当心!别花两倍的钱买一个“花瓶”房

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东京真是个好地方,只要你有50万人民币,就能买套房收上3000块的租。放在国内,北京上海深圳这些城市的核心区,50万大概只能买一个卫生间……
如果你在日本的投资预算在50万到150万之间,我们在《手握50万,我能在日本买到怎样的房?》中已经做了详细阐述,欢迎移步查看~
不过,投入少收益就有限制,一般在50-150万以内的小单间公寓,平均的净租金回报率在5%-6%之间,所以我们说在150万以内投资日本房产属于试水,是初阶投资。
值得一提的是,日本小额房产投资这一块,复购的老顾客很多,说明大家都觉得有投资的价值。
在熟悉日本投资环境后,多数人会进阶投入更多,而买的主要分两个区间:
1. 200-300万人民币区间;
2. 400-600万人民币区间。
注意:我们这里说的预算档位,是你现在手上真实拥有准备投入日本市场的现金,并非贷款之后的总数额。
这两个区间比初阶的小公寓多出一个很明显的好处——带整块土地。你能在法律允许的范围内,在地上盖任何你想盖的房子,而且土地的购买有也利于资产的形成。
那么,这两档预算该怎么投才是性价比最高的方案?因为篇幅限制,掘金酱先来聊聊200-300万预算区间的选择。
这个价位,在东京能买到三种房
这个预算价位在东京有一点高不成低不就。
一些刚接触日本房产的朋友,会因为信息不对称,轻易投资了中介推荐的价位在200万以上的小新房。掘金酱想说,千!万!不!要!被!忽!悠!了!东京不像北京、上海,不到100万其实就能买到性价比很高的房子投资,而且房价地价涨幅较慢,绝不是国内那一套买房方法论。所以,你可能是真·被褥羊毛,而不是买到性价比高的房。
目前,用200-300万可以在东京买到的公寓大致是这三种:
①东京市内较新的二手单间
②二手较老两房
③全新的大开发商建的投资型房产
这三类房值得投资吗?
先来讲讲最常见的二手单间房。直接上房产信息图:
这个单间位于西新宿,2006年建的售价为230万、面积为22.91平米的1LDK,它步行到西武新宿站只需1分钟,地段确实很可以。它的修缮管理费是1万日元(约为641人民币)/月,每个月能收租13.6万日元(约为8723人民币),这样算来,净收益则约为3.9%左右。
我们再来对比另一套同样在西武新宿站附近,步行6分钟能到的一套建于1985年,同样是24.15平米的1LDK,售价只要83.4万人民币,是上面同地段那套的1/3!
这套房在我们公众号上曾经发过,已经卖掉了。它每月的修缮管理费为9930日元(约为637人民币),每月收租6万日元(约为3848人民币)。对比下来,这套的租金只有上面那套的一半不到,但是我们来算一下净收益:4.2%,比上面那套新房还要好一些,但投入却只有它的近三分之一!
想进一步了解投资型寓,您可以:
○扫描以下二维码,添加日本掘金酱(ID:zg_yuanru)进行咨询
仔细想想,你又不去住,还不一定能进去看这个房,一买下来就给管理公司接手,全年只为了拿收益……你会想投资较新但贵的,还是老但便宜的房?
另外两种会不会好一点?
第二种,核心区的二手两房。我们这里也有一个案例:
这套1999年建的两房户型就不用多说了,一般两房的收益都会比一房来得低一些,我们算下来这套房的净租金回报只有3.7%,完败于上面两套房的表现。
最后,是大开发商建的新投资型房产。这一类房子因为有大厂担保,内置也很新,所以卖相出奇地好。但是我们要知道,东京开发商开发的新房一般比同等地段的二手房要贵2倍。但同样的地段,租金却没有太大的不同,虽然新房肯定会贵一点,但日本出于保护租户的政策,不会允许你定价高过其他同等地段的二手房的两倍!
这样下来,你拿着新房,却拿不到跟二手房同等比例的租金回报,你会想买吗?
不过有人会说,我可以买一户建呀!200-300万的一户建东京确实有,但别急着想买,一来日本人租房很少租一户建,所以选择一户建投资的很少,自住的多。另外,近年来地价上涨,东京都内的二手一户建(包含土地)平均价格已经上涨至5,296万円(约为340万人民币),也就是说,你现在东京都内核心地段买到带土地的一户建,用300万以内的预算基本上不可能了。
因此,说200-300万在东京高不成低不就,便是这个道理。
投资绝不要投负资产,应尽所有可能用每一分钱为你工作,为你赚得应有的回报。而这些投入多但回报远低于这些钱所能产生的效益的资产,性价比和效率都不高。
但是掘金酱也要秉承公正的态度说话,200万以上1990年后建的房产一般是可以向银行申请个人贷款的,用了杠杆,投资回报就会好一些。但是外国人在日本贷款,要满足这样一个很苛刻的条件:在除了中国大陆之外的地方有收入,并且高于30万人民币/年。如何证明?银行只看税单。
当然,如果你不那么看重收益率,而且希望买一个品质高不需要操心的投资房,性价比虽不那么高,但能让你心情愉悦。此刻我们的总监陈意就会抛来一声叹息,说:也行吧!
东京若不行,我该把这些钱投哪里?
那么,既然200万-300万投资东京房的性价比相对低,那可以投在哪里?
