重点关注 | 疫情期间，你关心的房租能否减免？
近日，为响应战“疫”，广东、江苏、辽宁等各地行业协会纷纷发出减免租金的倡议，华润集团、万达集团、保利集团等大型商业集团陆续推出商户租金减免措施，堪称良心企业，值得点赞！广大租户们看到新闻后当然不禁会想：“我的房东没主动减免租金，我能要求房东减免吗？”
带着问题，我们先来看下面的法律规定：
1.《民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
2.《合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
肺炎疫情是否属于法律上的“不可抗力”情形？
“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。构成“不可抗力”需具备的要件，“万益说法”于2020 年1月31日原创的《疫情能否成为不可抗力免责事由？》一文中已有归纳、详述，本文在此不再赘述。和03年的非典类似，笔者认为，本次肺炎疫情符合“不能预见、不能避免、不能克服”的特征，构成法律上的“不可抗力”。
既然肺炎疫情构成“不可抗力”，是否就意味着能减免房租？
虽然肺炎疫情构成“不可抗力”，但并不意味着能直接减免房租， 能否减免房租还需具体问题具体分析。
第一步：先看《租赁合同》是否有关于不可抗力之约定：
出租人与承租人的房屋租赁法律关系，是以《租赁合同》来对标。肺炎疫情这一不可抗力的事由发生以后，如果《租赁合同》已经就能否减免减免租金、减免多少、减免条件等进行了明确具体的约定，根据意思自治优先的合同原则，应当遵循该合同约定。当然，此处所言合同约定（意思自治）是建立在合法框架内的约定，约定内容不能违反法律的强制性规定，否则会因违反《合同法》第四十条、第五十二条或第五十三条等规定而被归于无效。
换言之，如果你的租赁合同恰好明确约定了不可抗力减免的情形且双方无争议，那恭喜你，可以不用往下看了；如果你的租赁合同没约定或约定不明，能否减免房租，还请继续往下看。
第二步：《租赁合同》对不可抗力出现后没有特别约定或约定不明的，则根据以下不同情况区别处理：
《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”很明显，如果适用该规定，能否减免租金的关键在于是否“因不可抗力导致不能履行合同”。在《租赁合同》中，出租人的义务是交付合法且可供正常使用的房屋；承租人的义务就是合法、合理、合约地使用房屋，并按时支付租金等款项。如果承租人意欲主张减免租金，其主张应符合“因不可抗力导致不能履行合同的”这一硬性要件，否则可能得不到支持。而承租人“不能履行合同”指的正是因肺炎疫情，租赁房屋被勒令关闭、被断水断电、被限期使用等情形。如确实属于上述“不能履行合同”之情形，则可以根据不可抗力对租赁合同“不能履行”方面的影响力，综合判断减免租金的具体数额。当然，租金减免的具体数额还是需要出租人和承租人双方协商一致确定，否则只能诉诸法院或仲裁，耗时费力。
此外，03年“非典”时，最高人民法院提供了一个处理此类问题的思路，笔者认为在本次肺炎疫情上仍有很大的参考价值。《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（虽已失效，但仍可作为参考）第三条第三项规定：“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。 因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”
按这一司法解释之意旨不难得出最高人民法院在“非典”时期的裁判思路：“能继续履行但有重大影响的，则按公平原则调整；根本不能履行的，则按不可抗力减免责任。”在租赁关系中具体而言之：如果符合因行政措施等原因导致商铺歇业等“根本不能履行”情形的，则适用不可抗力之法律规定处理；如果其他情形导致合同履行对租赁双方权益有重大影响的，则根据“公平原则”处理。这里的“公平原则”弹性较大，主要法律或司法解释依据有《民法总则》第六条、《合同法》第五条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条关于“情势变更”之规定。租赁关系中的“公平原则”就是要同时考虑出租人的租金收益利益和承租人的经营损失等压力，这两方面利益的平衡。任何合同都有合同目的，租赁合同的目的无非在于居住功能或经营功能等，如因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空，将无疑导致租赁双方利益的严重失衡，此时就需要裁判者予以自由裁量调整，以使双方利益得以平衡。
前述分析仅是笔者根据现有法律法规及司法解释进行的原则性法理及适法分析，为了更直观地回答“能否减免租金”这一问题，笔者将疫情期间的常见问题进行如下分类解析：
个人住户租赁方面，疫情发生后，因政府交通管制，住户租客被滞留在外地而无法使用承租房屋，能否要求房东减免房租？
