全方位解读！济南未来2

很多人对济南的整体楼市还是没有很具体的认识，我就用一张图，逐个片区的给大家直观展示下，聊聊我对各片区房价的认识。
看完这几张图，你可能会对当下和未来几年的楼市发展有个初步认识和预判。
我们济南的城市框架
我们城市发展的新口号是什么？
“东强、西兴、南美、北起、中优”，单看着十个字，哪个片区都不错。但是你再好好看看济南，特别是经常在济南东西南北跑的人，你觉得哪个片区发展的更快？更能吸引人？
我们的城市向哪个方向发展相对空间充足且更顺势？
但凡是一个理性的人也会说是东部，因为来到济南的新济南人，大部分在东部能找到工作，这边的就业机会多一些。
然后我们再看这几年改善置业者的置业范围，也开始向CBD、奥体、汉峪、高新、盛福等片区置换迁移。因为这边是“行政、金融、企业”最集中，且还会聚集若干年，吸引力还会变强。
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所以这个区域是济南吸引力最强的片区，不管你信或者不信，很难改变。
再看一下我们现在的置业区域分布：
未来近2-3年图片上的18个区域还有新房可售，加上郭店、孙村，可以把济南分成20个置业小片区。
当然老城区还有零星的拆迁土地入市，但是这不影响大的供应节奏。
东部是新房供应主阵地
如果你是个有心人，可以数数二环东路以东在售楼盘数量，大概率占了济南的7成左右。
东部有大量的土地可开发，有大量的低价楼盘可选择。
济南的城市人口还会一直增长下去，可能最少还要增长10年，这十年向哪边发展？我们再想想近几次主城区的拆迁，特别是千佛山北广场的拆迁，老城区更新太难了，老城区的好房子真贵，旧房子是真旧。
现在的改善群体在东部置业主要购买区域：
1、CBD片区——
地铁、商业、办公、住宅，未来的济南新中心，这里将会最繁华。
在售楼盘可选择不多，招商公园1872、中信泰富济南尊、复兴国际中心、绿地ifc、华润昆仑御，且剩余大部分均为精装价格2.8——3.5万，华润的大面积毛坯23000左右。
有钱你就能买到，小街区让很多改善还是有疑虑。
2、奥体（龙洞也在内）片区——
环境、配套、教育均不错，紧邻龙奥大厦、奥体中心，不可复制。
几乎没有在售新楼盘，各种单位宿舍很多，二手房也很抢手，价格今年又涨了。只有大华紫郡一个楼盘在售，产品还可以，片区内的香饽饽。
未来很长时间内，这里会是东部房价制高点。
3、贤文（高新、软件园也算在内）片区——
CBD、奥体、高新算是济南东部商务区最集中的三个区域，高新核心片区同时也能享受CBD、奥体的配套服务。
在售楼盘仁恒奥体公园世纪、绿地华彤苑、珑悦府、颖秀华府，龙湖新项目下半年入市。
高新区这几年教育突飞猛进，现如今东部置业人群比较喜欢置业高新区改善盘，部分高新次新房价格与CBD毛坯价格相当。未来仁恒、龙湖很有可能比肩CBD楼盘价格，2021年大概率会突破3万。
4、盛福片区——
历下区仅存的还有大量土地可出让片区，位置尚可，距离CBD、奥体、高新商务区都相对很近。
但是这几年历下区教育比较拉垮，没有在盛福片区注入很好的师资力量，导致整个区域教育被旁边高新区甩下，这一点我想历下教育局难辞其咎。
2021年在售项目海信君和、万科翡翠公园、金地华著、绿城蘭园、招商滨河府、阳光城檀城，下半年银丰、越秀新楼盘也将入市。
教育能跟上，这个片区才能好过。
5、汉峪片区——
经十路以南的生态环境不错，小汉峪、大汉峪片区有山体资源，随着这几年东部发展，这个片区成了改善群体比较喜欢置业区域。出则繁华，有汉峪金谷、奥体、高新区的商业配套，入则宁静。
今年的汉峪片区扬眉吐气，一个山大瀚阳学校让整个大汉峪好几个楼盘房价涨了2000-3000元，成绩决定这片区的最终潜力，娃娃们好好学习！
汉峪在售品质楼盘不多了，海德堡、中铁逸都国际、金科东方博翠、梧桐郡……这几个楼盘真的迎来了高光时刻。
6、刘智远长岭山片区——
历下区最靠东区域，历下区是个金字招牌，可以到了长岭山不灵了。相对来讲片区比较孤立，只能靠区位和教育吸引改善群体。
刘智远的金茂、银丰在燕山学校的助力下卖的不错，奥东新都二手房价格惨不忍睹。
长岭山几个楼盘就相对吃力很多，教育不给力，还是历下区教育局要背锅！
再说说东部的刚需片区，7个片区。
1、华山片区——
