7.1亿的吞金兽!关停、拍卖、易主,扶不起的城东商业几时休?

今年以来,杭州商业市场上的好消息从来没断过。从奥体SKP到华润TOD,从丰收湖喜提天街到Costco落户萧科,“好愁啊去哪逛”成为了新的“杭氏凡尔赛”。

不过,外边越热闹,家住下沙江滨的常女士就越生气,原因无他,“都是家门口这'不争气的家伙’给闹得。”

下沙s广场(爆炸糖/摄)

常女士口中“不争气的家伙”指的正是下沙s广场商业综合体,当年开建时可谓是全下沙江滨的希望。但如今其它板块的商业奋起直追,而它屡易其主后还是一堆“空架子”,也难怪周围居民满腹怨言。

不过,常女士们的抱怨也许很快就能停止。近日,小凤凰在阿里法拍上看到了s广场的上架页面,综合体将在1个月后以7.1亿元的起拍价整体打包拍卖,如果有买家接盘,或预示着它将要重生。

图源:阿里法拍

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走出地铁下沙江滨站,一眼就能看到s广场,即便拍卖的消息满天飞,这里依旧和小凤凰前几次来时没有变化。

综合体四周都被围挡拦起来,最高的楼幢大约建了10余层,其余部分还停留在4-5层,一半立面已经封好了水泥,另一半依然是框架。从布满污垢的外观和生锈的脚架来看,这里已经停工很久了。

下沙s广场(爆炸糖/摄)

资料显示,s广场地块在2009年时由国内一家TOP15房企竞得,与本土某上市房企共同开发,总建筑面积约26万方,体量比金沙天街还要大一些。

当时,s广场规划为“集商业、餐饮、休闲娱乐、酒店和居住于一体的复合物业”,着实让周边业主兴奋了一把。

常女士回忆,她2012年搬过来的时候,下沙江滨一带“荒得跟鬼城”似的,买菜只能依靠1.5公里外的物美,想好好逛个街只能开车去武林广场。

下沙s广场(爆炸糖/摄)

本以为家门口“一站式购物”的愿望就要实现了,但不曾想2013年项目股权转让给了江苏鑫源控股,2014年又由黄合集团接盘。后来,因接盘方资金原因,s广场工期无限搁置,原本进行的招商工作也没了下文。

直到最近,暌违市场6年的s广场终于“守得云开见月明”。

下沙s广场(爆炸糖/摄)

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不过,即便s广场成功易主,多年的“商业空白”给业主们添的堵却是无法轻易抹除。

“就算底商都开起来了,大采购还是依赖老物美。还好天街、印象城、银泰开起来了,买衣服不用再去市中心,可家楼下有一个综合体总是好的。”常女士告诉小凤凰。

下沙沿江板块的底商(爆炸糖/摄)

但相比购物的不便,拉胯的二手房价带来的影响更为实际。附近的另一位业主说,下沙沿江之所以房价上不去”,除了处于地铁线末端和房子多以外,商业配套不足也是原因之一。

“一号线延伸之前,我们这里本来就在边上,再没个能'立住’的商场,大家干嘛要来。”

下沙沿江板块的底商(爆炸糖/摄)

据小凤凰了解,去年,在金沙湖板块和有文海学区优势的高教园板块,二手房价普遍4万元/㎡以上时,下沙沿江一带的几个地铁盘还不到3万元/㎡,这一轮全城二手房大疯长之下,晨光国际、伊萨卡国际等楼盘的成交价才刚爬过3万大关。

这其中多少原因出在商业上,我们无法估量,但看到钱江世纪城、未来科技城等十年前的边缘板块,因为商业的提振房价屡屡冲10万时,沿江业主的心情也可想而知了。

03

在被称作杭州商业“滑铁卢”的城东,并不是仅有s广场时运不济。板块量级更大、位置更好,日子却过不下去的商场还有几个。

最知名的要数彭埠地铁口的港龙城。项目2013年拿地时,城东新城商业还是一片空白,附近居民自然翘首以待。

开始的几年工程进度还算快,2015年公寓、商铺顺利开盘,2018年前后项目结顶,外立面也施工完毕,一幅随时开业的样子。

港龙城

但现在港龙城还维持着3年前的状态,“劝退密恐”的外立面已与主流格格不入,招商广告也在风吹日晒下褪了色,甚至一度成为居民们的菜园子。

港龙城的问题出在商铺的“售后返租”,由于项目资金短缺,开发商把销售出去的商铺抵押给银行,业主们办不出产证向法院起诉港龙集团,导致港龙城部分房产被查封,所以一直处于停滞状态。

去年王府井正式官宣接手港龙城,今年港龙城物业通知项目施工重新启动,似乎一切向好。但今年4月港龙城1区1002室等房产上架法拍平台,又在5月初紧急撤回,给项目蒙上了一层迷雾。

港龙城

有业内人士分析,由于项目股权变更涉及到国资力量,港龙城便效仿西溪公馆,以法拍手段走股权易主流程,对具体的招商进度不会有影响,但港龙城无疑已错过了最佳发展时期。

当年开建时,它是城东新城唯一的大型综合体,而今万象汇、三花国际、杭州之翼崛起,加上建设中的德信中心等,前前后后的商业体量接近百万方。

三花国际

加之港龙城复杂的股权背景和缠绕在母公司身上的官司,以及过时的商场立面和内部设计,港龙城面临的招商和竞争压力不可谓不大。

04

除了工程、资金、债务等自身原因,这些折戟在城东的商场也是行业生态的放大镜。

在杭州住宅市场抱怨“卷”得严重时,商业市场或许早就出现了“马太效应”。

以近两年为例,杭州每年新开业以及计划开业的大小综合体体量均超过200万方,综合体扎堆,直接造成了各家招商的白热化。

杭州湖滨商圈

为了吸引有限的消费力量,商场不得不打出不一样的牌——能招到网红店、大品牌的商场才有优势,而这正是龙湖、华润、银泰等头部企业最擅长的事。

而一些品牌知名度低,又错过了最佳发展时间的综合体,自然招商乏力,开业开不起,工程拖一天就是高昂的沉淀成本,最终落得打包变卖的结果。

比如开业时间“明年复明年”的九堡国芳中心,外立面快造好了,公寓部分今年下半年也要登场了,却突然生变,传出了银泰接盘的消息。小凤凰致电项目工作人员,并未得到明确答复,国芳的开业时间也还是个谜。

国芳商业中心

同样境况的还有下沙吾角广场,商场还未开业,龙湖团队就以轻资产运营的方式入股。由于项目离龙湖金沙天街仅有700米,所以被坊间亲切地称为“天街二期”。

尽管吾角广场并未传出延期开业或资金不足等负面新闻,但蒲公英天地、十六街区等运营招商乏力的小综合体已有前车之鉴:在板块内拥有龙头商业时,小综合体的人流量大概率会被虹吸。

在激烈的竞争中,提前引入知名的商业品牌,无疑是小品牌商业的生存方式之一。

所以,大可不必群嘲城东商业。强者恒强、弱者恒弱已然是行业的大趋势。

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