杭州东扩20公里，留出一个房价新洼地
杭绍城际即将通车运营，从姑娘桥到中国轻纺城站，一共20.3公里。
其中，衙前板块值得引起刚需购房者的关注。
为什么要关注衙前？4个核心原因：
一，衙前是杭绍城际上的「价格盆地」，其新房限价1.8万/㎡，不仅大大低于2.56万/㎡的彩虹天空之城，与柯桥的杨汛桥、钱清也存在约2000-4500元/㎡的价差。
二，衙前是萧山乡镇板块中，少数房价倒挂的板块之一，一二手房倒挂约2500元/㎡。
三，衙前产业发达，人口众多，但此前仅有一个商品房项目，因此本地改善需求和外地刚需置业需求旺盛。
四，衙前后期快速路通勤方便，目前境内在建两条快速路，一条是彩虹快速路，另一条是杭州中环快速路。
很多新老杭州人，或许都未曾听过衙前这个名字。
但作为萧山的工业大镇，衙前民营经济发达，形成了化纤纺织、钢构网架两大支柱产业，东南网架集团、恒逸集团、中栋控股集团等萧山百强企业，都是从衙前走出去的。
△衙前镇貌，图源萧山日报
从地理位置上看，衙前镇位于萧山东部，与绍兴市柯桥区钱清镇与杨汛桥镇接壤。也因为二者联系密切，所以很多柯桥、萧山的中小企业主和纺织从业者需要在两地频繁往来。
△杭绍城际站点，图源萧山日报
这次杭绍城际的开通，不仅提高了杭绍之间互通往来的通勤效率，也让衙前迎来了地铁时代。
姑娘桥站往绍兴方向的下一站，就是衙前站了。沿着地铁继续往东南前进，就进入了绍兴界。不过，衙前站的位置处于整个镇域范围的西侧，距离镇政府约有3公里的距离。
除了杭绍城际，衙前未来会有两条重要的快速路经过。
一条东西向的彩虹快速路，西面可以抵达萧山城区、滨江、之江、富阳，向东延伸至绍兴柯桥，未来还将接入杭州中环快速路，畅达临平山北、良渚、富阳、临浦等区域。
△彩虹快速路东延，接入杭州中环
按照既有的经验，每一条城际线都是刚需外溢的置业黄金线。
而限价1.8万「含2500元/㎡装标」的衙前板块，在杭绍城际线上重重得砸出了一个「价格盆地」，与杭、与绍都有着明显的价格差。
△制图：叶帅起高楼
衙前往西一站，便是姑娘桥站上盖的彩虹天空之城，和衙前有着7600元/㎡的新房价差，并且这已是南站新城的最低限价，再往西去价格更高。
往东南方向，杨汛桥的永利天泽府新房价格2万/㎡，和衙前有着2000元/㎡价差；钱清的星澜城更甚，其新房毛坯都要2万/㎡，相当于和衙前有着4500元/㎡的价差。
从姑娘桥站到衙前站，新房价格从2.56万骤降到1.8万，是杭绍城际中性价比最高的一段。更何况，更远的杨汛桥、钱清的地铁新房，都比衙前贵。
不光是城际线上的高低价差，衙前还有自身的倒挂红利。
今年1月，兴耀和郡原分别竞得了衙前的姊妹地块，新房限价1.8万，含装标2500元/㎡；5月杭州土地集中出让，衙前唯一一宗宅地由浙江博策竞得，位置也在附近。
而衙前上一个商品房项目，是2019年交付的万诚凰庭，同时也是衙前首个商品房楼盘，目前毛坯二手房挂牌价在1.7-2.1万/㎡之间。
△截图自贝壳找房
也就是说，与衙前新房限价形成了2500元/㎡以上的房价倒挂。在乡镇板块中，即便是轻微房价倒挂，也很少见。
同时，商品住宅供应的多年空缺，自然积压了一部分本地改善的需求，以及当地的刚性需求。在这些品质更好的新盘入市后，会进一步刺激出他们的需求。
目前衙前板块的房产开发，主要位于镇中心片区。
今年出让的3宗地块项目，均位于衙前镇政府附近，周边含有卫生院、文体中心、银行、菜场、中小学等一般的镇级配套。
△制图：叶帅起高楼
由于三宗地块均为纯宅地属性，且限价均为1.8万/㎡，所以理论上房价和地价差越大的地块项目，能有更多的空间去打造产品。
|
项目 |
成交地价 |
自持 |
实际地价 |
房地价差 |
|
兴耀·樱漫里 |
8176 |
0% |
8176 |
9824 |
|
郡原项目 |
9047 |
3% |
9213 |
8787 |
|
浙江博策项目 |
9001 |
9% |
9515 |
8485 |
△自持部分地价按可售住宅地价6折计算，单位元/㎡
按照这个逻辑，兴耀·樱漫里在三盘中可操作空间更大。同时，从体量和容积率的数据来看，兴耀·樱漫里也是略有优势。
当然，从整体来看，衙前板块还是存在明显的「软肋」。
△衙前单元XSGL10（镇区）控制性详细规划
比如，工业用地密集，规划宅地过少，规划无法大手笔施展，后续只能依靠拆迁腾出空地。
除了镇中心附近，其他区域的乡镇感强烈，城市界面不够理想。再者，杭绍台铁路、萧甬铁路穿镇而过，对居住环境有所影响，难免产生割裂感。