位数反映了城市医疗卫生水平的高低，该指标值越大表明城市医疗卫生水平高，有利于养老地产的发展。
（22）保险业年收入
保险资金是养老地产开融资渠道之一。保险业年收入越高，表明养老地产开发资金来源越雄厚，有利于养老地产的发展。
（23）金融机构存款余额
金融机构存款余额反映了金融机构可贷资金的多少。金融机构贷款是养老地产融资的重要渠道之一。因此金融机构存款余额越大，说明城市可贷资金多，有利于养老地产的发展。
（24）第三产业GDP占比
养老地产融合了房地产开发和养老服务，其服务内容涉老人生活的方方面面面。第三产业GDP占比反映的城市服务业发展水平是养老地产的发展的重要支撑。
6.反映意向地块的微观指标
（25）意向地块的土地属性，包括土地静态属性和动态属性判断
其中，静态属性主要指项目所在区域的外部因素，包括气候条件、资源状况、地块资质、交通条件等。良好的交通条件是项目成功的重要先决条件，交通较为便利，便于子女探望。资源状况主要指自然环境，项目选址环境要优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源。地块状况最好方正，可利用空间大，便于整体规划。气候最好温暖适宜，一年四季日照充足。
动态属性主要指城市格局变化、片区价值变化、交通条件改观等因素，核心是土地可塑性判断。此外，项目区位也是影响选址的重要变量，区位不同产品定位也有所差异。上述土地属性的静态和动态属性归纳为下表（点击可看大图）。