当临港的市场一片叫好时，我却隐隐有些担心…… / 开普饭

前段时间，临港6盘齐上，又大麦了……

电建地产·泷悦蓝湾和大名城·映园同一天开盘，从开发商公布的数据看，电建地产·泷悦蓝湾一期剩余120套叠加，一共223组认购；大名城·映园434套住宅，一共696组参与认购，均已启动计分制，毫无疑问，蓝湾又再一次的延续了热销传奇。

蓝湾的热销从绿城·诚园开始好像一直就没有断过，低洼的价格、产城融合的开发模式、还不错的配套、好产品、如今两港大道开通后和滴水湖交通距离大大拉近……都成了她大卖的理由……

不仅蓝湾，滴水湖核心区也是异常的热，滴水湖馨苑5期，陆家嘴滴水涟岸被人才包场，临港首府为3.3提供了入场机会……无论是买家市场还是卖家市场，都充斥着一种声音：临港尤其是滴水湖的房子根本不愁卖！

为什么会有一片叫好的声音？

源于数据实在太好看了

从电建地产·泷悦蓝湾开始，尤其是钻石湾，数据就特别漂亮，724套房源，一共1700组认购，其中3.1共928组，可售房源被3.1人才包场……

然后到这次的房源推售，三个存量盘滴水湖馨苑5期、陆家嘴滴水涟岸、临港首府认筹率达到171%-339%，其中滴水湖馨苑5期3.1人才524组，陆家嘴滴水涟岸125套房源，3.1人才497组，这两个盘又再一次的被人才包场了……如此漂亮的数据，也难怪市场一片叫好。

而在本次数据中，小编也看到了不一样的数据，那就是临港首府让3.3有了入场机会：125组3.1、3组3.2、52组3.3，入围分数线60分。

很多人说，3.3之所以能入场临港首府，是因为临港首府130平2房的套数占比太高，产品不是很好，所以很多人犹豫了……确实，产品不好真的会是硬伤，可能也会变成滴水湖楼盘能否日清的重要因素。

因为

下半年，核心区或将6777套海量房源等待入场，之前文章发过可自行翻阅。

海量的供应量背后，是严峻的销售任务。

之前小编曾做过一项统计，五大新城里，2021年下半年嘉定3791套、奉贤新城2804套、青浦3124套、松江2230套，临港9185套，是其他新城的3倍数量，还有2021年上半年上海新房供应33373套，临港上半年只有2791套，下半年一下翻了3倍多。

还有一个问题，从目前已售楼盘的数据来看，滴水湖的大部分购买人群是3.1人才占绝大部分，下半年3.1的人才数占比能不能和供应量持平，如果能那购买人群结构依然维持上半年的情况；

如果不能，那则需要外区客户填补（3.3人群），这也是非人才大规模入滴水湖的机会到来！

但从上半年整个上海土地供应来看，共成交48幅宅地（含宅地），储备了超过4.8万套新房（含临港）（数据来源：上海链家），如果年底入市也会分流市区的部分购买人群，也会对临港新房的去化形成压力。可想而知，临港开发商的销售任务有多艰巨！

此外，临港的海量供应量背后，除了地段差，还有并不大的产品差异。

为什么这么说？

首先，出让文件上明确规定，中小户型占比60%，有的甚至达到80%。

关于中小户型出让文件解释为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。

这意味，大部分产品均在100平以下，且户型区间都差不多，据了解100平以上的户型占比都不太多。

其次，差不多的价格

之前上海出台过官方指导价，滴水湖核心区的指导价为3.2万，本7月开盘的楼盘来看

除了陆家嘴滴水涟岸均价达3.4万以外，其他楼盘价格均价皆控制3.2万+，在严格限价的大背景下，接下来的楼盘可能价格也相差不大，但由于地段、配套差异，可能也会出现差异化价格。比如陆家嘴滴水涟岸，占据地铁优势、环湖地段优势，以及配建了办公、商业等配套和未来的溢价价值，均价也有所不同。

所以在接下来的楼盘，可能自身优势越明显的楼盘表可能略微出现一些价格差，但总体浮动不会太大。

差不多的地价、差不多的户型区间、差不多的价格，再加上还有100%的装修要求，自持部分、有些还有保障房的配建要求，能给开发商提供的利润空间可能也是差不多的，这种背景下开发商要作出差异化，也只能把心思放在产品的打造上了。

这也意味着，在接下来的滴水湖核心区，差不多的背景下，尤其在同一个地段

谁做的产品越好，越容易出圈！

这一点，在本次的临港首府就有所体现，在其他两个楼盘都是被3.1人才包场的情况下，在尚未消耗掉所有3.1人才证的情况下仍有52组非人才进入，最主要的原因还是产品的硬伤留出的空档。

在下半年6777套的待入市产品加上外围的2408套，接近9185套海量房源，尤其在同个地段，谁的房子品质越好，可能就越受追捧！

在这里，小编也真心的希望，参与建设临港的开发商能为滴水湖带来更多更好的产品，让生活在这里的我们不用再羡慕蓝湾的好产品。

在滴水湖核心区，你最期待谁能做出好产品？

声明：以上仅代表个人观点，部分涉及楼盘信息仅供参考，一切以开发商公示为准。

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当临港的市场一片叫好时，我却隐隐有些担心……