【建纬观点】红线内外不利因素公示的判例分析及理论探讨
作者简介
马芳，本硕毕业于上海财经大学法学院，现为上海市建纬律师事务所房地产团队实习律师。
一
引言
在决定购买一套住房的时候，理论上购房者可以选择购买现房，也可以选择购买期房。但在现实当中，绝大多数房地产开发商在取得房地产预售许可证之后就会开始进行房地产预售，购房人也认可期房售价代表了区域板块的房地产价格走势，这使得期房成为新房销售市场上的主流。所谓期房，顾名思义，就是指仍在建设当中的商品房。期房的这一特征决定了购房者在购房时很难进行实地察看，其所能获取到的关于商品房的信息，基本上都来源于房地产开发商的披露信息。一般而言，购房者在购房时比较关心的问题包括房屋户型和价格、配套设施、小区地段、周边环境等，这些因素都会对购房者的购房决策产生影响。然而，还有一种重要的购房信息会对房屋的价格及居住品质产生重大影响，却常常被很多购房者忽视，它就是“红线内外不利因素信息”。因此，本文将对红线内外不利因素进行介绍，结合上海市的相关司法判例简要分析红线内外不利因素在实践中产生的争议及其处理方式，并指出其对购房者及开发商的影响，最后讨论开发商在实践中是否应当公示明确具体的不利因素信息。
二
红线内外不利因素的内涵与外延
在介绍红线内外不利因素在实践中产生的争议之前，我们首先需要了解什么是红线内外不利因素。目前法律并没有对这一概念进行界定，因此笔者将采用拆分法对其进行解释。首先，“不利因素”就是指可能会对小区整体或特定房屋产生消极影响的建筑场所、设施设备，比如垃圾场、变电站、化粪池、殡仪馆等。其次，“红线内外不利因素”中的“红线”指的是房地产开发商从国土资源部门及房管部门所取得的商品房开发规划区域的边界。在此边界内，房地产开发商可以根据法律的规定决定具体的开发规划方案，超出这一边界，开发商就没有权利进行任何开发和规划。最后，“不利因素”可分为红线内的不利因素和红线外的不利因素，其中红线外的范围一般控制在距离红线1000米以内。二者最核心的区别在于房地产开发商对于相关不利因素决定和控制的程度不同。对于红线内不利因素的修筑地点，通常而言，开发商有一定的决定权，但对于红线外不利因素的建设，是由市政规划部门等其他主体进行开发和规划的，开发商只能接受而无权更改。
具体而言，红线内外不利因素可以分为以下几大类：
（一）可能产生异味的。红线内包括垃圾站、化粪池、公厕等；红线外包括垃圾场、污水河、屠宰场、动物园等。
（二）可能产生噪音污染的。红线内包括健身游戏场所、机动车出入口、地面停车场、非机动车棚、水泵房、居委会、物业用房、警务室、儿童乐园等；红线外包括公路、铁路、高架桥、工厂、集市、车站、机场等。
（三）可能对人体产生危害的。红线内包括变电室、配电房、调压站等；红线外包括造纸厂、化工厂、高压线路、无线通讯基站等。除此之外，红线外还存在一些人们普遍比较禁忌的场所，例如殡仪馆、火葬场、监狱、刑场、墓地等。
三
红线内外不利因素公示的相关规定
既然红线内外不利因素种类如此繁多，对于房屋的价格和购房者的居住品质都会产生比较重要的影响，那么目前我国房地产法律当中是否有相关规定，要求开发商在销售商品房时需要对红线内外不利因素进行公示呢？根据笔者收集到的资料，在狭义的法律层面，并没有相关的规定。但近年来随着房地产市场的不断规范，很多城市的住建局等部门相继出台了规范性文件，明确要求开发商应当在销售现场醒目位置公示红线内外影响购房的不利因素。例如：
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发文主体 |
文件名称 |
发布时间 |
具体内容 |
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杭州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室 |
《关于进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为有关事项的通知》 |
