一家是恒大，继2020年卖出7000亿+后，恒大继续马不停蹄开启新的购房优惠活动，开始新春抢收。另一家是碧桂园，其动作同样是在营销端发力，不过聚焦的是产品，一场全新的产品系线上发布会，碧桂园发布了“星，府，云，天”四大产品系。头部房企中，只有碧桂园是一二三四五六线火力全开的布局，同时是市场上少有的长期布局三四线的房企，这注定了他的客群研究比别人全面。此外是行业地位，在刚过去的2020年，碧桂园继续以7888亿的全口径销售额，坐稳行业头把交椅。基于此，炸天团认为碧桂园对产品的探索和升级，可以说基本代表了行业的风向和变化。接下来就来看看，碧桂园升维产品，具体透露了哪些信息？过去29年，碧桂园的房子大多数以刚需为主，户型和设计都是很刚很实用的那种，这便给市场一个错觉：此外，长期看好三四线的碧桂园和恒大，近几年连续坐稳行业老大、老二的位置，也让人猜测“中国的刚需客购买力还有很大的空间”。然而，细看碧桂园全新推出的“星、府、云、天”四大产品系，发现市场早在发生变化。星系，主要面向当代的后浪新青年群体，以情景化功能、共享共生配套、精细化细节为核心要素，满足他们追求时尚、充满个性的住宅需求；府系，面向三代同堂的家庭群体，既传承东方建筑美学，又赋予住宅充分的功能实用性；云系，是结合用户生活场景，提供“智能家居+智慧社区”方案，以科技赋能现代美好人居的轻奢美宅；天系，优先选址于各大城市的繁华中心，打造集“稀缺位置、稀缺产品、稀缺服务于一体的高端产品。注意到没有，四大产品系中，只有星系称得上是刚需住宅，其他产品系均是面对市场上的改善人群，甚至是高净值人群。另一个值得注意的现象是，随着人们的生活理念以及审美观的提升，购房者对于产品的品质和品位要求日渐提高，精细化和人性化越来越受到重视。即使是刚需产品，人们的需求也已经从单一地追求低价，逐渐转向追求高品质和高性价比。在此大背景下，碧桂园的星系产品也从居者的角度出发，在有限的空间内不断挖掘每一个细小区域的利用价值，关注每一立方的价值，在住宅的功能空间叠加上突破。一个小小的房间，可以是家庭办公室，也可以是儿童活动室，同时采用动静分离的设计，让家庭健身运动，和游戏玩乐都互不干扰。而到了社区空间，则充分考虑满足人们开展聚会、剧场、运动、水体验等多元活动的需求，创造出拥有丰富可能性的社区共生场所。以星樾时代为例，不同于一般的机械化、概念化的社区配套规划，设计师团队针对后浪群体的生活痛点，最终采取交互式设计，通过星光中轴、共享会客厅、星光游乐场、环形跑道等，为业主提供了一个“微度假”的生活体验。当然，对布局广泛、体量巨大的碧桂园来说，能够进行多线城市布局，进行大量项目开发的前提是深耕产品标准化。只不过，随着时代在变，人们的需求也在变，碧桂园推进标准化的思维也在变，面对客群对产品进行精准细分只是其一。此外，从人性化的角度出发提升客户的居住体验，也是碧桂园不遗余力的做的一件事。比如，室外场所随处可见的台阶，是设计师通过亲自实践，用脚丈量，反复推敲才确定的尺寸。又比如卫生间里小小的地漏，碧桂园也反复推敲，最终自主研发出一个传统地漏四倍以上储水量的专利地漏，不仅排水速度快，防臭味、防堵塞，日后维修安装也简单快速，同时价格还低于市面60%。通过围观碧桂园的产品发布会，炸天团还发现一点，碧桂园的产品升维越来越聚焦实用主义下的生活场景。过去人们买房的主要诉求，是经久耐用，是高性价比，现在这些已经仅限于好房子的一部分，因为人们越来越关注到在这所房子里生活，会拥有什么样的美好场景。所以，做产品之前，他们会去探讨中国人喜爱的生活方式是什么，去重新审视人居方式。比如府系，如何做到传统与现代的交融只是一点，另外还要考虑的是，如何唤醒身在其中的每一个人心底的东方审美，让中式居家情怀油然而生？