深圳彻查违规房抵贷，房住不炒决不放松
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2020年4月20日，深圳市场传来重磅消息，多家媒体爆料称，人民银行深圳支行货币信贷处内部发文，紧急自查深圳市各商业银行今年以来新发放的“房抵经营贷”，重点彻查“房抵经营贷”资金违规流入房地产市场情况。
就在四天前，深圳市场今年最先落地的楼市新政还是以宽松为导向，当时深圳市住建局和深圳市规自局联合发布了《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，提出加快商品房供应，适当放宽商品房预售条件。
前后仅隔四天，两大政策一松一紧，实是再次重申房地产市场“房住不炒”的主基调。
前松后紧的政策变化，究其缘由，源于近期深圳房价的快速上涨。一方面是疫情期间，市场供应停摆，不少被压抑的置业需求集中释放，另一方面，受深圳限价影响，一二手豪宅价格倒挂，炒房空间加大，不少人存在“买到即赚到”的心理，积极入市。
随着后续市场的商品房供应加速，以及从政策和资金层面对市场炒作的打压，客观上会对市场投机行为有所抑制。
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近期，深圳房价明显上涨，打破了一季度以来的沉寂。
随着疫情蔓延，全球各地都在采取积极挽救经济的措施，在当前全球经济不确定性加剧的情况下，不少投资者将房产作为其对抗风险的避险资产。深圳作为全国经济和房地产最发达的城市之一，受到了不少投资人的追捧，在资金快速涌入的过程中，深圳楼市局部异动明显。
对此，不少消息层面纷纷热议，近期的购房主力，有不少是来自企业。
央行严查深圳市场“房抵经营贷”的举措在某种程度上是对这类间接炒房行为的进一步抑制。
总体来看，主要围绕查贷款、查企业、查房产三个指标，具体来看，主要包括以下四大内容：
1．截至2020年3月末银行房抵经营贷余额，2019年3月末余额，2019年12月末余额情况。
2．贷前准入情况。对借款人名下经营实体店真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况。
3．贷款管理情况。重点梳理借款人（含企业或个人）自疫情发生（1月25日）以来新购房产（含住宅和商务公寓等）并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况。
4．贷后管理情况，借款人贷后新增房产的监测情况。
根据央行深圳中支此前披露的数据，2020年一季度，深圳市住户部门贷款增加587.55亿元，其中，短期贷款增加42.63亿元，中长期贷款增加544.93亿元。
虽然买房抵押仍为个别案例，但这些案例的存在造成了非常不好的社会影响，在这不良影响下，容易被放大成不良风气，从本质上来说，实际已构成骗贷行为，需要坚决杜绝原本应该进入实体经济的资金进入房地产行业。
我建议政府可做相关规定，如取得产权5年以上才能进入抵押交易，另外，在贴息方面也应给予相应调整，不给予过多的贴息等。
值得一提的是，4月16日，深圳市住建局和深圳市规自局联合发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，涉及延长城市更新单元计划有效期、延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限、缓解企业资金压力、加快商品房供应、允许延期缴纳土地出让价款和促进城市更新工作提速提效六条措施。有利于降低房企成本，引导更多项目入市，加快城市更新项目建设，加快商品房供应。
政策的亮点在于，放宽商品房预售条件，具体表述为：高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。在此之前，深圳符合商品房预售的条件是，“七层以下的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数”。
这一宽松的政策，一方面可以缓解开发商的资金压力，另一方面也舒缓了购房者的焦虑。能让开发商提前拿预售，增加市场供应量，让购房者早点买到房。最终，有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动，维护房地产市场稳定。
可以看出，一松一紧的政策以稳定房地产市场、稳定房价为主要预期，“房住不炒”依然是调控主基调。
今年以来深圳市出台相关政策细则
实际上，上述通知的出台都有迹可循。
从市场情况来看，目前市场上的主力军以改善需求和投资客为主，他们出手迅速，对房价承受能力较强，不单纯出于投资目的，更多是将楼市作为资金避险的港湾。从近期深圳市热销豪宅项目来看，价格倒挂非常严重，难免会引来不少投资客争相购买。