2018年9月19日 |
商品房销售现场信息公示要求：……包括红线内外不利因素。 |
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无锡市住房和城乡建设局 |
《关于进一步规范商品房销售现场信息公示和销售行为有关事项的通知》 |
2020年6月3日 |
售楼公示信息包括：……规划红线内（外）影响购房的不利因素提示。 |
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怀化市住房和城乡建设局 |
《关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通 知》 |
2020年7月24日 |
公示内容：……项目不利因素特别提示。 |
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广州市住房和城乡建设局 |
《关于进一步规范商品房销售现场信息公示的通知》 |
2020年2月17日 |
在销售现场公示以下信息：建筑规划内的垃圾压缩站、变电站、公共厕所、化粪池、燃气供应站等的功能、用途、具体位置、规模和数量等内容……公示项目周边影响因素。 |
在上海，虽然并没有类似的规范性文件，但是根据笔者的观察，随着房地产开发商规范意识和风险意识的提高，大多数开发商会在销售现场针对红线内外不利因素进行公示，或者在商品房预售合同补充条款、附件当中进行提示。但是，为了减少不利因素对售房的影响，房地产开发商还是会采取种种措施降低购房者对这些不利因素的注意力，有的开发商还会在合同或者其他文件中采用免责条款的方式排除自己的相关责任。除此之外，许多购房者对红线内外不利因素对房屋价格和居住品质的影响缺乏了解，导致很多情况下购房者会在相关信息缺失或错误的情况下签订购房合同。这些都为后续的纠纷埋下了种子，下面笔者将通过几个案例进行具体的说明。
四
司法实践中对相关纠纷的处理方式
案例一：蔡某与上海A公司房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)沪02民终11459号
案情简介：2015年4月30日，蔡某与A公司签订《上海市商品房预售合同》，约定蔡某向A公司购买系争房屋，后案涉地块附近建设了110KV变电站。蔡某称其在购房时不知案涉地块附近将建设变电站，认为A公司构成欺诈，请求法院判决A公司减少房屋价款并赔偿相关利息。经查，合同补充条款中约定A公司已告知蔡某所购房屋附近可能有变电站，还约定“本项目用地红线以外非甲方规划开发范围，甲方对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，不构成甲方承诺，具体以政府实际确定的情况或者实际实施的项目为准。” 此外，A公司曾于2015年3月16日出具了《关于110千伏紫霞变电站情况说明》。
法院观点：涉案变电站所涉地块并非在A公司建筑区划范围内，其最终用途系由市政部门决定，在此情况下要求A公司在合同中就涉案地块建造变电站作出确定性的明确表述并承担相应合同责任显然有失公允。此外，证据显示A公司在合同中对涉案地块可能建造变电站作出了相应的表述。根据信息公开的相关规定，涉及变电站建造规划的相关文件可以通过公开查询方式获得，故蔡某在签署涉案房屋预售合同前亦可自行获取相关信息，并作出权衡。综上，蔡某签署预售合同时显然应当对涉案地块建设变电站的可能性已有主观认识，而涉案合同中相应条款的文字表述客观上亦难以被认定为故意隐瞒或虚假陈述。
判决结果：一审驳回蔡某诉讼请求，二审维持原判。