以翡翠天宸为例，碧桂园山、水、树等自然元素融入院落后，营造出令人愉快的归家动线，可以想见住在里面的人，在里面所拥有的文化自信。云系产品也是如此，呈现给购房者的也是一幅幅关于生活的美好场景。设想一下，下班回家，小区门口人脸识别系统自动打开，而此刻，家也已经准备好迎接你：电动窗帘半开透出一小片夕阳，空调把室温调整到最舒服的状态，音响里放着今晚做饭时准备听的歌，照明是你喜欢的柔和亮度......基本上，一切关于美好生活的设想，在碧桂园的四大产品系中都得以实现。这是碧桂园对450万户业主居住需求的跟踪调研，观察到数百项生活痛点，为产品设计提供的解决方案。'设计源于生活，最终归于生活，服务于生活' ，是碧桂园设计团队的初心。上个世纪90年代末期，格力打出“好空调，格力造”广告语，格力空调在董明珠的带领下，凭借着品质和过硬的做工，完善的售后服务，打下了空内空调行业的半壁江山。“好空调，格力造”背后，是格力专注于所做的领域，并不断向消费者灌输专一而领先的品牌定位。按照杨国强的说法，碧桂园打磨产品，是在保证安全和质量的前提下，把产品做到极致，交给市场去检验，服务所有追求美好生活的人。事实上，碧桂园专注提升的不止是产品力，而是敬畏市场，通过“一率五力”（即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力）持续提升竞争力，在深耕新型城镇化道路上时刻保持活力。市场是永远存在的，我们提升竞争力之后，才会有更大空间。比你优秀的人并不可怕，可怕的是比你优秀的人比你还努力。在越来越饱和的市场竞争中，头部房企的领先已经不仅是规模的领先，而是包括产品研发能力、营销力、服务力等全方位的领先。
博志成联合中清商学院推出“房企董事长战略研讨会”，通过两天一夜的封闭研讨可以让更多的房企董事长，梳理企业快速发展的顶层设计，并制定系统的落地措施，让企业在未来的三到五年内实现企业的战略发展目标。
博志成十三年专注于服务泛地产行业，对房企关注的焦点、问题的症结、组织环境有非常深刻的认识。通过十来年的研究、沉淀和实践，提出房地产企业生存、升级及转型的“战略落地八步法”，直击当下房企战略痛点，且非常利于团队理解和运用，并在为房企提供服务的过程中不断运用、完善、修正，得到了众多房地产企业的认可和信赖。博志成战略落地八步法模型可总结为，以战略为核心，打通四个层面、聚焦八个要素（见下图）。将企业战略目标落实到投资、融资、团队、组织、产品、运营、文化和品牌。战略落地八步法，是以战略为核心。但是，博志成并不建议在战略目标和路径上做过多的纠缠，我们更关注的，是战略如何落地。而战略落地需要解决的第一个层面的问题，就是核心资源“地、钱、人”。中小房企投资拿地需要从机会型拿地逐渐转变为系统规划的拿地，需要明确投资的标准、布局、结构、和节奏。
以博志成首席专家黄博文老师辅导过的某地产黑马A地产公司为例。A公司的投资拿地采用2大漏斗来筛选，战略漏斗：地段、规模、地价房价比；财务漏斗：净利润率，现金流回正周期、自有资金回报率、前端融资杠杆。同时，将房地产周期总结为24节气，不同节气下两大漏斗下的各项指标有所不同，形成了完整的投资体系，并最终形成可落地的投资操作指引——《房地产周期使用手册》。
