两周后，杭州的任督二脉要打通了 | 特首答No.008

博奥隧道

问：

特首大大，我今天听闻消息，说博奥隧道7月1号就要开通了。这对江南岸算不算重大利好？钱江世纪城和市北会再迎来爆发吗？

答：

我认为，博奥隧道的开通意义是三条过江隧道中最大。

相较于之前庆春隧道、紫之隧道、望江隧道开通几个月前就开始高调预热，这次博奥隧道通车的预告有些“猝不及防”。

博奥隧道作为第一个以江南道路命名的隧道，已经证明了拥江价值正“一城春水过江来”。

我去年就提过奥体和钱江世纪城会慢慢抹平与钱江新城的价差，博奥隧道的开通就是关键战役：

一是博奥隧道是真正联通钱江新城和世纪城核心的通道，比三桥和庆春隧道更“直连”，摆脱很多人过江“绕”的心理桎梏，而且庆春隧道和三桥真的不堪重负了。

二是博奥路是萧山的“楼盘路”，串联着钱江世纪城、市北西20多个项目，比如奥邸国际、天赋、天玺、博奥城、桂语江南、江南之星等等热盘，加上明年联通蜀山路，可以说是带动了整个萧山。

三是本就热的发烫的钱江世纪城，除了天花板价格仍有差距，盈丰路三兄弟的二手房价已经无限靠近钱新绝大多数主流二手房，“3分钟过江”会让购房者心理天平往江南倾斜，大家注意一波世纪城二手行情。

当然，在很多人看来，一条隧道可能改变不了什么，望江和庆春的开通也不过如此，但博奥隧道是两岸真正的任督二脉，在热钱和镜头聚焦的奥体，这条“亚运门廊”会荡起更大的“预期水花”。

两岸无缝互通，商业持续追平，钱塘湾未来总部基地势如破竹，但钱江世纪城和钱江新城整体仍有10%—20%的价差。

这个价差，“差”在了学区。别急，官方已经预告，“合作办学的情况，我们将适合向社会公布”。

全款VS杠杆

问：

特首，有个问题想请教下。我去年研究生刚毕业，因为家里人看好杭州，就把我户口迁到了杭州。这个月家人用我的名义摇中了美颂城，不过家里意思是让我贷款，好留资金做别的投资。但我觉得有全款的钱不如一次性付了，每月压力还小点，想听听你的意见。

答：

这位同学，很羡慕你能刚毕业就能有自己的房子。回到你的问题，有关贷款买房，我还是重申我的观点：

1.务必珍惜首套首贷

2.买房不要盲目加杠杆

这听起来似乎矛盾，其实不然。

首套首贷之所以珍贵，是因为可以用杠杆敲动最大标的同时，享受政策给予普通人最长期的低息贷款。

然而，这并绝不意味着买房就是玩命上杠杆。杠杆从来都是双刃剑，所谓收益最大化的前提是房价的持续大幅上涨。

毕竟房贷不是无息贷款，利率再低也远超定期存款。

尤其近半年来，全国各大重点城市房贷利率都在持续上浮。购房成本已经在无形中大幅上涨。

更关键的是，只要楼市持续高温，房贷利率后续上调的压力依然很大。

对于二套房而言，此时选择盲目加杠杆风险与收益已经不成正比。

针对你的情况，如果这套房子你们买来主要是以投资为主，在有能力全款的情况下还是建议全款。

等你何时真正来杭州发展，再出掉现有的房子，用你的首贷买套适合自住的大房子吧。

崇文学区房

问：

特首老师，有个很紧急的事情想寻求你的帮助。我家孩子今年上大班，本来一心想给他摇民办的崇文实验，但突然听闻崇文实验今年停止招生了。我怕明年又搞这么一出，稳妥起见想买套公办崇文的学区房保底。不过才大半年时间，边上近江家园的单价涨了小三万一平，实在下不去手。

答：

不得不说可怜天下父母心，不过此时追崇文学区房意义并不大。

首先，这次突发的崇文实验暂停招生有其特殊原因，不过明年大概率会恢复正常招生。

其次，就算明年你们能正常参加崇文实验摇号，能摇中的概率也很小。

至于你说要不要购买现在公办崇文的学区房，我个人建议如果不是有大量闲置资金和额外房票大可不必。

一直以来，我坚持认为好的学区靠的是优质师资与优质生源的相辅相成。

优质生源的重要性某种意思上甚至超过优质师资。

崇文小学的招生范围是近江东园社区与在水一方社区，生源相较于上城区其他公办小学并无优势。

如果需要买个没有沉淀的学区房而置换掉手头优质的房源去买老破小，可谓得不偿失。

最后送你一句话：与其死磕学区房，还不如好好抓抓家庭教育来得实际。

旅居VS大平层

问：

特首你好，我移居杭州有几年了。这两年自己的房票陆续都用完了，但手里还有点闲钱。本来想搞代持的，不过最近风头紧，想想还是不冒这个风险了。像我这种情况，你觉得我是买市区的大平层还是买远郊的低密产品呢。

答：

这位朋友你这悬崖勒马可以说非常及时。

特首一直以来都不支持代持房票。往大了说，这违背了房住不炒的主基调；往小了说，代持的风险其实一直存在。

最近数起有关代持纠纷判决的风向已彻底转换：法律不再保护房产代持。

顶风作案，结果大概率是偷鸡不成蚀把米。

以你目前的情况看，既然有能力且有意愿去改善自己的居住品质，那就牢牢把握这个机会。

从这点出发不论是远郊的低密产品亦或占据城市核心地段的大平层都是不错的选项。

以大平层为例，目前主流的有江景大平层与核心住宅区的大平层。

例如，江景大平层代表有近来很火的观云钱塘，核心住宅区大平层代表则有黄龙云起等。

接下来，可以重点关注下申花的滨融府还有江河汇的江与河。

至于远一点的低密产品，安吉的桃花源、青山湖的春山明月都可以实地去看看。

至于最终选择大平层还是旅居产品，就看你平时有没有对通勤的要求，以及更喜欢哪种居住体验了。

杭宁城际 环杭项目

问：

特首好，我是海宁人，听说杭宁城际铁路在试运行了，这是不是意味着海宁楼市要起飞了。

答：

虽然我很理解你希望自己家乡起势的心情。

但不好意思的是，我可能还得给你泼一盆冷水。

毕竟这是一个越来越靠近强者恒强的时代。

事实上，杭州城际的开通不但不会分流杭州的能量，相反会成为杭州进一步巩固区域核心，强化其虹吸能力的助推器。

这点参考京津城际的开通对两座城市的影响便可略知一二。

如果你住在海宁常年往返杭宁之间，那么城际列车的开通确实可以节约你的时间成本。

但如果你幻想杭宁城际的开通能带飞海宁的房价，那我只能说你的思路还需调整。

短期内，除极个别特例外，环杭概念项目并不是好的投资标的。