年报点评 | 龙湖：业绩高质量增长，四大航道业务齐头并进
近年来，龙湖发展的核心关键词是“稳”。在实现营收、净利双增长的同时，龙湖的负债和借贷成本仍处于业内合理水平，净负债率51%，低于行业平均水平，在手现金609.5亿元，现金短债比4.38，流动性充裕。总体来说，这是一家安全系数高的行业龙头企业。
年报发布后首个交易日，龙湖集团股价应声而涨，截至收盘，股价报36.1港元，涨幅达到8.9%。至此，龙湖的总市值达到2161亿港元，以最新汇率计算，总市值约为1978亿元，超越碧桂园和恒大，在民营房企中市值领先。
2020年，受疫情影响，龙湖依然延续过往保守的稳健派作风，将销售目标定为2600亿元，增速仅为7.2%。龙湖集团首席执行官邵明晓表示，一月下旬以来，疫情对销售和供货有影响，但整体可控，龙湖集团有信心完成年度销售目标，对未来仍保持审慎、警觉的态度。
在行业大背景下，2019年龙湖实现销售金额2425.0亿元，销售面积1423.8万平方米，分别同比增长20.9%和15.2%，年度目标完成率110.2%；全年销售回款率高达95%以上，销售单价为17032元/平方米，较上年增长4.9%。
近年来，随着整体盘面增大和行业增速放缓，龙湖的销售增速虽呈现出下降趋势，但仍然稳坐行业前十。
2020年龙湖销售目标为2600亿元，同比增长7.2%，目标销售增速较2019年下降。从可售货源来看，龙湖2020年可售货源为4600亿元，去化率达到63%就能完成年度目标；从推货情况来看，主力项目共有212个，全新项目65个，老盘新一期项目120个。
从销售金额区域分布来看，2019年，龙湖在长三角区域和华中区域占比实现较大的增长，分别同比增长6.1和5.7个百分点，而环渤海区域销售金额522.5亿元，同比下降24.2%，占比也下降12.8个百分点。
邵明晓分析表示，今年整体销售供货和交付可以保证，除武汉之外，其他城市应该不会受太大影响，而龙湖在武汉布局占比较低，供货占全集团大概3%-4%。疫情对供货、复工、销售，都产生了一定影响，但是总体可控，龙湖仍将按照既往的节奏，保持稳健、持续增长，全年2600亿的销售目标有信心完成。
从城市的贡献度来看，贡献销售的城市达到49个，较2018年增加12个，平均单城市产能约49.5亿元，同比继续下降8.7%。据统计，单城市销售50亿元以上的城市就有17个，销售贡献率达到79%，其中，重庆、杭州、成都是集团内部销售的前三甲，分别是287.19亿元、226.26亿元、179.33亿元。此外，南京、武汉、绍兴、南通、苏州等城市增幅较大。
2019年，龙湖延续了营收和利润双增长的好成绩。
营业收入达到1510.3亿元，同比增长30.4%，核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。其中，物业管理及相关服务收入1407.9亿元，同比增长29.5%，投资性物业收入57.9亿元（不含税租金收入），同比增长41.5%。
从利润率水平来看，龙湖维持行业中上水平，盈利能力稳步提升。毛利润同比增长28.5%至508.0亿元，毛利率为33.6%，归母净利润同比增长12.9%至183.37亿元，归属于少数股东的利润占比从2018年的22.3%增加至30.9%。核心税后利润率为15.5%，核心权益后利润率为10.3%。
2019年末龙湖持有现金较期初增长了34.7%至610亿元，现金短债比4.38，整体来看，龙湖债务平均年限为6.04年，短期偿债压力较小，仅有139亿元的短债需要偿还，截至2020年3月20日，仅有80亿元需要偿还。疫情黑天鹅影响下，龙湖的资金充裕，能够保证3-6月稳定发展，在此基础上，年初龙湖借助融资优势，支撑其逆势拿地扩张。
龙湖习惯于把风险前置，正如龙湖集团董事长吴亚军在业绩会上说的那样，“现金流不是在疫情爆发时才去注重的，去年下半年就在注重现金流，所以今年年初1月份就完成了全年的基本融资，疫情比较严重的情况下，仍然可以保证公司能够比较正常的活着。”
2019年龙湖净负债率51.02%，同比下降1.92百分点，融资成本持续维持较低水平。
在行业融资环境持续收紧的情况下，龙湖发挥了优秀的融资能力，强者恒强，发行了债券成本水平均属于行业低位，如2019年发行了8.5亿美元的10年起美元债，利率3.95%，创近两年民企10年期美元债票息新低。优秀的融资能力使得龙湖融资成本持续下降，龙湖2019年末平均融资成本为4.54%，同比下降0.01个百分点，处于行业较低水平。
2019年龙湖土地投资采取审慎积极的态度，全年新增项目90个，其中龙湖拿地高峰是在5-7月和12月份，共拿下46宗地块，错开了房企一季度末及三季度末的拿地高峰。2019新增计容面积为1731万平方米，总价1106.24亿元，分别同比下降20.9%和8.9%。
邵明晓表示，龙湖的拿地策略是按照全年净负债率保持50%-60%基础之上进行推算，频率换概率。2020年以来，疫情突发下许多企业爆发财务危机，而这对于财务层面一直属于行业领先地位的龙湖来说是较大的机会，前两月，龙湖新增土地计容建面达232万平米（权益面积178万平米）。