A公司在这个体系的指引下，组建了300多人的拿地队伍，围绕京津冀、长三角、珠三角的核心城市及周边布局，优先布局短期差、中长期好的城市，优先布局一线周边、二线郊区、三四线核心，在全国攻城略地，创造了A的黑马奇迹。在金融去杠杆的大环境下，监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。尤其是中小房企，面临严峻的生存环境，事实上已经失去了更多传统金融渠道的支持，也没有发债的可能性，除了销售回款、部分信托和高利贷，几乎丧失了融资能力。中小房企在规模、节奏、渠道、成本上更是要系统梳理、系统考虑，利用自身特点，在夹缝中寻找机会和模式。博志成为中小房企梳理了融资总作战地图，以帮助企业梳理自身资源，挖掘、探索自身的融资模式。博志成战略落地八步法关注团队的“数量、质量和结构”。房企在集中度迅速提升的窗口期，规模提升是大多数中小房企的第一要务，房企是可以跳跃式增长的，而大量中小房企对人才的储备是不足以支撑快速增长的战略的。团队质量的提升和结构的优化是相辅相成的，需要系统地对组织能力的评估诊断，并基于战略需求进行提升和优化。我们给河北某企业服务时，诊断时发现其核心团队年龄平均在40岁以上，司龄平均在10年以上，学历也普遍较低，投拓、设计、运营等能创造高附加值的岗位人员能力不足甚至缺失，团队整体的学习能力弱，难以适应快速变化的环境。所以在架构优化、人力资源规划时，对结构进行了针对性的调整，并辅以系列内训，提升团队能力，优化考核激励机制，激发团队活力。组织管控包含“架构、权责、流程”三个部分。快速增长战略下的房企，随着规模的迅速扩大，项目数量不断增加，管控模式需要不断升级和优化。需要注意的是，组织管控模式的调整并不是一劳永逸的，特别是近年来，行业里不断出现跳跃式增长的黑马房企，其规模量级的增长路径普遍是“100亿—300亿—600亿—1000亿”四年从100亿到1000亿规模。如此高速的增长，管控模式可能每年都需要进行优化升级。以与博志成进行长期战略合作的B地产为例，2015年，销售额为35亿，2016年160亿，2017年457亿，2019年达到680亿，马上向千亿发起最后冲击。2016年起博志成为其提供组织管控咨询服务，B处于单城市多项目的布局状态，仍是典型的一级管控模式，为应对项目数量的剧增以及异地扩张的需求，开始向二级管控模式转变，然而不到一年时间，二级管控模式已无法满足其管控需求。这只是从大的管控模式上来看它的变化，而其中项目管理模式也跟随管控模式变化，在“职能式-矩阵式-项目制”中不断调试，授权体系和流程更是不断更新，计划永远赶不上变化。建设标准化的产品线，是房企规模化发展的必由之路。规模化的前提是可复制，可复制的前提是标准化，标准化则意味着减小了决策难度，加快了周转速度，降低了对员工创造性能力的要求。产品线标准化同时还会产生附加效应，倒逼投资标准化、成本的标准化、营销的标准化、运营标准化、管理标准化。以产品线标准化这一目标为切入点，带动整个企业的标准化水平提升，提升整体运营效率，推动企业快速发展，是一个完美的解决方案。近年的“网红企业”C集团便是在博志成的辅导下完成产品线标准化工作。博志成在产品线咨询方法论的基础上，整合了业内一线研发设计专家，帮助C从内部分析、客户聚类分析、客户敏感点分析，导出时光系、昕悦系、燕澜系、天宸系，极大地提升了C的产品品质和运营效率。C地产2016年销售额157亿，2017年178亿，2017年发布产品线后，2018年上半年销售额达到212亿，正式登陆港交所上市，2019年销售额达到449亿。运营体系的作用是是打通房企各专业条线，突破部门壁垒，把握公司“投融运销”节奏，平衡速度和风险，其重要性不言而喻。博志成战略落地八步法中模型中运营体系包含：计划管理体系、会议体系、成果管理体系、货值管理体系、经营跟踪体系等，帮助企业提升效率、控制风险。寻根究底，战略来源于核心团队，尤其是企业家的使命、愿景、价值观。战略的有效实施，离不开团队的文化支撑。所以企业文化的探究实际上与战略规划是同步的。