掘金酱的建议是——此处不留爷,必有留爷处!东京不行,我们就去其他地方看看,比如……大阪
200-300万,你能轻松买下一个带土地、品相好如新房的民宿。
注意!是民宿、民宿、民宿!(重要的事情说三遍)
因为是短期住宿,民宿的收益往往会比东京的长租房高不少。大阪是民宿特区,申请民宿的门槛相对更低,而且可以365天全年经营。在东京和京都统统不行,这两个城市只有180天,而且不同区的限制不同。
与此同时,大阪连年成为全世界最喜爱旅游目的地。根据日本国家旅游局观光厅的数据,去年赴日旅游人数总共3000万,大阪就占到1500万次。
我们统计大阪府政府旅游数据得出,包括香港和台湾地区,中国全域游客赴大阪旅游人数是全部外国游客的一半,而且人数呈上升趋势,截至2018年,中国人赴大阪总次数达到1534.5万次!
而外国人去关西,住得最多的地方就是大阪市内。根据大阪府发布的数据,从2013年至2017年间,赴大阪府旅游居住的人中,84%的人选择居住在大阪市。大阪市平均每年承载2477万人次的住宿需求,也就是平均一天有6.8万人在大阪旅宿!外国人也是这样的趋势:
大阪的房价还是东京的一半。在大阪,一户建的平均价格约为3100万日元(约为198万人民币),所以预算200-300万,完全可以在大阪拿下一套带土地的一户建。
到了2024年,大阪的梦洲博彩旅游度假村将很可能建成(中标结果将在明年4月揭晓),还有已经确认了2025年世博会,在这两股力量加成之下,将大力提振大阪的旅游业,去大阪旅游的外国人数将继续上涨是毋庸置疑的。
这就是掘金酱推荐大阪的底气——人口持续流入,加上民宿比长租更赚钱,所以大阪的民宿,可以把你的200多万预算中的每一分钱用到极致。
这里,掘金酱一定要推荐一个经过反复踩盘、考察之后,认为值得投资的民宿品牌——鹤inn
它是一个系列,最近正有一套在售的位于大阪环状线的鹤桥站附近的民宿,售价为224万人民币。
(改造参考图)
这套民宿有42.87㎡的永久产权的土地,两层楼,上下都是32.17㎡。离大阪环状线/近铁奈良线的鹤桥站步行仅160米,而且两站直通难波,反向去奈良也毫无压力!
这附近的配套设施也非常完备。著名温泉盘浴延羽温泉步行只需640米,还有一条著名的烤肉一条街,饮食娱乐皆可满足,商业气息浓郁,高档5A级和牛想吃就吃!地段简直惊艳!它有非常好的旅游资源和地理优势。
而这个价格并不只是买下一户建的价格,还包含改造成图中模样的装修费、软装费以及民宿牌照申请费:
这里的装修+申请牌照的周期大概是六个月,因为它是在原有町屋的基础上进行改装,所以比较快。有人会问,这会不会偷工减料?掘金酱跟你说,三个月装一个60平米的房,时间够了。
而这些装修人员也不是国内找工头,工头外包项目给临时工完成的,我们现场去看过,鹤inn请来的设计和装修团队是一体的,都来自京都做町屋翻修几十年的匠人团队。他们的领头叫“大工”,在京都町屋装修工也是师徒制度,徒弟必须在师傅门下锻炼十年以上才能出师,得到大工认可,出来接活。
我们去看的一个施工现场,有三个装修工人,其中一个白发苍苍,但手法非常熟练而且精细,掘金酱到现地时,他正在打磨庭院门厅的木质拉门,一点一点地削着木头,反复测量,几乎沉浸其中,完全没感受到有外人到来。
你如果还是担心,鹤inn的其他连锁品牌已经上架Airbnb,我们之前也曾做过直播,通过这两个渠道都能看他们已经装好的物件,其他民宿的装修标准将是一模一样的,可供参考。
也就是说,你花了300万以内,过了6个月你就拿到一个拥有正规牌照,装修传统日式、有模有样的民宿。就可以开始接客赚钱了。
还能说什么?买它!
最后,要来谈钱了。投资不谈收益都是耍流氓!鹤inn的开发商给我们两个收益方案,包租和分成:
收益方案A:运营分成,预计年净租金278.4万-348万日元(17.8-22.4万RMB),这和方才我们说的东京那套新的单间投资房比,那套房一年你能拿到10.5万(还没扣去成本)的钱,对比一目了然。
收益方案B:包租,5年一签,年保证净租金208.8万日元(13.5万RMB)。这相当于年保证的净租金回报为6%。
相比于东京的3.9%,优势非常明显……所以,若你有200万的预算,论投资性价比,大阪的民宿完胜东京的长租房。
心动了吗?点击链接,联系我们的工作人员了解详情吧→《民宿 | 大阪鹤桥精品民宿,2站路直通难波,车站近!
但最后掘金酱要多提一嘴,大阪这一类民宿并不能贷款,你需要全款支付。而且,旅游有淡旺季之分,大阪的旅游也如此,所以购买时也应有这一方面的风险预期。
目前,大阪在造的大小商务酒店越来越多,当它们建成投入市场后,竞争也将越来越激烈。因此,掘金酱认为公寓式民宿没有出路
为了避免踩坑,你应该选择有特色的民宿,它的独特性在竞争激烈的市场中,难被取代。
快把你的钱活用起来吧!买一套精美又会赚钱的民宿,让它为你赚日元!
对此民宿有投资或者进一步了解的兴趣,您可以:
○扫描以下二维码,添加日本掘金酱(ID:zg_yuanru)进行咨询

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