笔者认为，肺炎疫情一般不至于导致租赁房屋无法使用的情形出现，因此虽然肺炎疫情属于不可抗力，但该不可抗力并不会导致租赁合同无法履行。承租人仍有随时支配、使用、居住租赁房屋的权利，进入或离开租赁房屋均属承租人之自由，当然在疫情期间前后或期间进出租赁房屋也是如此，并不影响房屋的居住使用功能实现。换言之居住功能并未减损，出租人不可能因肺炎疫情而拒绝承租人居住房屋，同理承租人也不能因滞留外地而要求出租人减免房租，否则对出租人极为不公。因此，住户租客以肺炎疫情不可抗力为由要求房东减免整租金的主张很可能得不到支持。
因此，能否减免租金，实属房东个人自愿，法律无法强迫，所以微信朋友圈中才涌现了不少故意转发给房东看的推文。当然，我们希望有条件的房东个人积极响应政府或行业协会的号召、倡议，主动减免房租的，同舟共济、共克时艰！
情形二：正常开门经营但受疫情影响营业收入较低甚至无收入的商户（如服装店、奶茶店、大型商场内的普通商户等）能否减免租金？
笔者认为，此种情形应先找出商户的营业收入降低的原因，应该同时考虑往年同时期的营业收入、商户自身的经营策略、肺炎疫情对客源的影响等多方面因素，进行综合分析，而不能单一地只看肺炎疫情。在有充分证据排除了其他影响因素后，确实有证据证明肺炎疫情对其经营有重大影响的，则可以根据前述“公平原则”予以适当减免租金。需要特别提醒的是，承租人商户对此承担的举证责任义务较重，所以为避免诉累及影响租赁双方的友好关系，同时也是响应政府或行业协会的“减租倡议”，建议符合减免条件的租赁双方协商减租数额，共克时艰！
情形三：因肺炎疫情导致门庭冷落，为减少人工水电开支而歇业的商户能否减免租金？
笔者认为，这一情形的前提同样需要先要确定是由于肺炎疫情导致的门庭冷落而非经营不善导致的门庭冷落。在这一特殊时期下的租赁合同是否受肺炎疫情“重大影响”、能否正常履行，不能仅以“是否歇业”为判断标准。比如，某些大型商场虽未歇业，各场内商户也正常开门营业，但受肺炎疫情影响而门庭冷落，表面上看似乎可以继续履行租赁合同，但实际上经营的合同目的已难以实现，经营功能已经严重受损。就法理而言，减免租金的目的无非在于适当弥补疫情不可抗力带来的经营损失，使其彰显公平，平衡租赁双方的利益失衡。在此情况下对比人工水电等日常开支，如果关门歇业利大于弊，那商户选择关门歇业也无可厚非，租金可以适当减免；相反，如果关门歇业弊大于利，那商户选择关门歇业就显然是不尽止损义务、不合情理了，此时租金能否减免或减免多少应视商户的过错大小而定。
情形四：因交通管制无法返程、害怕传染等原因自行决定歇业的商户能否减免租金？
笔者认为，商户的歇业是由于其主观原因主动而为之，属于商户自身的自主经营行为。因此，此情形原则上按原租赁合同履行，不予减免租金。
情形五：大型商场（出租人）基于客源减少、主动防疫等原因而自行歇业，商场内的商户（承租人）被迫歇业的能否向商场主张减免租金？
笔者认为，商场（出租人）单方歇业导致租赁合同无法履行，商户（承租人）无法正常经营，租赁合同目的无法实现，商户（承租人）有权要求商场（出租人）适当减免租金。 当然，我们也号召符合减免租金义务的大型商场向华润集团、万达集团等主动减免租金的楷模学习，同舟共济，驱散阴霾，以免诉累！
情形六：大型商场（出租人）被政府行政措施强制要求歇业的，商场内的商户（承租人）被迫歇业的能否向商场主张减免租金？
笔者认为，在政府干预的情况下，虽然大型商场（出租人）对此也无任何过错，但如果继续按原租赁合同履行，将对商户（承租人）一方产生极大的损失，显示公平。同样的，如果完全免除租金，那对大型商场（出租人）也极为不公。因此，可以适用“不可抗力”的法律情形处理，适当减少租金，以维护双方的利益均衡。
情形七：电影院、娱乐场所等人群密集型商户被政府行政措施强制要求歇业的，商户能否要求减免租金？
笔者认为，此情形与情形六类似，同样由于不可抗力导致租赁合同无法履行，可要求适当减免租金。
以上几种情形属于较为常见的疫情期间房屋租赁问题情形，笔者在此无法将其他所有情形都进行一一列举，但核心处理思路仍是如前所述。虽然肺炎疫情属于“不可抗力”，但其并不必然导致“减免租金”。“法之理在法外”，至此我们应该很容易理解为什么全国各地只是发文“倡议减免”，而非直接出台“减免租金”之规定。
03
口说无凭，法院有没有相关的判例支持减免租金？
与此次肺炎疫情极为类似的是03年的非典疫情，笔者通过“中国裁判文书网”检索了与非典疫情相关的典型租赁案判例：
1.不少法院直接适用“不可抗力”减免租金：
如上海市第一中级人民法院在（2004）沪一中民二（民）终字第32号案中认为：“遇“'非典’疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。”“对'非典’时期的租金，原审已酌情予以减免，现翊宇公司要求全部免除，缺乏依据。”
再比如浙江省绍兴市中级人民法院在（2008）绍中民一终字第143号案中认为：“关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于'非典’期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，'非典’期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。”
