泛地产观察周刊（2019年第26期）
泛地产观察
Bonzerview
（2019年第 26 期，总第 460 期）
（2019.7.8-2019.7.14）
博志成研究院
泛地产观察编写组
【泛·语录】
在地产人的路上，就没有什么成功，
只有成长、再成长。
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据央行数据，6月M2同比增长8.5%，增速表现平稳，是稳健的货币政策保持适度松紧后的表现；新增居民户中长期贷款保持较大增量，表明住房信贷需求仍然较强。
作为房企融资的主要来源，地产信托融资的持续收紧以及房企偿债高峰的到来，将使一些负债率高，流动资金少的房企将面临考验。
此次宁波前湾新区正式获批，意味着前湾新区将全面融入长三角一体化发展国家战略，同时意味着这个高效发挥宁波杭州湾经济技术开发区等国家级平台带动作用的强大引擎将启动，对已在前湾新区有布局的房企来说将大有裨益。（BXLS）
【动态概览】
1. 央行：上半年人民币贷款增9.67万亿 住户部门增3.76万亿
2. 银保监会：约谈房企信托 融资进一步收紧
3. 浙江：批复同意设立宁波前湾新区
【战略投资】
在行业集中度越来越高的当下，规模扩张愈发困难。赴港上市刚满4个月的银城国际在市场上显露了其规模扩张的渴求，通过合作并购的方式进行资产重组，对银城国际来说，不失为一种破局之策。（BMLH）
【动态概览】
1. 朗诗：青杉资本携平安不动产收购上海张江高新区项目
2. 碧桂园服务：一日内收购一组物业管理公司
3. 银城国际：24.3亿收购杭州临安地块及酒店资产
4. 其他投资动态
（1）万科：与中兴订立补充协议 全权主导开发建设深圳湾地块
【融资融券】
“去杠杆”趋势难改，政策以内无超预期。政策之外，为求现金流安全，各显身手。信托遭遇扼制以后，股权融资优于减少投资式的收缩。然而，在控制总负债的情况下，以新换旧的融资，切不可当成简单的期限延长，获得“喘息”机会的企业下，要更加谨慎地将资金用于经营效率提高、品质提升、技术进步等方面，也就是说，必须服务于战略发展与财务目标的实现。（BTJ）
【动态概览】
1. 中梁：IPO拟募资27.72亿港元
2. 高力国际：信托收紧对大型企业影响有限
3. 股权融资通道尚好 房企密集增资扩股
4. 其他融资动态
（1）债务融资工具多赎回：龙光地产将提前赎回2020年到期年息7.7%优先票据，花样年全部赎回于7月15日到期的本金总额为1.4亿美元的票据。
（2）海航资管：拟转让海南财富海湾置业，底价19亿元，部分物业与债权人签订《质押合同》或《抵押合同》。
（3）泛海控股：拟为武汉核心业务平台公司引入战投，增资不超30亿元。与此同时，泛海旗下中国通海金融与民生银行于2019年7月11日订立相关融资展期的修订契据，而公司董事长卢志强兼任民生银行副董事长，且公司控股股东中国泛海控股集团有限公司及公司相关所属公司均持有民生银行部分股权。
【一周融资融券概览】
（2019.7.8-2019.7.14）
【人事与运营】
2015年，中交联姻绿城，此后通过增持中交成为绿城的第一大股东。四年来，大股东与老绿城人的摩擦传闻不断，绿城组织、人事架构频繁调整，老绿城人陆续离场。更为关键的是，绿城业绩增长放缓明显，特别是2019年上半年，增速为负，创下了近五年来的最差半年业绩。
据克而瑞数据，绿城今年上半年排名也从第12名下滑到第29名。业绩下滑，或说明市场降温对其带来一定的冲击，尤其是限价等政策的持续，对于部分高端楼盘产生影响。此外，绿城这几年频繁调整的组织架构，容易导致人事制度混乱，部分工作的协调成本增加，这显然会使得项目营销等工作面临压力。（BLL）
【动态概览】
1. 绿城：宋卫平、刘文生辞任联席主席 张亚东接替
2. 其他人事动态
（1）广州地铁：派驻越秀地产非执董毛建华辞职 将另提候选人
（2）中交地产：董事兼总裁耿忠强因工作变动辞职
（3）金地：高峰请辞金地独立董事等职务 补缺额后生效
（4）乐视网：预计上半年归母净利亏损3.6亿 两名监事同时辞职
（5）明发：复牌大限将至 委任专业财务管理顾问刘煜炜为公司董事
（6）大名城：蒋冬森出任大名城执行总经理 曾就职于泰禾、华夏幸福
（7）卓越：引入中海、万科旧将 李宏耕任副总裁 牛伟任战略运营总经理
1. 住宅市场：环比再跌8.3% 同比上升30%
【全国16城楼市成交面积概况】
（2019.7.8-2019.7.14）
【博志成提示】
本周住宅市场表现有意思之处，其一在于同环比走势的分异：环比方面来看，除代表性三线城市成交面积增长10.7%，一二线均维持成交面积下行态势，16城总体下降8.3%；而同比来看，16城成交面积增长29.9%，二线城市增长更是接近35%。其二，在海外融与前融（信托为代表）紧缩后，我们一直强调房企要提升的“经营性杠杆”，将更依赖加快开发出货节奏、推量稳价等策略，更重“后端”发力。（BTJ）
2. 土地市场：平均溢价8% 苏州出让金破180亿
【全国40城市土地市场概况】
（2019.7.8-2019.7.14）
【房企典型拿地一览】
（2019.7.8-2019.7.14）
数据来源：观点地产网，博志成研究院整理
【博志成提示】
上周土地市场降温明显，40大中城市土地成交溢价率持续回落至8%，一线城市土地整体成交面积下降40%左右，二线城市出让金环比下降30%以上，出让金榜单TOP10城市总出让金总额较前期下降20%，无成交城市达18个，而苏州一举收入180.9亿元，较第二名上海拉开120亿距离，与此同时，沪杭大区当中的南通也悄然开花，一周收金38.8亿元。
个企拿地方面，我们发现除碧桂园、保利以外，上周拿地的主角并非龙头企业，而是一众区域型中小企业，且基本聚焦二三线城市，个别地块溢价率达到125%（赣州）。（BTJ）