泛地产观察 | 城市坍缩的命运，始于人口流动、卒于户籍开放？
泛地产观察
Bonzerview
（2019年第16期，总第450期）
本周要点>>>
▶ 案例分析
· 收缩型城市：始于人口流动，卒于户籍开放
▶ 政策环境
· 丹东：印发《关于进一步做好房地产市场稳定工作的通知》
· 青岛：拟取消公积金二次贷款间隔两年期限 6月1日起执行
· 深圳：就公租房、安居房和人才住房管理方法征求意见
· 深圳：拟调整规则 共有产权类住房可申请公积金贷款
▶ 企业动态
· 绿地：与华为签订合作 涵盖智慧园区、5G应用等
· 新希望：入股德商金泓 合作开发成都项目
· 蓝光发展：拟拆分迪康药业境外上市
· 鲁能：以5.5%利率向广宇发展两子公司提供4亿财务资助
· 银亿股份：独董余明桂辞职 在年报中发表异议声明
▶ 数据解读
· 行业变化：大部反转 环比走低
· 土地市场：供需两收 价格不减
博志成研究院·泛地产观察编写组
执行编辑：唐婧
特约审校：吴会鹏
排版：霍小会
研究员：米丽华 李丽 王玉婷 徐丽莎
数据支持：财新CEIS,CREIS中指数据
4月来，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。坚持“三稳”政策，因城施政。部分城市针对市场明显“回温”迹象发布楼市收紧调控，如被住建部点名的丹东，其也因新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%，领跑全国引人注目，丹东相应的出台限涨幅措施。
深圳、南沙、北京等城市针对人才房、共有产权房等政策也再次明确落地细则。深圳此次政策的微调，充分总结了深圳现行住房公积金提取、贷款业务实践中发现的问题，听取了缴存单位和职工的反馈建议，更加规范了购房提取业务受理过程，一定程度上打击了提取住房公积金用于炒房或其他投机的行为，本质上政策基调依然延续了深圳对“住房保障”的重视。（BXLS）
1. 丹东：印发《关于进一步做好房地产市场稳定工作的通知》
4月30日，辽宁丹东印发《关于进一步做好房地产市场稳定工作的通知》。从4月27日起，对非本地户籍家庭购买新建商品住房实行限购政策，在市区范围内允许购买1套新建商品住房。对于本地和非本地户籍家庭，需在市区内购买住房，自网签购房合同备案满5年，并取得不动产权证书后方可上市交易。《通知》规定，市区范围内的新建商品住房申报预售价格备案，备案价格不得高于周边同质可比房屋的当期网签销售均价。对于在售商品住房的销售价格，同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。
2. 青岛：拟取消公积金二次贷款间隔两年期限 6月1日起执行
4月29日，青岛市住房公积金中心发布《关于取消我市住房公积金二次贷款间隔期限的通知》。《通知》提出，取消青岛市住房公积金二次申贷须首次公积金贷款结清满两年的期限限制，首次公积金贷款结清后，即可申请二次公积金贷款。
3. 深圳：就公租房、安居房和人才住房管理方法征求意见
4月29日，为落实深圳市住房制度改革要求，深圳市住房建设局会同市司法局等部门起草了《深圳市公共租赁住房建设和管理办法(征求意见稿)》《深圳市安居型商品房建设和管理办法(征求意见稿)》和《深圳市人才住房建设和管理办法(征求意见稿)》，征求社会各界意见。据悉此次三个文件主要是针对2018年8月深圳市政府出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》而出的配套文件。
4. 深圳：拟调整规则共有产权类住房可申请公积金贷款
4月28日，深圳市住房公积金管理中心发布《深圳市住房公积金提取管理规定》（征求意见稿）意见的通告，对相关政策进行了调整，主要包括租房提取额度将差异化安排、骗提职工将被限制提取以及实施联合惩戒，限制交易类和共有产权类住房将可申请公积金贷款等。
【战略投资】
房企多元化一直是行业的热门话题，而每一家房企多元化的路径各不相同，就本周来看，融侨发展畜牧业、绿地与华为合作智慧园区、5G应用等、新城悦通过收并购涉足智能家居行业……培养新的核心竞争力、寻求新的利润增长点，多元化转型已成为房企角逐的方向。
此外，本周中小房企股权与项目转让事件依然在增加，就总体趋势而言，房地产业并购整合的趋势仍在加剧。（BMLH）
1. 融侨集团：与固原签订合作拟投10亿发展畜牧产业
近日，融侨农业发展再次迎来重大战略节点，融侨集团与宁夏回族自治区固原市人民政府正式签订战略合作协议，计划投资10亿元发展融侨固原畜牧产业项目。此次合作，既标志着融侨搭建多层次农业体系的核心业务落地，也是政府重点推进、闽宁协作的重大合作项目之一。
