千亿企业系列点评之二：被多元化“套牢”的恒大

丁祖昱评楼市，独家原创点评。

恒大再上台阶应该不是难事。当然，做一家更赚钱的公司应该是恒大下一步目标！

两年前，我把恒大称为“看不懂的恒大”。两年来，恒大的做法已经很清晰，恒大是中国房企中多元化最彻底的一家，已经进入了体育、文化、快消、社区O2O、健康、金融等领域。虽然这些多元化产业还远没到收获的时候，但恒大的主营业务房地产，是千亿房企中近两年发展速度最快的，2013至2015年销售金额增长了100.5%，在七家千亿中排第一。

恒大也是今天唯一一家能够在一线、二线和三四线城市中都有斩获的房企。碧桂园能否适应所有一线城市尚不得而知，其他房企在三四线没有用武之地，恒大则能实现一到四线城市“全覆盖”。

在2014年战略进入上海北京后，2015年恒大并购的深圳项目开盘热销，增加了大量旧改土地储备，北上广深布局全面展开；二线本来便是恒大兵力密布的区域，尤其在郑州、太原、合肥等城市，恒大的品牌效应十分明显；三四线则和碧桂园并称“两大杀手”。甚至在海花岛这样相对偏远的旅游项目，恒大也能创造出开盘销售金额122.05亿元、销售面积136万平方米、10万人上岛的惊人业绩。从这个角度讲，恒大在城市进入和区域覆盖上没有死角和遗漏，规模增长有较大潜力。

从财务指标来看，恒大比较好的是现金流和净资产收益率，均在七家千亿中排第一。恒大短期偿债压力指标位居千亿之首，但事实上对于恒大来说问题不大：一方面，高负债是恒大一贯的特点，这使得恒大始终保持充足的现金流，从未发生过逾期还款现象；另一方面，恒大尽管资金需求量大，但回款速度也很快，房地产项目的高周转和快速去化是恒大能长期这样运营的保障。

基于当前市场情况，恒大如果搞几次开年大促销；或在宽松的货币政策下发债，即可解决短期负债问题。恒大的融资成本受益于今年境内公司债的放开，和海外资本市场相比，国内投资者更能理解恒大的发展模式，以及规模和品牌效应，因此恒大也能获得更低的融资利率，最低只有5%左右。再加上多家银行百亿授信，恒大的资金并没有太大压力。

恒大今天最大的挑战还是在多元化上。能够提前布局不同的产业本身是件好事，但如果全用恒大地产的模式去运行就可能“坏事”了。恒大今天除了在足球取得了巨大成功外，其他板块到目前为止还没看到比较好的成果。用更专业的人，可能是恒大多元化的解决之道。就像恒大足球，聘请了里皮、斯科拉里等世界级教练，又买了不少大牌球星，球队战绩的提升有目共睹。专业人才再加上恒大的高效执行力文化，将是做多元化最根本的优势。

第二个挑战是恒大目前采用的一到四线全面开发模式。我认为，恒大对于三四线在规模上应有所控制，尽管是“三四线杀手”，但还是当以城市容量和需求优先，不应再采用过去动辄上千亩的投资方式，应该控制在更合理的规模水平。解决了这个问题后，恒大的主营还能更上一个台阶。

最后，恒大在一二线高端产品方面还没有太多案例。当前一线和二线部分城市地价较高，要应对高溢价，就只能开发高端产品。恒大的成本控制能力强，5000-6000元/平方米的房子精装修还能实现盈利，是一般房企做不到的。但要做5-6万元/平方米的高溢价产品，就可能是挑战了。标准化原先是恒大最大的优势，但5-6万的价格段打破了恒大原有的产品线，这可能是恒大扎根一线城市最大的束缚。

恒大当前在国内的销售业绩，已经和绿地一起仅次于万科属于老二老三了。按照最近三年的发展速度，恒大再上台阶应该不是难事。当然，做一家更赚钱的公司应该是恒大下一步目标！

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