博志成为房企提供系统的企业文化咨询，其中地产开发企业黑马B地产，文旅新秀A集团均在博志成的辅导下完成了文化的升级和落地，有效指引并支撑其快速发展。大量中小房企对品牌的理解和运用只停留在项目营销上，博志成提醒中小房企，品牌的作用并不只是在营销上，企业品牌影响着投资拿地、影响着融资信贷、影响着人才招聘，这些其实都对应着房企的核心资源“钱地人”。品牌定位是什么？采用多品牌战略还是单品牌战略？如何构建品牌矩阵？地产公司品牌建设需要与公司的企业文化、产品线、战略布局有机结合，方能有的放矢，将投入产出的效果最大化。16年地产行业实操与研究经验，20多年企业管理实战经验。专注于房企战略规划、经营模式、产品线及业务优化、运营管理体系优化、HR管理、人才培养。致力于为房企解决实际问题。作为战略顾问，参与并见证了旭辉、中梁、新力、大发快速发展的千亿路。作为资深的战略咨询者，为弘阳、康桥、东投、三巽、保集等近百家房企提供战略规划及模式优化的咨询服务。通过影响老板和系统的战略规划，平衡生存与发展，助力区域型房企快速发展。15年房地产专业工作经验，历任某上市地产公司（中国房地产上市公司综合实力榜前20名）城市公司副总经理，某企业副总经理。深入研究不同规模房地产企业的战略、运营、组织管理、流程设计、绩效激励等内容。熟悉不同规模房企的特点，深知企业发展过程中存在的各类管理和专业问题，擅长对战略、管理问题进行本质分析和系统思考，倡导简单有效的解决管理问题之道，并擅长根据不同企业现状进行实操应用。黑马新力、弘阳，典型成长房企东投、三巽、长房……几十家典型房企咨询总顾问，战略共识落地推动者。3. 研讨分析企业的优势、劣势、机会、风险及核心竞争力塑造。9. 研讨企业管理现状与提升方向，含架构、权责、流程。10. 研讨企业团队与企业文化现状与提升方向，含规划、配置、培养、激励。
二、 现场研讨流程
1. 主题分享：博志成总教练对不同主题进行分享，分析地产行业发展趋势和风险，引导房企董事长思考企业发展面临问题。分享优秀企业发展案例，开拓学员战略思维，对企业现阶段与优秀企业进行比较分析，让学员跳出原有思维模式。2. 问题陈述：博志成总教练结合调研结果和研讨大纲，对学员提出企业战略发展的不同主题提出相关问题。学员对导师提出的战略发展相关问题进行思考。3. 分组研讨：参与研讨会议的学员分组进行交流，一般6-8人一组，探讨总教练提出的问题。小组研讨达成共识后，委派代表进行分享研讨主题内容。4. 专家点评：各小组阐述完成后，博志成教练团队对各小组进行点评，明确注意事项。针对学员企业发展现状，针对不同主题提出相关建议。5. 达成共识：通过分组研讨专家点评，小组对战略目标达成共识，博志成总教练做最后总结。
秉承落地见证价值的理念，本次研讨会将落地进行到底，特增加“闭门1对1”环节，聚焦学员自己企业，由专家教练和学员一起进行战略复盘和答疑！感兴趣的同学，要尽快报名、尽快预约“闭门1对1”的时间。
2017-2020年，博志成股份先后为100余家各类型房企研讨、梳理、创新战略模式及路径，以应对未来的机遇与挑战。包括雅居乐、新力、大发地产、保集控股集团、东投地产、三巽集团、山钢地产、恒信集团、康桥集团、浩创集团、顺悦集团、弘阳地产、永康置业、硕丰控股、弘坤房产、重庆东邦、康景实业、四川瑞鼎、蓝湾地产、房源集团、家乐园地产、水发民生、嘉福地产、南山地产、九坤集团、锦艺置业、世纪海通、昌建控股、德信集团、置境地产、红星地产、鸿海地产、万星地产、鼎仁集团、长房集团、贝蒙置地、隆腾集团、汇龙地产、九里峰山、非凡地产、河北建工地产、华地集团、河北招贤集团、山东港口产城融合发展日照有限公司、中欣集团、兴进集团、龙信房地产......