2. 绿地：与华为签订合作涵盖智慧园区、5G应用等
4月29日，绿地集团与华为宣布签订战略合作协议，双方在行业内的资源、技术优势，围绕“智能+”地产全产业链升级，推动绿地打造智慧地产生态体系。据协议，绿地和华为拟建立联合创新合作模式，聚合上下游优质资源，共同开拓市场。主要涵盖智能家居类产品、智慧园区建设、5G落地应用、数字化规划与转型、联合创新实验室。
绿地控股董事长、总裁张玉良表示，绿地在城市更新、新城镇建设、特色小镇开发、产业园区运营等领域优势明显，期待双方在多个领域加快推动合作。
3. 新城悦：约0.3亿元收购王振华旗下公司 涉智能家居及停车系统
5月6日晚间，新城悦控股有限公司发布公告称，该集团的子公司常州市万睿智能系统工程有限公司向公司非执行董事及控股股东王振华及王建美收购上海数渊信息科技有限公司100%股权，代价为人民币2994.15万元。
值得一提的是，卖方为新城悦的控股股东及非执行董事王振华以及王建美，前者持有新城悦已发行总股本约73.17%。此外，此次转让的权益为卖方所持上海数渊的100%股权。于本公告日期，上海数渊由王振华及王建美分别拥有70%及30%。
4. 新希望：入股德商金泓合作开发成都项目
5月5日，据天眼查股权信息显示，有“城西地王”之称的成都金牛区茶店子版块商住地项目出现新的合作方——成都新希望置业有限公司。
3月12日德商置业以总价17.2亿元、楼面地价1.72万元/平米竞得金牛区茶店子板块49.9亩商住地，溢价率76.4%，刷新了当时该区域最高楼面地价。于成交当天，德商注册成立了成都德商金泓置业有限公司作为茶店子地块的项目开发公司。于核准日期4月25日，新希望入股德商金泓，德商与新希望分别持有该项目公司50%权益。
5. 中航里城（香港）：转让苏航置业100%股权 价格未知
近日，苏州苏航置业有限公司100%股权及债权在北京产权交易所挂出，转让价格尚未公布。该公司由中航里城（香港）有限公司持有100%股权，注册资本14亿元。截至2019年3月31日财务报表显示，苏航置业营业收入10.83亿元，营业利润636.76万元，净利润633.76万元。同时，总资产34.37亿元，总负债19.46亿元，所有者权益14.9亿元。
【融资融券】
过去一周，房企融资成绩相对寡淡，博志成研究院仅追踪到两期超短期融资券和三期美元有效票据完成发行。有迹象显示，借新还旧的操作仍在继续，且严格控制负债规模的动作业已成为多数房企的选择。
2019年第一季度，房企信用债规模增长显著，但海外融资规模更为稳定，各渠道的总体融资成本有所下降，除此以外，资产证券化工具增速最快，有效带动企业融资创新节奏。
据中指研究院数据，2019年1季度，房地产企业信用债发行规模合计1677亿元,同比增长55%，发行成本平均为5.35%,比去年同期下降0.9个百分点;内陆房企发行海外债融资总额1430亿，同比增长17%；资产证券化产品发行780亿元，同比增长90%；房地产类信托募集资金1674.79亿元,同比上升25.71%,规模占比35.76%，房地产信托收益率小幅下降0.08个百分点，为8.34%。
过去一周，房地产行业并购与上市事件共计12起，主要动作聚焦在海航系和云南城投。从公开报道跟踪的资产转让信息来看，买卖双方都相对被动，资金尤其是现金不充足的情况，将导致许多资产重组变现进度延迟或终止。如中华企业挂牌5亿元的上海物业底下空间，金茂在长沙的11亿元资产国有物业管理公司股权转让（净利润亏损31万元）等。
投中研究院数据显示，一季度并购市场宣布并购案例数量1097笔，环比下降41%，同比降29.6%；其中披露金额的有847笔，交易总金额1190.43亿美元，环比下滑8%，整体交易规模处于近一年较低水平，同比则上涨6%，市场整体发展平缓。（BTJ）
1. 鲁能：以5.5%利率向广宇发展两子公司提供4.24亿元财务资助
4月29日，天津广宇发展股份有限公司发布公告称，控股股东鲁能集团有限公司向公司旗下两家全资子公司提供财务资助，总金额4.24亿元。向山东鲁能亘富开发有限公司提供2.29亿元财务资助，利率5.5%，期限3年，预计应付利息3778.5万元；向苏州鲁能广宇置业有限公司提供1.95亿元财务资助，利率5.5%，期限3年，预计应付利息3217.5万元。
2. 蓝光发展：拟拆分迪康药业境外上市
4月30日，四川蓝光发展股份有限公司发布公告称，公司临时股东大会表决通过《关于公司所属控股子公司成都迪康药业股份有限公司境外上市仍符合<关于规范境内上市公司所属企业到境外上市有关问题的通知>的议案》，将旗下医药公司分拆上市。迪康药业是蓝光发展此前上市收购所用的壳公司，后成为其子公司。
