CRS·领军人物丨京投发展高一轩：“TOD智慧生态圈”的多维度解析
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第三届CRS中国房地产业战略峰会召开之际，亿翰智库结合“房企百强研究”，继#CRS品牌巡展#系列栏目后，特别推出#CRS 领军人物#系列栏目。对话标杆房企，通过房企领袖人物访谈，聚焦企业发展历程，剖析企业核心竞争力，关注企业下一步发展战略，展示企业形象。
本期嘉宾：
京投发展副董事长、总裁
高一轩
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2016年京投银泰正式更名为“京投发展股份有限公司”，经过多年发展，逐步成长为一家以房地产开发为主业，具有轨道交通车辆基地开发核心竞争优势，经营业绩稳步上升的上市公司。京投发展为进一步回报股东，服务民众，贡献于社会，将在深耕轨道物业领域的基础上进一步探索新的赢利增长点、稳健发展企业规模并不断提高经营效益，向“亚洲轨道物业专家”这一企业愿景不断迈进。
PART 1
Q
面对目前的行业周期，京投发展的发展战略是怎样的？
高一轩：从去年下半年到现在，房地产行业走得比较跌宕，去年下半年大家都比较迷茫，今年第一季度，我们迎来了一个小阳春，但是从5月开始，房地产投融资开始收紧。总的来说，我们处于市场低谷期，越来越多的房企开始收缩触角，对不盈利的多元化业务更加谨慎，转而强化地产，将钱花在刀刃处。
虽然房地产行业处于低谷期，但是TOD商业模式迎来了发展契机，风口已经到来。京投发展所专注的轨道交通车辆基地一体化开发业务，拥有4万亿蓝海市场：未来全国范围内将会产生500个以上的轨道交通车辆基地，提供可以一体化开发和设计的面积大概在2亿平方米左右，同时可以为市场提供4万亿规模的新增市场。京投发展作为全国做TOD物业面积最大、历史最悠久、经验最丰富的一家企业，必然会抓住这样的趋势和风口，“植根北京，茂盛全国”，在重点城市深入布局我们的发展理念，我们也跟各地地铁公司建立了非常良好的沟通。
PART 2
Q
近几年TOD成为房地产开发的热门，您认为能够取得竞争优势的关键点是什么?
高一轩：TOD开发的入门门槛比较高。一方面是因为TOD开发周期长，对于资金周转有更高要求；一方面是TOD开发涉及到和地铁建设方、城市公共交通规划等多方面沟通协调，对于开发商的资源和资质都提出了更高的要求；此外，TOD开发在上盖、减振降噪等领域都有一定的技术要求。
以京投发展来说，我们具备以下优势。
第一，大股东的资源优势。因为大股东是北京地铁的业主方，拥有大量轨道项目一级开发土地资源，为京投发展土地资源获取、外部融资及资金拆借等提供了较多支持。我们应该是所有上市和非上市的企业里，在内陆唯一以轨道交通车辆基地一体化开发为主业的房地产开发企业。2019年，京投发展成功发行10亿元公司债券，为2017年以来相同主体债项等级公募公司债券最低利率。
第二，商业模式“TOD智慧生态圈”，让京投发展的业务进行全国布局成为了可能。TOD智慧生态圈模式下，京投发展实现了减振降噪领域的技术领先。目前，其拥有的减振降噪发明专利总数已经达到6个，正在逐步成为独树一帜的具有创新研发能力的房地产企业。
PART 3
Q
“TOD智慧生态圈”的进化体现在哪些方面？
高一轩：主要表现为理论的进化与实践的进化。我们构建的是一个全生命周期、全龄的生态圈，交通枢纽是城市区块链的能量核。
基于大体量的轨道交通车辆基地，我们引入了住宅、公寓、商务办公、康养中心、社区医疗、公园生态、便民商业、优质教育资源、公交枢纽等，构建出一个15分钟步行范围内的中心型TOD社区；
基于地铁站点，我们还能构建10分钟步行范围内的站点型TOD社区。多元业态垂直、复合组合，提高了城市土地的利用效率，不同年龄、不同身份的人，在这样的社区里，都能够轻松、自在地享受生活，这个社区里有老人、有青年、有孩子、有创业者、有学生……人群的多样性也会增加社区的活力；
基于地铁，我们的TOD社区可以自由地链接更多的城市资源，比如人文艺术场馆、大型商业、休闲购物中心、大型医疗机构、酒店等，地铁减少了城市拥堵，也让市民可以将时间节省下来，用在更有价值的事情上。
以北安河项目为例，基于理念与技术的迭代，该项目通过与生态结合，打造“看不见的车辆段”，将轨交车辆基地一体化开发推进到4.0时代。通过打造“连通城市、贯穿场域、自如衔接”的3D交通系统，在落地区和上盖之间以特色连桥连接平台之间的高差，各功能区可以实现全天候、无风雨换乘；项目会根据地铁车辆段上盖的地势高差，分别规划水平及垂直绿化，打造“立体园林”，各种植物在不同的平面和高度生长，成为一个绵延的整体，从而让车辆段“消失”。
PART 4
Q
京投发展在不断进化，国内TOD行业整体也在变得更为优化，作为这个行业的领军者，能否畅想一下TOD的未来场景？
高一轩：首先，在城市里，依托于轨道的土地、物业，价值必然会不断攀升；其次，我认为，一个更好地的城市，是逐渐弱化对于小汽车等交通工具的依赖，依附于公共交通而发展。TOD就是依附于公共轨道交通的城市开发理念。
未来，会有更多的地铁车辆段和地铁站点，从单一的交通功能转变为复合功能的TOD社区。城市由单一中心，逐渐沿着轨道交通，分散为多中心，城市的潮汐交通、高峰通勤都将会得到极大的缓解，对于每一个普通人来说，也能减少长时间、长距离的通勤，城市的运营效率、空间使用效率、人的生活效率、工作效率，都会得到提高。而像京投发展，或者我们的兄弟企业们，开发TOD，我们一直在探索和不断突破的，就是如何让TOD社区的运转更为高效、自在。
京投发展传承北京的厚德精神，以诚信、匠心打造臻品物业，与城市轨道交通和谐共生且相得益彰；以对土地资源发自内心的珍爱和责任感承载城市发展之道路，坚守企业公民责任，笃行正道。
第三届中国房地产业战略峰会
回归·核心
2019年8月6日-8月9日
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