简要分析：本案涉及红线外不利因素。法院认为开发商对红线外的不利因素没有决定权，开发商只需要尽到合理的告知义务。相应地，购房者同样需要承担合理的注意义务，在开发商提供信息的基础上，其可以通过公开的渠道查询相关不利因素的建设情况。在(2015)闵民五(民)初字第1721号、(2019)沪0117民初20366号案件当中，法院也持类似观点。这些案例提示我们，消费者在购房时除了阅读合同主文之外，还应当注意阅读合同附件及补充条款，对于表述模糊或难以理解的部分，应及时向销售人员询问并注意保存证据，尽到必要的注意义务。即便如此，笔者还是认为，不利因素作为影响购房者决策的重要信息，开发商应当采用不同于一般条款的方式对购房者进行特别提示，否则可能会导致购房者的注意义务过重，毕竟动辄几十页、数十份购房文件，普通购房者很难做到逐一认真阅读。除此之外，购房者不能完全依赖开发商提供的信息，还可以通过其他途径对所购房屋的各种信息进行了解，例如实地察看小区周边环境。针对明显可见或极易得知的不利因素信息，购房者很难以自身不知情为由要求开发商进行赔偿。对开发商而言，虽然红线外不利因素并非由其所控制，因此很难要求其在售房时提供明确具体和确定无疑的信息。但笔者想强调的是，实践中还要结合签订合同当时开发商对相关信息的了解情况，若开发商故意隐瞒已经确定的红线外不利因素，仍然可能会被认定为没有尽到告知义务。
案例二：刘某与上海B公司商品房预售合同纠纷案
案号：(2014)黄浦民四(民)初字第2204号
案情简介：2011年10月5日，刘某与拆迁人签订拆迁合同，安置系争房屋。当时房屋在建未全部完工，变压器室还未建造。刘某称选购安置房屋时，B公司提供的效果图上显示变压器室在最南端围墙处，与刘某选购房屋相距20米左右。2013年交房时，变压站与刘某选购房屋零距离建造，且区域电站建筑高度和占地面积均超过审批要求，请求法院判决B公司赔偿损失800,000元。经查，B公司确实将变压器室等设施的位置进行了变更。
法院观点：刘某根据B公司提供的总平面效果图选购系争房屋，该效果图对区域电站的说明对刘某选购房屋产生重大影响，虽然此时双方的商品房买卖合同尚未签订，但该内容应视为合同内容，对双方均具有约束力。B公司对区域电站的位置和大小进行变更，未通知刘某，而变电站位置的变化确实对系争房屋的居住环境造成一定的影响。
判决结果：基于刘某未能提供证据证明损害金额，法院根据系争房屋的取得方式、房价款和变电站位置变化对系争房屋的影响等因素，酌情确定B公司赔偿刘某100,000元。
简要分析：本案涉及红线内不利因素。从本案中明显可以看出，针对红线内不利因素，开发商承担的告知义务是重于红线外不利因素的。前已述及，相较于红线外不利因素的不可控性，开发商对于红线内不利因素具有一定的控制能力，至少其对红线内相关不利因素的具体信息是更加清楚的。因此，笔者认为一方面，开发商向购房者提供的红线内不利因素的相关信息应当是明确具体的，即便并非合同条款，也应当对其具有约束力；另一方面，若开发商对红线内不利因素进行变更，无论是位置还是面积、高度等，都应当及时通知相关购房者，并由双方协商补偿方案。简言之，红线内不利因素公示文件对开发商具有约束力，一旦双方据此签订购房合同，相关文件就构成合同的组成部分，若开发商擅自变更，就应当被认定为违约，进而需要承担相应的违约责任。
案例三：吴某与上海C公司商品房预售合同纠纷
案号：(2020)沪01民终5754号
案情简介：2017年2月24日，吴某与C公司签订《上海市商品房预售合同》，约定吴某向C公司购买讼争房屋，该房屋系边套，庭院面积比中间套大，价格比中间套贵。2019年，C公司将讼争房屋交付给吴某，但吴某称讼争房屋东侧庭院因靠近排烟井及地库疏散楼梯导致形状不规整且面积减少，因此请求法院判决C公司返还因庭院面积不符导致的房屋差价93,744元及欺诈赔偿款93,744元。经查，讼争房屋及同类边套房屋单价确实贵于中间套，该房屋东侧确有被栏杆围起的一块绿地，同时存在排烟井及地库疏散楼梯，致使讼争房屋东侧绿地内凹约2.7平方米。开发商虽公示了不利因素，但并未详细标注讼争房屋的庭院，因此购房时无法将不利因素与庭院位置对应。