3. 旭辉控股：将赎回1.5亿美元票据并予以注销
5月3日，旭辉控股（集团）有限公司发布公告，已通知信托人及一单2020年到期票据持有人于2019年6月5日赎回本金总额1.5亿美元中部分未赎回票据，赎回价相等于其本金额的101.9375%，另加直至赎回日期应计及未付的利息。赎回后，赎回票据将予注销。至公告当日，该等票据的未偿还本金额为4亿美元，旭辉称将使用内部资源清偿赎回的付款，票据剩余未偿本金为2.5亿美元。
表1：部分企业融资融券情况（4.29-5.5）
数据来源：观点地产网 博志成研究院整理
Part3-人事与运营
1. 银亿股份：独董余明桂辞职在年报中发表异议声明
4月30日，银亿股份有限公司发布公告称，余明桂因个人原因申请辞去公司独立董事及董事会下属专门委员会相关职务。在2018年度年报中，独立董事余明桂认为公司治理及内部控制体系存在重大缺陷，关联方资金占用及其可回收性存在不确定性，关联方资金占用导致的应收款项坏账准备计提是否充分存在不确定性。
余明桂于1974 年出生，经济学硕士、管理学博士、控制科学与工程博士后；现任武汉大学经济与管理学院会计系教授、博士生导师，湖北会计发展研究中心学术委员会委员，多家公司独立董事。
【博志成提示】2016年开始，银亿股份相继作价28.45亿元、79.81亿元跨境收购了宁波昊圣、东方亿圣两家公司100%股权，从房地产转型至汽车零部件领域。此外，熊续强还涉足矿山、化工等多个领域。疯狂收购让熊续强的资产规模急剧膨胀，一跃成为宁波首富。然而，首富头衔是“短命”的，银亿的财务危机随之爆发。
2018年，银亿股份实现营业收入89.7亿元，同比减少37.33亿元，下降29.39%；实现归属于上市公司股东的净利润为-5.73亿元，同比减少21.74亿元，下降135.81%。宁波昊圣、东方亿圣均未兑现业绩承诺，引发10.27亿元商誉减值。截至目前，已有超24亿元到期债务违约。
熊续强自宁波做地产发家，在多元化方面过于盲目，沉醉于资本运作的快感，在房地产这个中国最大的市场错失了机会。如今，面对几百亿的负债，银亿股份的生存危机陡然增加。
2. 其他典型房企人事变动
（1）三盛集团：原合生创展冯劲义入职 任地产总裁
（2）保利置业：委任黄卓谦为公司秘书及授权代表 5月6日生效
（3）嘉凯城：董事长、董事双双辞职 仍担任公司副总经理职务
（4）荣安地产：财务总监宋长虹辞任 获股东会授权百亿土地购买款
（5）泰禾：张晋元确认辞任泰禾副总经理 或将加盟天润置地
（6）豫园股份：首季净利升142% 副总裁吴仲庆退休
1、行业变化
【大部反转 环比走低】
表2：全国15城楼市成交面积概况（4.29-5.5）
数据来源：CREIS数据，博志成研究院整理
【博志成提示】上周全国主要热点城市交易量均遇冷，不排除假期影响，但更需要关注的是城市轮动的周期调节，踩准囤粮和出货的节奏，把握每个符合自身战略方向的城市机会。（BTJ）
2、土地市场
【供需两收 价格不减】
表3：全国40城市土地市场概况（4.22-5.5）
数据来源：CREIS数据，博志成研究院整理
【博志成提示】过去一周，土地市场成交总量和成交总额均有所收缩，其中住宅用地成交减少70%以上，受40大中城市中仅15个有成交。具体来看，一线城市中仅上海和广州有供应和成交，上海住宅市场成交均价为2.4万元/㎡，其中保利在杨浦拿下的地块楼面价达到5.37万元/㎡；二线城市中，武汉、贵阳连续加大推地力度，4月成交面积最大的是武汉，本周成交面积和推出面积最大的城市均为南京，大连、成都、苏州的热度也相对较好。（BTJ）
【土拍市场转向冷静】
表4：房企典型拿地一览（4.29-5.5）
数据来源：观点地产网，博志成研究院整理
收缩型城市：始于人口流动，卒于户籍开放
引言：
4月，鹤岗房价跌倒了千元以下，尽管如此，还有大量房源卖不掉。最近，黑龙江的伊春、双鸭山也遭遇了同样的情况。而这些城市，都有一顶新帽子，叫做收缩型城市。
这帽子并不新，只是最近被重新提出来。早在80年代，很多欧美发达国家都出现过收缩型城市，比如德国的鲁尔工业区，美国的五大湖，尤其是底特律。
鹤岗的房价之殇，还不是最糟糕的事情。伴随新一批放开落户限制动作的，是城市收缩与资产价格跳水的巨大挑战。假如，失去人口吸引力的故乡逐一倾覆，我们该栖息在哪一处远方？
关键词：城市、人口、房价
分析要点：
1、新型城镇化中的潘多拉盒子
2、收缩型城市的特征
3、坍缩：开放落户催化的新问题
（博志成咨询中心 廖敏莹）