周四产品说 | 全装修大平层社区该怎样造—评重庆中国铁建西派城

要闻速递

11月28日，海南省公积金管理局发布《关于停止执行装修提取住房公积金政策的通知》，即日起停止受理装修提取住房公积金业务，此前已申请提取公积金装修并受理的职工不受政策变动的影响。
点评：违背政策

江苏徐州再挂牌4宗地，涉及1宗科教用地，2宗纯住宅用地，1宗商住综合用地；总出让面积181869.9平方米，总起拍金额11.9亿元，该4宗地块将于12月29日集中出让。加上前日挂牌的8宗地块，截至目前12月徐州主城区将有17宗地出让。
点评：风口浪尖

广州公布市辖十一区商服（首层楼面地价）、住宅基准地价水平分别是10602元/平方米和7938元/平方米，比现行基准地价（价格基准日2015年1月1日）分别增长27.38%和33.86%。
点评：水涨船高

11月29日苏州吴江土拍中，碧桂园竞得WJ-J-2017-045号地，总价为8.5亿，楼面价9664.45元/平方米，溢价率达48%，距离汾湖“地王”楼面价仅差几十元。这也是碧桂园在吴江两日土拍中拿下的第四宗地块，四宗地块总建筑面积达到44.24万平方米。
点评：价高者“得”

去年下半年开始，重庆推出一大波低密优质土地，在开发商补货迫切的情况下，楼板价水涨船高。土地成本增加，利润空间被压缩，开发商迫于开发压力，在产品打造方面更倾向于高端改善产品。这一批土地陆续面世，市场迎来了改善产品集中爆发期，我们发现，这批产品不仅占据了优良的土地资源，产品力也比市场前期有了很大提升。

去年8月30日，中国铁建以楼板价5916元/㎡，总价48亿元拿下江北寸滩商住地块，打响进入重庆第一炮，时隔近15个月，中国铁建西派城10月22日推出420套精装高层房源，套内面积区间在98-140㎡，套内成交均价约20000元/㎡，对比周边在售楼盘价格，此次西派城作为中国铁建入驻重庆的首个项目开盘，为打响口碑，吸引客源，定价合理，遵循“低开高走”的策略，故首次开盘销售340套，去化率高达81%。

今天我们将针对中国铁建西派城的产品进行解析，为了更直观的了解，我们将选取同区域同面积不同时期大平层产品—中海寰宇天下和中铁建西派城，解读产品如何更新迭代。

1

外立面升级，空间最大化

寰宇天下外立面采用新古典主义建筑，ArtDeco建筑风格，外墙使用天然石材。其中，高层和超高层5-7层基座立面采用了天然石材，上部采用仿石真石漆，由此可见，老牌豪宅类产品多使用石材彰显其厚重、古典的高端形象；而西派城全部采用石材加玻璃幕墙的建筑外立面，为每一种户型增加30%采光，首先，玻璃幕墙可以很好的吸收紫外线，减少辐射，整体看上去比较有现代个性风格；其次，玻璃幕墙可节约电资源，当阳光照射进室内的时候，具有照明功能。同时，玻璃幕墙可以很好的隔热隔音，防止室内潮湿。最后，其建筑从不同角度呈现出不同的色调，随阳光、月色、灯光的变化给人以动态的美，同时玻璃幕墙使整体景观面扩大，这一点在户型设计上更加明显。

2

横厅设计，270°采光面

寰宇天下客厅传统设计，4.9米采光面，直连景观阳台，进深9.1米，单面采光，而西派城D3户型客厅为横厅设计，3.15米的层高，面宽5.1米，进深7.7米，缩短进深，采光效果更佳，且另一采光面5.5米，全落地窗玻璃设计，双面采光，使用面积接近40㎡。客厅与餐厅连通布局，整个空间便利大气，两者分而不离，直通超10㎡的景观阳台，营造阔绰的空间感，在合理布局的前提下又能保证空间的开敞，做到了尊贵大气、方便实用。同时能充分保证每一个空间都有光源，真正做到整个户型没有暗间。自然采光的同时，也能保证每个空间都能自然通风，有助于提高居住体验。

3

空间利用率提升，功能性空间可选

同样是建筑面积170㎡左右户型，西派城除了三个卧室外在玄关与客厅连接处打造出约11.5㎡的多功能厅，该空间可打造为茶室、小孩活动室、健身房、书房甚至作为卧室使用均可。寰宇天下在厨房、入户等处拥有一些异形空间，相对浪费空间较大。

寰宇天下主卧衣帽间离床距离较远，使用动线相对不便，而西派城主卧开间达到4.1米，采光充足。整体面积接近31㎡，配有独立的衣帽间，方便业主进行分类收纳；同时，还有一个超过6㎡的卫生间，明卫设计，干湿分离。整体空间阔绰且动线设计呈现圆圈循环状，使用舒适性较高。由此可见，西派城充分利用每一寸空间，在小细节中体现出大品质。

4

社区规划提升，精装智能升级

开发商为了平衡现金流，在项目开发过程中会流量型产品和利润性产品共举，连老牌豪宅寰宇天下也不例外，社区呈现高低配，户型大小均有，无法保证住户的纯粹性和实现高端圈层效应；西派城则规划为全精装大平层社区，户型为98-380㎡，采用相对平均的产品组合，保证了社区的纯粹性。随着市场产品的细分，纯粹性的社区规划将提升产品附加值。

西派城示范区实景图

西派城示范区实景图

从精装层面看，寰宇天下重材料，重品牌，比如使用大金的中央空调和日立的地暖，全屋墙面多用石材，使用古典吊灯等表现品质；而西派城已不走这一路子，除以柏丽、汉斯格雅、博世、唯宝等品牌作为精装的硬件配置。智能化是西派城的另外一个关键词，通过与世界一线智能化品牌合作，实现pm2.5、温度、湿度乃至家人健康的实时监测，这在重庆尚属首次。

从社区规划来看，西派城社区采用大围合、大中庭的布局拉开了楼间距，留出了接近1.5个足球场大小的中庭，打造重庆难得的“大水景，大园林，大空间”度假水岸园林社区，可以看出社区景观打造方面是花足了心思，足以匹配其全装修大平层社区的称号。

近年来江北核心区地块稀少，发展受限，区域未来将呈现以江北农场、寸滩为首的东西两面发展，北滨路东段，除已经有恒大、万科、保利等房企密集布局溉澜溪板块外，这一延伸段的寸滩板块，港城工业园区等板块均有大量土地可供开发，其中寸滩板块西接江北嘴溉澜溪，北连汽博板块，随着轻轨4号线及9号线的开通，各品牌房企相继进驻，未来发展可期。

责任编辑   房君

/ END /