法院观点：讼争房屋作为底楼边套房屋，附赠的东侧庭院应为吴某判断是否购买、以何价格购买的重要考量因素。现由于排烟井等的存在，东侧庭院确有形状不规整、面积变少等影响整体美观、视觉及房价的不利情况，且C公司并未提供证据证明其出售讼争房屋时已将上述不利情况向吴某如实披露。C公司的行为有违交易活动中的诚信原则，且客观上使得吴某在未掌握房屋全部信息的情况下与该公司缔结了买卖合同，造成了损失。C公司应当就此承担相应的赔偿责任。
判决结果：一审酌情确定C公司赔偿吴某50,000元，二审维持原判。
简要分析：本案涉及红线内不利因素。本案中开发商虽然公示了排烟井等红线内不利因素，但是其与相关房屋庭院的相对位置并不明确具体，致使购房者在购房时很难将该不利因素与所购房屋联系起来。法院的判决表明，开发商不仅需要公示红线内不利因素，还应当明确相关不利因素对特定房屋造成的影响，至少要让购房者可以通过不利因素公示了解其对自己所购房屋的影响，否则不利因素公示只能流于形式，失去了公示的意义。上述两个案例中，法院都认定开发商构成违约，但是对于具体违约金的确定，由于相关不利因素对房屋价值的影响很难进行精确计算，因此往往是由法官根据个案、考虑各方的过错程度来酌情确定违约金数额。这也提示我们，在具体的案件中，即便违约事实成立，违约金也是可多可少的。从开发商角度而言，可以通过证明自己已经进行了公示、购房者没有损失等减轻自身的违约责任；从购房者角度而言，可以通过证明自身的损失、开发商故意隐瞒等争取获得更高的违约金赔偿。此外，开发商和购房者都应当在签订合同的整个过程中注意制作、留存相关文件，不要为了一时方便省事或出于投机心理而省略必要的程序。否则一旦发生纠纷，将会面临更多的麻烦。
通过前文的介绍，相信读者对红线内外不利因素已经有了一定的了解。但是，普通司法裁判的个案性质决定了其很难具有普遍约束力，因而读者心中可能还有一些疑问。比如，房地产开发商究竟有没有义务在售房过程中公示红线内外不利因素？若开发商进行了公示，其公示内容是否必须明确具体？下面笔者将在前述司法裁判的基础上，结合相关法理，尝试对以上两个问题进行分析。在分析之前需要说明的是，由于红线外不利因素具有较大的不确定性，因而此处笔者所讨论的范围仅针对红线内不利因素的公示问题。
红线内不利因素的公示，可以区分两大类型进行讨论
第一类，当地有规范性文件明确规定房地产开发商必须在销售现场醒目位置对红线内不利因素进行公示。例如前文提到的杭州、无锡等城市都已经发布了相关规范性文件，开发商必须公示，没有选择的余地。但由于这些文件并没有对公示内容的明确性提出进一步的要求，由此就产生了另一个问题，即开发商公示的内容是否必须明确具体。这就涉及到红线内不利因素公示的法律性质问题。
如果我们认为不利因素公示属于广告或宣传资料，那么它并不需要做到明确具体。相反，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条[1]，广告或宣传资料只有在内容具体确定的时候才有可能被认定为要约，进而才可能构成违约。如此一来，开发商公示的不利因素信息当然是越模糊越好，这样既能满足公示的要求，又能降低违约的风险。但这种结论与规范性文件的原意不符。各地之所以出台相关规定，就是为了解决信息不对称问题，让购房者能够对所购房屋的相关信息有更多更具体的了解。如果开发商公示的信息不明确不具体，那么就失去了公示的意义。因此，不能以不利因素公示内容不明确、不具体为由，适用上述司法解释而主张免责。当然，因为司法实践活动的复杂性和多样性，前述结论仅是法理上的推断，在目前尚无明文法律规定情况下，不排除有部分司法判例将前述司法解释适用于开发商的不利因素公示中，即将不利素公示信息视同广告或宣传资料对待。
