7.1亿的吞金兽！关停、拍卖、易主，扶不起的城东商业几时休？
今年以来，杭州商业市场上的好消息从来没断过。从奥体SKP到华润TOD，从丰收湖喜提天街到Costco落户萧科，“好愁啊去哪逛”成为了新的“杭氏凡尔赛”。
不过，外边越热闹，家住下沙江滨的常女士就越生气，原因无他，“都是家门口这'不争气的家伙’给闹得。”
下沙s广场（爆炸糖/摄）
常女士口中“不争气的家伙”指的正是下沙s广场商业综合体，当年开建时可谓是全下沙江滨的希望。但如今其它板块的商业奋起直追，而它屡易其主后还是一堆“空架子”，也难怪周围居民满腹怨言。
不过，常女士们的抱怨也许很快就能停止。近日，小凤凰在阿里法拍上看到了s广场的上架页面，综合体将在1个月后以7.1亿元的起拍价整体打包拍卖，如果有买家接盘，或预示着它将要重生。
图源：阿里法拍
01
走出地铁下沙江滨站，一眼就能看到s广场，即便拍卖的消息满天飞，这里依旧和小凤凰前几次来时没有变化。
综合体四周都被围挡拦起来，最高的楼幢大约建了10余层，其余部分还停留在4-5层，一半立面已经封好了水泥，另一半依然是框架。从布满污垢的外观和生锈的脚架来看，这里已经停工很久了。
下沙s广场（爆炸糖/摄）
资料显示，s广场地块在2009年时由国内一家TOP15房企竞得，与本土某上市房企共同开发，总建筑面积约26万方，体量比金沙天街还要大一些。
当时，s广场规划为“集商业、餐饮、休闲娱乐、酒店和居住于一体的复合物业”，着实让周边业主兴奋了一把。
常女士回忆，她2012年搬过来的时候，下沙江滨一带“荒得跟鬼城”似的，买菜只能依靠1.5公里外的物美，想好好逛个街只能开车去武林广场。
下沙s广场（爆炸糖/摄）
本以为家门口“一站式购物”的愿望就要实现了，但不曾想2013年项目股权转让给了江苏鑫源控股，2014年又由黄合集团接盘。后来，因接盘方资金原因，s广场工期无限搁置，原本进行的招商工作也没了下文。
直到最近，暌违市场6年的s广场终于“守得云开见月明”。
下沙s广场（爆炸糖/摄）
02
不过，即便s广场成功易主，多年的“商业空白”给业主们添的堵却是无法轻易抹除。
“就算底商都开起来了，大采购还是依赖老物美。还好天街、印象城、银泰开起来了，买衣服不用再去市中心，可家楼下有一个综合体总是好的。”常女士告诉小凤凰。
下沙沿江板块的底商（爆炸糖/摄）
但相比购物的不便，拉胯的二手房价带来的影响更为实际。附近的另一位业主说，下沙沿江之所以房价上不去”，除了处于地铁线末端和房子多以外，商业配套不足也是原因之一。
“一号线延伸之前，我们这里本来就在边上，再没个能'立住’的商场，大家干嘛要来。”
下沙沿江板块的底商（爆炸糖/摄）
据小凤凰了解，去年，在金沙湖板块和有文海学区优势的高教园板块，二手房价普遍4万元/㎡以上时，下沙沿江一带的几个地铁盘还不到3万元/㎡，这一轮全城二手房大疯长之下，晨光国际、伊萨卡国际等楼盘的成交价才刚爬过3万大关。
这其中多少原因出在商业上，我们无法估量，但看到钱江世纪城、未来科技城等十年前的边缘板块，因为商业的提振房价屡屡冲10万时，沿江业主的心情也可想而知了。
03
在被称作杭州商业“滑铁卢”的城东，并不是仅有s广场时运不济。板块量级更大、位置更好，日子却过不下去的商场还有几个。
最知名的要数彭埠地铁口的港龙城。项目2013年拿地时，城东新城商业还是一片空白，附近居民自然翘首以待。
开始的几年工程进度还算快，2015年公寓、商铺顺利开盘，2018年前后项目结顶，外立面也施工完毕，一幅随时开业的样子。
港龙城
但现在港龙城还维持着3年前的状态，“劝退密恐”的外立面已与主流格格不入，招商广告也在风吹日晒下褪了色，甚至一度成为居民们的菜园子。
港龙城的问题出在商铺的“售后返租”，由于项目资金短缺，开发商把销售出去的商铺抵押给银行，业主们办不出产证向法院起诉港龙集团，导致港龙城部分房产被查封，所以一直处于停滞状态。
去年王府井正式官宣接手港龙城，今年港龙城物业通知项目施工重新启动，似乎一切向好。但今年4月港龙城1区1002室等房产上架法拍平台，又在5月初紧急撤回，给项目蒙上了一层迷雾。
港龙城
有业内人士分析，由于项目股权变更涉及到国资力量，港龙城便效仿西溪公馆，以法拍手段走股权易主流程，对具体的招商进度不会有影响，但港龙城无疑已错过了最佳发展时期。
当年开建时，它是城东新城唯一的大型综合体，而今万象汇、三花国际、杭州之翼崛起，加上建设中的德信中心等，前前后后的商业体量接近百万方。
三花国际
加之港龙城复杂的股权背景和缠绕在母公司身上的官司，以及过时的商场立面和内部设计，港龙城面临的招商和竞争压力不可谓不大。
04
除了工程、资金、债务等自身原因，这些折戟在城东的商场也是行业生态的放大镜。
在杭州住宅市场抱怨“卷”得严重时，商业市场或许早就出现了“马太效应”。
以近两年为例，杭州每年新开业以及计划开业的大小综合体体量均超过200万方，综合体扎堆，直接造成了各家招商的白热化。
杭州湖滨商圈
为了吸引有限的消费力量，商场不得不打出不一样的牌——能招到网红店、大品牌的商场才有优势，而这正是龙湖、华润、银泰等头部企业最擅长的事。
而一些品牌知名度低，又错过了最佳发展时间的综合体，自然招商乏力，开业开不起，工程拖一天就是高昂的沉淀成本，最终落得打包变卖的结果。
比如开业时间“明年复明年”的九堡国芳中心，外立面快造好了，公寓部分今年下半年也要登场了，却突然生变，传出了银泰接盘的消息。小凤凰致电项目工作人员，并未得到明确答复，国芳的开业时间也还是个谜。
国芳商业中心
同样境况的还有下沙吾角广场，商场还未开业，龙湖团队就以轻资产运营的方式入股。由于项目离龙湖金沙天街仅有700米，所以被坊间亲切地称为“天街二期”。
尽管吾角广场并未传出延期开业或资金不足等负面新闻，但蒲公英天地、十六街区等运营招商乏力的小综合体已有前车之鉴：在板块内拥有龙头商业时，小综合体的人流量大概率会被虹吸。
在激烈的竞争中，提前引入知名的商业品牌，无疑是小品牌商业的生存方式之一。
所以，大可不必群嘲城东商业。强者恒强、弱者恒弱已然是行业的大趋势。