3月7日，深圳年后的首个豪宅项目，招商太子湾·湾玺现场开售，当天晚上八点，70套240-398平方米，总价区间在2000万-5000万的精装商务公寓房源全部销售一空，吸金超过42亿元。随后，在3月13日和4月5日，又加推两次共68套房源，均不到半天便全部售罄。
值得注意的是，该豪宅项目便是房价倒挂现象非常严重的典型项目之一，开盘均价不过11万元/平方米，周边二手房均价部分已达15万元/平方米。
2020年一季度，深圳市1000万元以上豪宅成交量突破15.6万平方米，同比增加21.01%，成交套数达到1121套，同比增加59.46%，成交均价105881元/平方米。
除了豪宅市场火爆以外，深圳市南山区、宝安区等热点区域新房项目也出现“喝茶费”等现象。对此，宝安区住房和建设局曾在4月3日发文宣布，即日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”等价外费用违法行为。
深圳市场有多热？具体数据显示，一季度，深圳市新建商品住宅价格指数环比上涨0.5%，同比上涨5.2%，在全国处于较高水平。成交面积为78.86万平方米，同比减少1.2%，商品住宅成交套数达到8558套，与去年同期基本持平，深圳已成为北上广深一线城市中率先复苏的城市。
3月，受豪宅市场集中成交影响，深圳商品住宅均价也一跃成为了北上广深一线城市中最高，为63502元/平方米，同比上升7%，较2019年末也上升7%，其次为上海，均价57624元/平方米，同比增长4%，较2019年末也有2%的涨幅。
2020年3月一线城市住宅成交均价情况（元/平方米）
与成交量上升呈反比的是，2020年新房的供应锐减，不足70个，同比减少约40%，供应相对紧张，也是造成房价稳中微增的重要原因。
分区域来看，西部福田、罗湖本就是价格高地，房价均超7万元/平方米，单区域2020年供应量基本都在5盘以下，供应收缩，需求稳定，2020年房价有望保持稳中有增；而东部的龙岗、坪山、大鹏新区市场热度显然不及西部，加之3个区域2020年累计推盘量达30个，项目扎堆，预期2020年房价也难有亮眼表现。
图：2020年深圳各区域预计推盘情况
土地成交方面，2020年一季度，深圳共成交3宗地块，成交总建面30.73万平方米，成交数量和总建面环比分别减少50%和51%。
3月份，深圳首场土拍便吸引了多家房企争夺。3月3日，深圳一次性出让四宗人才房宅地，最终，深圳人才安居集团以“35个亿+配建61000平方米只租不售人才房”的竞价条件席卷了当日深圳土拍现场，地块溢价率最高达45%。
在库存方面，受疫情导致市场停摆、成交下滑影响，各地商品住宅消化周期明显拉长。截至4月20日，深圳市商品住宅库存量为544.6万平方米，去化周期为20.7个月。
随着新房市场供应的持续减少，一季度累计同比下降约55%，导致了一部分购房需求转向二手房市场。
就在深圳发布政策通知的同一天，国家统计局发布了3月份70个大中城市商品住宅价格变动情况，3月深圳二手房价格指数以1.6%的环比涨幅领跑全国，这是时隔24个月深圳二手房价涨幅重回全国第一。
除了价格涨幅超前之外，深圳一季度二手房成交面积也出现了大幅提升，达到160.51万平方米，较去年同期增加74%，成交套数17578套，同比增加64%。
克而瑞市场监测的数据显示，截止2020年一季度，深圳市新建商品房均价为59474元/平方米，二手房均价为58221元/平方米。
2019年1月-2020年3月深圳一二手住宅成交月度走势
从抑制炒房的角度来看，深圳市场在全国具有很强的影响力，不论投资客炒房团的量有多大，带给市场的影响都非常大，只要能管住深圳炒房，全国的炒房现象基本也会烟消云散。
目前不少城市的限价政策，实际上并没有把优惠给到刚需、改善客群，而是变成了给富裕群体“打折买房”的机会，尤其是在高房价板块，一旦限价造成一二手房价倒挂，必然引起大量哄抢，不利于市场稳定。
深圳市场核心问题在于高端限价问题，豪宅限价后，一二手豪宅价格倒挂严重，炒房空间加大。因政策限价制造了人为的炒房空间，从稳定房地产市场的逻辑来看，是非常不合理的。因此，我曾多次表达了取消豪宅限价政策的观点，所以深圳市场表现，恰恰暴露出这一缺陷，不如把豪宅价格重新放开，让这些产品在高位价格零星成交，反而不会造成恐慌性抢购的局面。
实际上，普通住宅的正常活跃和改善型交易的增加，都是市场合理表现，核心关键点在于把高端控制住，控制高端市场的核心就是必须放开限价。限价放开之后，炒房空间也就不存在了，市场将会回归稳定有序发展。另外，坚决杜绝违规抵押操作，只要控制住抵押操作，尤其是企业抵押操作，特别是新的物业的抵押操作，基本上不会有问题。
总体来看，此轮政策的总体风向是有放松、有管控，“房住不炒”依然是调控主基调，楼市调控政策大幅放松的可能性较小。从各地出台的房地产政策来看，大多数为合理的供给侧方面的适度宽松。
全国整体房地产政策仍将保持相应连续性、一致性和稳定性，预计2020年调控政策全面放松基本无望，“四限”调控注定将延续更长的时间周期，但局部放松依旧可期，不排除各地政府视情况“因城施策，一城一策”。