龙湖新增项目权益建面占比73.5%，同比上涨10.9个百分点，2020年前两月进一步增加至76.7%，权益的集中在开发稳定及现金流充足的情况下，有利于进行成本管控，提升企业未来营收的增长以及利润的增加。
值得注意的是，龙湖2019年拿地均价上涨了15.2%至6391元/平方米，主要由于其城市能级布局的变化，加大了在一线城市的布局。2019年龙湖一线城市拿地金额155亿元，占比同比增加7.2个百分点至14.0%，目前，龙湖约90%的货量集中在热点城市和价值区域。
龙湖持续扩大城市布局，新进入11个城市：中山、茂名、漳州、咸阳、惠州、太原、海口、江门、徐州、扬州、长春，其中9个都是三四线城市，继龙湖2018年完善二线城市的布局之后，继续加大核心三四线城市的布局，为企业区域深耕打基础。
随着粤港澳大湾区的持续推进利好，珠三角城市存在较大的机遇，龙湖此前在珠三角区域布局较少，随着其全国化进程的推进，龙湖加大在珠三角区域的布局，新进入了中山、茂名、惠州、海口、江门等城市。2019年龙湖在珠三角拿地总价同比增长了259%，占比同比增长了21.7个百分点至29.4%。未来龙湖将持续加大在该区域的布局，通过项目公开市场、收并购、商业TOD、以及旧改机会进入。
截至2019年末，龙湖总土储约为6814万平方米，较期初增长3%，权益建面4742万平方米，权益比69.6%，总货值9300亿元。按货值算，可保障龙湖未来3-4年的发展。总土地均价5737元/平方米，约占2019年同期价格33.7%，未来利润空间也有一定的保障。
从区域分布来看，中西部和环渤海总土地储备建面占比分别为38%和33%，是未来业绩贡献的主要区域，长三角和华南区域土储建面占比分别为19%和10%，而长三角区域的销售贡献超过30%，未来还要适当补充该区域的土地储备。
从各城市来看，龙湖实行城市深耕战略，平均单城市土储建面124万平方米，单城市土储建面超过百万平方米的城市有20个，其中重庆、烟台的单城市土储建面超过500万平方米。需要警惕的是，龙湖部分城市的土储消化周期较长，超过5年的有21个城市，剔除部分如太原、茂名等是2019年新进入的城市外，部分可能会造成库存积压等问题，如贵阳、烟台等。
吴亚军认为，一个公司如何确定自己的主业是“时代机遇”决定的，也是“能力圈”决定的。2019年，龙湖集团的“能力圈”扎实推进：继续坚持稳步投资天街、冠寓等持有型物业战略。其中，商业运营收入47.5亿元，冠寓租金收入11.73亿元，物业管理收入42.8亿元（合并抵消前约50亿元），分别同比增长31.9%、151%、46.6%。
在商业运营方面，龙湖已经完成商业0到1的积累，目前正进入1到N的快速复制通道。
过去一年，龙湖新开10个商业中心，累计已开业商场达到39个，累计开业面积达到377万平方米，整体出租率99%。今年和明年，龙湖计划新开业商场分别为9个和10个，预计到2021年底累计开业商场近60个。
疫情爆发后，龙湖的商业也受到一定影响。2020年1月，龙湖正式宣布对旗下商场的所有商户，自1月25日至3月31日共计67天内，实行租金费用（含物管费、推广费）减半政策。根据测算，疫情造成的商业租金损失预计超5亿元。对于这部分损失，邵明晓明确，未来将通过运营去一步一步消化。
邵明晓坦言，3月份，龙湖39个商场已经全部恢复营业，但复工面积只有五六成，客户信心仍在恢复中。疫情结束后，人们外出消费的习惯回调也将出现滞后，新商场的建设周期也将延后，对龙湖商业所造成的影响仍不可知。但总体来看，龙湖力争完成2020年租金收入60亿元，年租金增长超过30%。
在长租公寓方面，龙湖冠寓已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等一线城市及领先二线城市开业运营，2019年底累计开业7.5万间以上，规模已经达到行业前三，租金收入11.7亿元，同比增长151%。
值得注意的是，开业6月以上冠寓的出租率为87%，目前该部分已实现盈利。2020年计划开业10万间，收入增长也保持在30%以上，从追求规模速度速度调整为更追求质量发展。
物业管理方面，龙湖智慧服务合约管理面积4.28亿平方米，已经入118个城市，实现收入42.8亿元（合并抵消前约50亿元），同比增长46.6%，毛利率约为26.3%，暂时无上市计划。
总体来看，龙湖各航道业务保持着比较强的运营能力，行业领头羊地位稳固。
2019年以来，行业充满了各种不确定性，对于龙头企业来说，长期的沉淀和积累，使得其具备穿透行业周期的能力，在不确定的市场中，寻找稳步发展的空间。正如吴亚军所言，在弱环境下仍考虑有所增长就是“强者的姿态”。从龙湖过去一年的成绩来看，正具备了这样的典型特征。
稳健，是龙湖的基本属性，高能量城市合理的土储布局、财务盘面扎实、融资渠道畅通、业务战略聚焦、运营系统性强等优势，都将为龙湖未来发展提供新动能。