“火爆”城市系列之杭州：春江水暖“杭”先知

丁祖昱评楼市，独家原创点评。万万没想到，一年之后，杭州市场俨然成了中国最火爆的市场之一。

去年上半年的时候，杭州市场成交大幅下滑，消化周期节节攀高，几乎所有人都对杭州市场失去了信心。但是万万没想到，一年之后，杭州市场俨然成了中国最火爆的市场之一。

首先，仅今年前10个月一手商品住宅成交量已突破1000万平米，不仅仅刷新了杭州有史以来商品住宅同期的最高纪录，而且远高于往年年成交量最高纪录。其次，随着市场成交持续高位，消化周期也已降至12个月左右的健康运行区间。再次，今年二手房成交量也有望突破5万套，也将创造历史新高。杭州市场表现如此卓著，得益于改善型需求大爆发，城区改善类项目屡创纪录，几乎盘盘热销，特别是再改类的项目。第四，杭州远郊刚需盘中，有地铁等配套利好的项目也取得了不错的业绩。

杭州市场能够爆发也并不奇怪，因为这是一个各方面指标都是不错的城市。常住人口也已达到1500多万人，近五年的人口增量在长三角中，仅次于上海和苏州，人均可支配收入水平也达到了44632元，仅次于上海和苏州。

但是杭州引人注目的并不在于他自身的城市水平和购买力，而是在于他俨然成为了全国房地产行业的风向标。如果市场一旦出现调整，杭州必然是第一个量价齐跌的，而市场一旦好转，杭州也表现的比其他城市更为出色，自2005年以来莫不如是。但随着房地产市场的演变，杭州市场也发生了一些变化。

1、杭州市场已不再是一荣俱荣，一损俱损的格局。即便是在今年杭州成交量创新高的时候，还是有些板块成交一般，甚至价格回落，如金沙湖、半山田园等等板块。

2、杭州这两年的投资和刚需实际还在下降周期中。近几年随着房地产市场逐步趋于理性，整个浙江的财富阶层看待房地产投资也趋向理性，投资类物业也失去了往日的辉煌。截至今年10月底，各类物业中，商业的库存消化周期高达97个月，稳居第一；办公其次，达44个月；酒店公寓也明显供过于求，消化周期达到22个月；只有住宅相对健康，在12个月左右。

3、本地房企和外来房企分庭抗礼，各占半壁江山。原来杭州还是以本地房企为主，绿城，滨江是杭州的主导。而近几年，随着全国性的规模房企，如万科、龙湖、华润、融创、金地等的进入，杭州房地产行业格局也发生了改变，竞争越来越激烈，市场也越来越开放，逐步形成了本地房企和外来房企实力相对均衡的格局。这也是中国各城市房地产行业竞争格局的一个缩影。

此外，近两年杭州土地供应有得到明显控制，特别是宅地减少更为明显，土地消化周期虽然仍然较高，但已在逐步改善当中。

相信未来几年，杭州仍会是中国房地产市场的风向标，所谓春江水暖鸭先知，而中国房地产市场变幻，则“杭州”先知；同时，杭州也仍会是中国房地产市场分化的具体缩影，各区有好有差，好的，可以量增价涨，差的可以量价齐跌。

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