“碧恒万”资产负债率超80%红线
导语：“得债务者得天下”，当然不是说负债率越高越好。但是如果没有负债，或者负债率特别低的话，肯定做不起来，说明资金瓶颈很大。
一直以来，房地产业崇尚“狼性文化”，在市场厮杀中异常凶猛，是债务扩张最为猛烈的行业。业内大多数企业的负债率都在70%以上，从标杆房企的负债率才能真正了解中国房地产行业负债水平。例如，中国恒大、碧桂园、万科总负债规模均超过万亿元，资产负债率分别高达83.75%、88.54%、84.36%，分别超80%红线。
高负债率仍是隐痛，问题或早已显现，如导致企业的信用评级被调整。千方百计降低资本负债率，成为多数房企的重中之重。面对不确定的未来及资金承压，房企如何实现稳健发展，拥有增长的底牌。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
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“三巨头”总负债5万亿
资产负债率超80%红线
一直以来，高杠杆高负债重资产模式被房企视为冲规模利器，并由此成就了一大批激进房企。但潜在风险也在不断叠加，尤其在特殊时期现金流考验尤甚。每一家高速扩张的房企都无法避开高负债。实际上，规模最大的行业巨头们，负债最多。
2019年，龙头房企的负债规模呈现持续增长态势。从负债总额看，截至2019年末，中国恒大、碧桂园、万科总负债规模均超过万亿元，分别约为1.85万亿元、1.69万亿元、1.46万亿元；资产负债率分别高达83.75%、88.54%、84.36%，“碧万恒”资产负债率超80%红线。
截至2019年年末，合同销售额超过2000亿元的房企数量为15家，较上一年增加5家，分别是世茂房地产（0813.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、阳光城（000671.SZ）、金地集团（600383.SH）和旭辉控股集团（0884.HK ）。
通过纵横陆家嘴对头部15家房企年报进行梳理分析并制作的《2019年TOP15房企净负债率排行榜》显示，尽管TOP15整体合同销售额同比增长20.70%，并远高于行业增速，但降杠杆的效果相对较差，平均净负债率为78.93%，同比下降幅度仅为9.21%。
（来源：纵横陆家嘴）
净负债率排名前三的分别是融创中国（1918.HK）、阳光城和绿地控股，分别为179.64%、164.15%和159.86%。其中，融创净负债率同比上升5.41%，而这一增速也排在房企TOP15之首；阳光城和绿地控股的净负债率则分别下降25.85%和9.99%，但仍处于行业高位，并远高于TOP15均值。
在融创举行的2019年业绩发布会，融创董事会主席孙宏斌制定了新的发展战略，融创今年将处置资产，谨慎拿地，节省资金。一改往日挥金如土的“买买买”大气，变成了“居家过日子”的状态。2019年融创文旅板块投资大产出小，加上现金流紧张和高负债率的多重打击，2020年对于融创来说，可谓是困难重重。
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疫情影响了全球经济，内陆房地产企业也不例外。在信用评级机构眼中，这将会引起一连串的“连锁反应”，导致企业的信用评级被调整。
继去年9月碧桂园确认"BBB-"评级后，今年3月20日，碧桂园服务也获得了惠誉"BBB-"的评级，守住了投资级的底线。
4月9日，标普将中骏集团控股的展望从“稳定”下调至“负面”，原因是中骏2019年的业绩明显低于预期，公司收入确认放缓、盈利能力疲弱以及持续的高额土地投资，高企的杠杆率在未来一至两年内也不太可能有大幅改善。
随着发布2019年年报的房企数量增多，在三大信用评级机构的名单中被下调评级的企业数量也在增加，截至目前，在内陆百强房企中已经有富力、雅居乐、泰禾、中骏、金茂等企业被下调评级，另有部分企业在去年下半年就已经被下调了评级。
受疫情影响，房地产行业的市场压力仍在加剧，今年被下调信用评级的企业数量会有增加趋势。对于企业，更低的信用评级，意味着这更高的融资成本，或更难融到钱。
今年很多企业评级或被降级，这便意味着总体融资成本会提高，因此，接下来首要是保持财务的稳健，在增长率、利润率和负债率之间找到平衡。增长是硬道理，一句管理名言叫“不增长即灭亡”，关键是保持一个什么样的速度增长。
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降杠杆求安全
过去20年，通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展，是行业发展的常态之一。但是，不少房地产企业负债率过高，一旦销售受阻，回款大幅下降，就导致现金流承压，再叠加到期的债务，企业运营风险骤增，在此次疫情影响下该问题更加凸显。
房地产的发展，不能建立在流沙的基础上，要夯实基础。因此，房地产企业应该重视杠杆率过高的问题，这不仅影响房地产行业高质量发展，也是宏观经济的潜在风险。那么，房企降杠杆有哪些“招”？
1. 项目合作开发。房企合作进行项目开发，本质是将项目层面上的债权融资转换成股权融资，能够有效降低企业财务杠杆。从会计角度看，项目是否并表对财务杠杆的影响不同，长期股权投资占比较高的公司杠杆相对更低。
2. 供应链融资。对于房企而言，其他融资方式监管趋严下，供应链ABS不仅受到政策支持，还有助于降低财务杠杆，供应链ABS计入应付账款，房企发行动力较强。供应链融资对中交、万科、中骏、新城等房企降杠杆贡献度较大。
3. 开源节流。通过促进销售回款、打折促销或出售项目来改善现金流、降低杠杆；通过放缓拿地节奏、减少拿地支出减轻融资压力。
4. 永续债。企业发行永续债可以在稳定有息负债规模的同时融得资金、增加股东权益，降低财务杠杆。永续债对首创、光明、泰禾、绿城的降杠杆贡献度较大。
5. 明股实债。房企与投资方成立子公司或合联营公司的方式来操作，融资以权益形式存在，通过隐藏负债、增加权益来降低财务杠杆。6.股权融资。主要为IPO、定增、引入战略投资者。
内容引自：金融界
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保持合理的杠杆