山西省长治市中级人民法院在（2018）晋04民终2272号案中认为：“本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击'非典’关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，'非典’、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。”
2.不少法院直接适用“公平原则”判定减少租金：
如广西壮族自治区高级人民法院在（2007）桂民四终字第1号案中认为：“经双方协商，广升公司已经减收上诉人因'非典’停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了'非典’事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人'非典’三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担'非典’所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除'非典’三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。”
再比如上海市第二中级人民法院在（2004）沪二中民二（民）终字第354号案中认为：“基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。”
3.少数法院适用“情势变更”原则减少租金：
山东省烟台市中级人民法院在（2018）鲁06民终268号案中认为 ：“'非典’疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。”
4.也有因证据不足等原因而不予支持减免租金的：
如上海市第一中级人民法院在（2004）沪一中民二（民）终字第1289号案中认为：“佰恒公司主张其因'非典’逾期未支付租金不属违约，缺乏依据，本院不予支持。”
海南省三亚市中级人民法院在（2005）三亚民一再二字第7号认为：“在2003年'非典’期间，未经景利莱公司同意，蔡多基停业二个月，因不属不可抗力免除交费客观因素，故蔡多基免交二个月'非典’期间场地使用费的抗辩理由不能成立。”
从相关判例可以看出，疫情期间，除少部分判决因证据不足等原因得不到支持减免租金外，其他大部分判决都会支持适当减少甚至免除租金。但从减免租金的判决可以看出，由于个案不同，各个法院对“不可抗力”、“公平原则”、“情势变更”等判决理由适用也不尽相同。
疫情期间，出租人和承租人应该怎么做？
对承租人方面
（一）及时履行通知义务
如果承租人认为自身条件符合减免租金的条件，则应按照《合同法》第一百一十八条规定履行 “及时通知对方”的法定义务，否则可能面临无权援用不可抗力条款主张减责或免责之风险。履行时应注意以下几点：
1.通知的内容包括但不限于不可抗力发生的要素，不可抗力致使租赁合同不能履行之要素等；
2.通知的方式包括但不限于直接书面签收、邮寄、短信、微信等方式；
3.通知应当及时，即在合理期限内。“合理期限”的判断期限需要考虑承租人的行动自由度、双方的通讯手段等因素综合确定。
（二）如能协商一致，最好签订书面补充协议
租赁双方如能就减免租金达成一致意思表示，如果数额较大的，建议通过书面补充协议形式予以固定，以免日后纠纷。
（三）及时收集相关证据
承租人可以留心收集疫情期间的客流量、视听资料、消费流水、营业收入、经营支出、经营损失、往年同期情况等证据，还需要及时关注并收集政府等平台出台的相关政策或文件，以备协商、谈判甚至诉讼仲裁时使用。
（四）勿对出租人进行道德绑架
在不符合减免租金的情况下，承租人不能拿着各种“倡议书”、推文等对出租人进行施压、道德绑架。疫情当头，各有各难，“减免是情分，不减免是本分”，强人所难可能会适得其反。
（一）积极响应通知
出租人在接到承租人的减免租金通知或请求后，无论承租人提出的请求是否合理，都应积极响应。对合理的减免租金请求，租赁双方协商处理，避免诉累；对不合理的减免租金请求，予以明确拒绝。
（二）收集相关有利证据
出租人应收集好疫情期间对商家经营影响不大的证据，特别是对于大型商场，应该保存好商场监控录像、客流信息等数据，避免别有用心之人浑水摸鱼、趁火打劫！
（三）有条件的可以积极响应“减租倡议”
以自愿为原则，理性看待“倡议书”。有条件的出租人可以积极响应全国各地的“减租倡议”，主动进行减免租金或允许分期支付。如此，一方面能避免诉累及节省沟通成本，另一方面还能深得人心、实现共赢。
以上论述和建议仅为笔者个人观点，仅在疫情发生时供租赁双方参考。病毒无情，人间有爱，笔者呼吁租赁双方抱团取暖，携手共度时艰，如此可好？