神奇的华山片区从12000-40000的房子都有，真的是一个华山湖改变整个片区。如果没有这个湖，可能这边能多建很多房子，但是不可能成为改善置业者的选择区域。
除了中铁在售的中铁梧桐苑之外，其余全部都是中海的房子。
单看片区环境不错，区域上还是相对孤立，教育短板需要补补。
2、工业北（新东站、张马）片区——
距离高新、CBD比较近，有地铁线配套，是刚需置业者比较喜欢置业片区。但是小街区的规划，我实在理解不了。
片区内缺少品质楼盘，加上本身的地理位置，短期内依然还是刚需片区，很难突破。
2021年我认为这个片区还有小的上涨空间，但是不会特别大。
在售楼盘：中建蔚蓝之城、万象东方、中粮祥云。工业北南侧的几个项目比较特殊，海信翰墨府、龙湖天曜、碧桂园凤凰壹品，产品优势明显，但是短板也很明显。
3、济钢片区——
今年才会有土地入市，明年才会销售。
现在来看，很难突破刚需片区的宿命。
4、雪山片区——
雪山片区从2016年开始，片区楼市跌宕起伏。
雪山的区位比较居中，其实有点盛福片区的翻版。区域位置不错，南北、东西交通也比较方便，商业配套沿着凤鸣路、世纪大道两侧都分布不少，最大的利好是文旅城商业、娱乐配套，距离很近。
下半年随着万科城、绿城春来晓园的入市，片区供应量充足，但是售价大概率不会便宜。短期来看还属于刚需片区，发展空间需要看文旅城辐射、以及东部置业群体对片区内低密产品的认可程度。
5、文旅城片区——
自成一派，大体量、大配套，文旅城商业、娱乐配套是整个济南的配套，补齐东城的娱乐配套短板。
未来片区人流量会非常大，带动整个大片区发展。
房价有支撑，但是因为高容积率，可能低密版块才会走出独立行情。看开业之后的片区发展吧，的确不好判断准确。
6、唐冶片区——
绕城以外，但是房价却并不低于雪山片区，产业园布局不少，但是缺少强有力的产业支撑，还需观察各产业园的企业进驻情况，片区内缺少一个商业综合体。
住宅供应量进入尾声，在售楼盘不多，山钢、鲁能、保利、远洋、高铁城、龙湖、万科等，仅剩余远洋一个未入市新项目。唐冶片区有大量的租赁住房、保障房布局，对周边房价、教育有负面影响。
片区内住宅相对较密集，承接东部核心区域的外溢人口，部分高价地的高低配的确鸡肋。可置业、不可追高。
7、神武彩石片区——
神武属于2020年入市的新片区，在龙湖、金茂的带领下，片区楼盘销售风生水起。西侧有药谷、片区内布局各种产研院，吸收了部分预算低的刚需客群置业。
彩石片区比较特殊，超算中心加持，住宅供应较少，且相对都是低密度，自然环境好，买房养老、投资居多。
随着部分企业继续外迁神武、彩石，片区会保持一定热度。
两个片区都可以买入，且还有上升空间，但是不要追高部分产品，且选择开发商要谨慎。
很多人说我偏向东部，我来济南20年，看了济南20年的发展，东拓西进，至于向西怎么样向东怎么样，我想每个人心里都有一个标准，不谈趋势，不谈结论，我们再看五年。
资金去哪里、人去哪里，城市发展大方向就在哪里。有时候人去了，资金不到位，发展会很慢；有时候资金去了，人没跟去，这就是空城，与趋势发展背道而驰。
城市发展，肯定会考虑成本，投入产出问题，这也是济南老城更新难、慢，最大的问题。
接下来说郭店、孙村片区
1、孙村片区——
孙村片区我个人是非常看好的，孙村有产业、有很好的生态环境，同时有很多的低密社区。向南是彩石，经十东路，所谓的科创大走廊，超算中心等，未来肯定会布局很多的企业、研发中心等。
如果未来唐冶、雪山的刚需升级为改善群体，他们去哪里置业？
基本上会有三个选择：1、向西中央商务区附近置业，2、向彩石片区置换，3、向孙村片区置换。
但是孙村当下在售的万科如园、烯谷国际中心、绿城桂语朝阳、海信彩虹谷、中海云麓公馆、金茂墅、龙湖春江彼岸等楼盘，除了个别楼盘相对低密的改善定位之外，很多小区规划是刚需盘，小户型。
靠近围子山、玉皇山未出让地块不多，有改善片区潜质，需要挑选好项目布局，12000左右的低密洋房你害怕啥？
2、郭店片区——
区位上的偏远，加上生态环境并无优势，决定了这个片区更多是地源性购房者置业。
如果4、6号线未来在这里汇合，那么片区会承接部分刚需客户，否则，短时间发展空间会比较有限。
地铁达、郭店成。（看4号线施工站点能否有突破）
孙村片区
继续聊聊西、北、南五个区域
还是开头说的，片区发展需要产业、需要对新济南人有吸引力。
1、西客站片区——