根据以上论述，在有规范性文件作出公示要求的情形下，笔者倾向于认为这种公示是房地产开发商的法定信息披露义务。相应地，红线内不利因素公示文件在法律性质上属于开发商必须披露的信息。笔者是在参考了我国《证券法》关于信息披露的规定后得出这一结论的。《证券法》第七十八条第二款规定：信息披露义务人披露的信息，应当真实、准确、完整，简明清晰，通俗易懂，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。《证券法》之所以这样规定，是因为信息披露制度不仅可以更好地保护投资者利益，更有助于证券市场的健康稳定发展。房地产交易作为一项经济行为，其重要性丝毫不亚于证券交易行为，房地产市场的资金量更是足以与证券市场相匹敌。不仅如此，购买房产几乎可以说是影响购房者一生，甚至影响几代人生活的重大经济行为。如果购房者在交易时不能获取完整的信息，导致购买了有瑕疵的商品房，其所遭受的打击可想而知。此时，若法律不能维护购房者的合法权益，那么势必会影响社会大众对于法律公正性的信任，甚至可能引发其他严重后果。因此，笔者认为在有规范性文件作出公示要求的情形下，房地产开发商应当披露真实准确、明确具体的红线内不利因素信息。
第二类，当地没有任何法律文件要求房地产开发商必须公示红线内不利因素信息。目前为止，国内大多数城市都没有相关规定，上海也是如此。这是否就意味着这些地方的开发商不需要进行不利因素公示？笔者认为答案是否定的。我国《民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。不可否认，红线内不利因素很容易被认定为“与订立合同有关的重要事实”，因此，若开发商没有进行不利因素公示，仍然可能承担赔偿责任。至于“违背诚信原则”，其涵盖的范围更广，前述(2020)沪01民终5754号案件中，法院正是以此为由判决开发商承担赔偿责任。
前文提到，上海虽然没有相关规定，但是绝大多数房地产开发商都会选择主动公示不利因素信息，可见开发商也知晓不公示的法律风险。因此，即便没有强制规定，公示不利因素信息对于开发商而言也是必然的选择。是否公示的问题解决后，我们又回到了公示内容明确性的问题。在此处讨论的第二类情形下，由于没有规范性文件的信息披露要求，相关的公示行为也很难认为是开发商的法定信息披露义务。此时，我们可以用民法中的重大误解、欺诈制度和诚信原则来解决问题。总之，如果开发商公示的信息不明确不具体或者有错误有变更，我们都可以结合具体情形，找到适用的法律条款，让开发商承担赔偿责任。
最后，笔者还想提示两个问题。第一，如果开发商直接在合同条款中约定了不利因素信息，那么就可以直接适用违约制度，一般不需要通过上述的途径追究开发商的责任。第二，如果开发商通过免责条款的方式规避自身的义务，一般可以用格式条款的规定认定相关约定无效。不仅如此，开发商还可能因此类免责条款面临行政处罚。例如杭西市管罚处字〔2018〕99号行政处罚决定书中载明，某房地产开发商在合同补充协议中约定：“本项目在售价中已经充分考虑了各项不利因素可能对居住造成的影响，项目红线内外因素，在履行了必要的法定程序后，可能发生调整，甲方不承担违约责任……不利因素信息来源于目前环境现状或相关政府规划，将来可能发生调整，届时不再另行通知……受条件所限，甲方无法穷尽所有项目红线内外不利因素，对此不作承诺，乙方在签订本合同时已充分考虑，不再就此向甲方提出异议。”当地市场监督管理局依据《合同违法行为监督处理办法》第十二条对其进行了行政处罚。因此，房地产开发商要注意避免使用类似的格式条款，否则不但没有法律效力，反而会招致行政处罚。
综上，针对开发商在实践中是否应当公示明确具体的红线内不利因素信息这一问题，笔者得出的结论是肯定的。红线内不利因素的公示不仅有利于购房者，长远来讲也有利于开发商自己，更有助于房地产市场的规范健康发展。因此，笔者希望全国范围内能够尽早出台相关的法律规范，对不利因素公示问题进行统一而详尽的规定。如果做不到全国统一，至少各地都应当出台地方性法规或规范性文件，尽快解决法律缺失的问题。尤其是像上海这样的一线城市，购买房屋对绝大多数人来说是一人一生一次的行为，甚至是一家人一生一次的行为。在法律缺失的情况下，司法裁判具有不确定性，购房者的利益也并不能总是得到维护。因此，只有从法律条文层面解决这一问题，才是最直接有效的。
[1] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。