疫情后，合作开发的三大理由与五个优势

文/李涛

博志成管理咨询中心 咨询师

关键词：投资  合作开发  优势

房地产行业的集中度增加已经成为事实，金融资源､土地资源等更加集中于头部企业，规模小的房企逐渐感到生存更加艰难。新冠疫情爆发，房地产行业和中小房企受到了前所未有的冲击。楼盘交易受阻，施工停滞打乱了原本的经营计划，也加剧了现金流压力。对于想要继续生存和发展的房企来说，采取合作开发无疑是上上策。

何时选择合作开发仁者见仁智者见智，但是疫情后选择合作开发有以下三大理由：

• 受疫情冲击，很多房企现金流不足，拿地能力减弱，通过合作开发可以报团取暖。

• 由于疫情冲击下，房企现金流压力增加，特别是资金链脆弱、高杠杆和周转慢的企业，恐面临经营困境，从而为优质房企提供收并购的好时机。

• 在行业受疫情的影响下，合作方的心理预期也会因此有所降低，合作条件或价格也更有沟通空间。

大房企之间的合作开发已成为常态，更多的小规模企业也选择通过合作开发扩充规模，这恰恰说明了房地产大合作时代的到来。本文浅谈合作开发的五大优势：

01 降低风险

首先，在不熟悉某个区域的情况下，贸然进入是存在一定风险的，此时如果与当地有资源的房企合作则可以提升整个项目的抗风险能力，降低扩张风险。

第二，合资成立项目公司合作拿地，可以使各方分摊投资资金，降低投资风险。

第三，通过与他人合作可以弥补自身能力短板，提升开发效率，快速回笼资金，降低现金流的风险。

以旭辉和东原在2015年的合作为例，对于东原地产而言，可以借助旭辉作为上海本土企业的资源和经验，助力其在两年内将总部迁往上海；而对于旭辉，通过与东原的合作能获得更多的重庆本土化资源。

通过这样的战略合作，旭辉和东原都降低了自身进入新区域的风险。

02 提升拿地效率

近来土地市场价格虚高，拿地难度加剧，甚至一些房企已经无法通过传统的招拍挂方式拿到土地。这种情况喜爱，通过与拥有优质土地资源或有局部区域资源的房企合作，可以更高效地获取土地。推动资金和土地的有机结合，优势互补、盘活项目，同时也促进了市场的发展。

对于碧桂园而言，通过与拥有优质土地资源的中小房企或有局部区域资源的区域型房企合作，可以更高效地获取土地。

一些四五线的小房企持有大量的优质土地，但是变现能力不足，在标杆房企可能看不上的情况下中小房企则可以捡漏，快速获得优质土地。

03 同等的资金，撬动更大规模

地价已今非昔比,尤其是在热点一二线城市,一块地的价格往往不是一个企业单独能够拿下的,通过合作方式可以减少地价款的支出,在同样的资金规模下可以多拿一些地块。

自2016年以来，中南增加合作开发比重，销售权益比从99%逐年下降到70%，从而实现了2016年至2018年超60%的销售业绩复合增长。

2017年开始，弘阳地产广泛采用合作模式，与多个企业展开合作，新合作拿地计容面积占总量的72%，合作项目的比例高达90%以上，在短时间实现了规模的增长。

房企自身资金有限，而地产持续运营则需要不断的滚动投入，为了项目的正常运作，传统金融已经不再是唯一的融资渠道，通过合作开发则可以引入外部资金，用相同的资金撬动更大的规模。

04 降低成本

1、避免过高的土地溢价

过高的土地溢价轻则影响房企利润,重则能影响房企的生存｡尤其是在如今的调控政策和疫情影响下,合理的土地价格是房企盈利空间的重要保障。房企通过 “抱团”联合竞标的方式，能避免非理性竞争。合作拿地可以让房企以更合理的溢价获取土地，从而显著降低拿地成本。

2、战略集采资源

每个企业都有自己的战略供应商，但是不同的企业有各自的优势。通过合作开发可以借助对方更优质的资源降低材料成本。

3、信用等级、融资渠道

大企业合作有更高的信用等级也有更多的融资渠道，通过和大企业合作可以利用其信用等级降低融资成本。

2017年9月29日，旭辉联手武汉水墨清华置业以38亿的底价竞得武汉白沙洲青菱村4宗地块。

2015年的4月27日，旭辉与顺发、北辰实业合作拿地，杭州萧山「杭二棉」两宗宅地仅经一轮报价即成交。

在多家竞拍时，合作无疑是拿地的上策，地价低才有可能有更多的定价权，市场好的时候获取更高的利润实现共赢；市场不好的时候可以共担风险低价跑量。

05 学习经验

深耕单一区域市场未来会是一件挺危险的事情，如果有全国布局的需要，最好是选择能弥补自己能力短板的伙伴，通过合作从中学习经验，尽快补足自己能力的不足。在合作的过程中，可以安排专门人员跟进，借以培养自有人才队伍，为未来的业务发展培养和储备人才。

某房企宁愿吃亏也要与某央企合作，就是看中了他们强大的产品和营销能力，通过合作可以学习到他们的宝贵经验，进一步提升自身的竞争力。

城投公司自身无房地产开发管理经验，也未建立专业的人才队伍，因此亟需寻找专业的房地产开发公司合作开发，可以学习相对更专业地产公司的丰富经验。

06 品牌输出/品牌溢价

自身品牌能力较强的房企可以通过合作进行品牌输出，与拥有地域优势的公司通过股权合作最大化发挥项目的品牌价值，达到双赢的效果。比如，近年来朗诗通过扩大品牌输出的规模，实现了营收规模和盈利能力的持续增长。

作为拥有地域优势的公司，则可以借助对方的品牌优势，使产品溢价得到大幅度提升，提高项目的利润率。2017年12月25日，恒大与新合鑫合营公司12.22亿揽郑州高新区达17万平米土地。

疫情终将会过去，房企的发展也将持续。

近几年，房地产企业合作开发已经成了常态，企业之间合作的例子不胜枚举。无论是扩充规模还是推进全国化扩张，合作开发都是一剂良药。而对于房企来说，好的合作伙伴至关重要，好的合作平台则更是可遇不可求。一个好的合作平台不仅能够帮助房企寻找合作伙伴，还能帮助合作双方建立信任关系。

G50董事长俱乐部就是一个能帮助企业对内融合，对外整合，助力快速发展的平台。以“融合、共赢、发展”为使命，以“积极参与、规则共建、互帮互助、资源共享、优势互补、利他共赢”为基本原则的高共识、强紧密、小圈层的合作平台。为那些有着明确发展目标的房企提供一个抱团发展，做大做强的新机会。

疫情无情人有情！疫情后，G50俱乐部将与博志成携手共进、继续带领具有明确发展战略目标、独特核心竞争力和巨大发展潜力的企业，在地产发展新时期的道路上走得更远、更好！