西客站的发展时间并不算晚，济南西站于2009年7月12日奠基开工，2011年6月30日，随京沪高速铁路建成启用。经过整整10年的发展，西客站的吸引力还是偏弱，企业、工作机会并不多。
西客站10年间开发，地源性客群基本已经完成置业，这个片区未来的发展机会就是——济南国家医学中心，医学中心发展好，能给西客站片区带来重大利好，否则相对了来讲片区只有居住属性。
楼市供需平稳，价格波动不大，适合在片区内工作人群，和地源性居民置业。
2、药山（+泺口）片区——
药山片区有很多厂房、物流园区，泺口附近更多的是做生意的小企业主，都属于天桥。这几年拆迁力度比较大，未来土地供应相对充足，需求也能激发。
片区的不足就是无法吸引更多的新济南人来此工作、置业，所以购买群体还是地源性客户为主。
片区发展短时间内还是停留在城市更新层面，很难对周边人群形成很强吸引力。
片区发展相对比较平稳，城市更新对周边居民居住环境是一大改善，自住可以。
3、天桥老城——
北湖、三孔桥、汽车站等区域都属于天桥老城区，尤其北湖片区这几年拆迁、建设力度很大。
片区内置业者多为周边工作群体，俗称地源性客户，很难吸引西部、南部、东部客群在天桥置业。另外部分片区配置大量的安置房，这一点也值得置业者要尽量避开。
片区以城市更新为主，对外部吸引力有限，上升潜力有限，优质项目比较稀缺：万科、金地相对比较靠谱。
4、和谐片区——
和谐片区，市中与槐荫区交汇，在售项目基本全部位于槐荫区，也属于城市更新集中片区。
区位优势明显，成熟、交通便利，周围购买力没问题，但是缺少拉升片区整体发展的新动力。
和谐片区好似已经步入中年，依托老资本平稳发展，房价2-2.3相对正常， 再突破恐怕难度比较大。
在售项目保利天禧、绿城诚园、新城时光印象、远洋万和府、中海汇德里、城投静悦府，供应量不小，挑选低容积率，口碑好开发商购买。
5、市中二环南——
关注度最高的片区，二环南是槐荫、天桥、市中区的二环南，生态环境、教育资源优势明显，吸引整个济南中西部片区置业者。
这个片区有三个超级大盘：鲁能领秀城、中海国际社区、华润公元九里，另外还有在售的绿地新里城、万科山望。
购房者的 选择很有限，有条件上鲁能，为了孩子教育大部分人拼了领秀城，毕竟环境不错，教育领先且确定。其余的中海、华润、万科、绿地就随便买了，但是客观来讲中海而二手低密性价比不错，学校成绩这两年也会凸显，可以筛选布局了。
有人会说为什么二环南房价这么高，为何鲁能新加推地块2.7-2.8万，销售还这么好？
一句话：你看看市中区的人群都是干什么的？政、金融、事业单位、商人居多。你看看市中区的退休人群之前都是什么单位？你看看为何玉函高架桥怎么就变了隧道？比不得比不得。
市中区底子厚，地缘人群也相对扎堆，所以二环南的学区房、豪宅有价格支撑，稳！
地铁对济南的影响
我又做了一张图，从我的理解，未来二期地铁开通之后，对济南各片区肯定有促进作用，但是真正利好哪里？
东西三条地铁线，增进东西互通，但是同样会导致西部人口更容易去东部择业，或者即使在西部上班的人也有机会去东部置业。
洪楼片区地铁密度还可以，且比较容易形成回马枪改造，只是瞎猜。
工业北沿线小区，依然是刚需居住区，交通更便利。
郭店能不能起来，还是要看地铁能否在此处交汇，我个人觉得交汇概率很大。
8号线的作用是为了山东大学，也同样是为了让章丘慢慢向西发展，与济南彩石、孙村牵手。
唯一画圈的片区，雪山、文旅、唐冶、神武、孙村、彩石，六个区域不分家，承接东部商务区外溢企业、人群，同时吸引省内来济南置业群体，吸引章丘来济南置业群体。已经起步，慢慢走向成熟。
小 结
20个置业小片区全部写完了，比较笼统，仅供大家参考。
未来哪里发展快？哪里是刚需？哪里是改善？或许你已经有了初步认知。结合地铁线路，可以再梳理一下，大概率对今年全年的置业都会有帮助。
很多人会说这么向东发展，老城区咋办？老城区以后会很好，老城区会有“回马枪”的更新发展。但是什么时候？什么规模？不好判断。
我们的城市发展很难说均衡发展，再加上地势、空间上的各种受限，诸多因素的制约下，我们一点点的向某个区域妥协发展。
老百姓置业要打破自己的“惯性空间”，有限的资金下，购买吸引力更足、更新发展速度更快的片区置业，这样才能事半功倍。
个人观点，仅供参考。
来源：几楼 贺小泡
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