县城的房地产市场机会在哪？

2021年开年，返乡置业潮降温一度成为热议话题。有人认为三四线城市的房价要涨了，也有人认为县城的房地产不行了,要被锤入死局。

“存量较大、人口外流、产业支撑不足导致经济衰退”一直是县城脱不掉的标签。

3月29日住建部发布《关于加强县城绿色低碳建设的意见（征求意见稿）》，提出要控制县城建设密度，限制居住建筑高度。返乡置业潮降温以及一份征求意见稿，真的就能反应市场卖不动了嘛？正所谓汝之砒霜，彼之蜜糖，县城房地产市场发展是一个见仁见智的问题。

在过去十年，有些房企靠着深耕县城，业绩规模成倍增长，一路高速超车，成为地产界扛把子！也有流传一个段子“有人问老板埃塞俄比亚去不去？他说月球都会去，就看有没有机会去做。”

这个世界有70亿人口，每个地方的人都要过更好的生活，就像你们有了更好的收入，也会搬到更好的房子。有人的地方，就有市场；有市场的地方，就要有项目。风险与机会从来都系并存的。

我们就来探讨县城房地产市场的机会点：

一、县城是新型城镇化的重要载体

2020年末我国常住人口城镇化率已超60%，2020年户籍人口城镇化率仅45.4%，与发达国家还有较大差距。过去几十年，大中城市的城镇化得到了长足发展，但广大县城的城镇化发展明显滞后。

诺贝尔经济学奖得主，原世界银行首席经济学家约瑟夫·斯蒂格利茨曾预言：在21世纪，影响人类社会发展进程的有两大因素，一个是美国的高科技，另外一个是中国的城市化。

政府一直强调新型城镇化、城乡融合。直白点说，就是希望把农村人口吸引或融入到县城里来。怎么吸引呢？有房可住，有户可落，有钱可挣，有好的基础配套和公共服务可享受！所以核心就是要把县城建好来，把人引进来。

二、县城市场体量和潜力巨大

从数量看，县及县级市数量占全国县级行政区划数量的2/3。2019年底，县和县级市数量分别为1494、387个，共计1881个，约为地级及以上城市市辖区数量（967个）的2倍。

从经济看，2019年县及县级市GDP体量为38万亿元左右，占全国GDP的近2/5。其中，作为县域经济核心的县城及县级市城区GDP占全国GDP的近1/4。 从人口看，县城和县级市城区常住人口分别为1.55亿、0.9亿人左右，共计2.4亿人左右，占全国城镇常住人口的近30%。

县城的市场体量不容忽视，重要性也不言而喻

2020年国民经济和社会发展统计公报显示，全国农民工总量有28560万人，其中外出农民工16959万人，本地农民工11601万人。全国农民工人均月收入4072元，比上年增长2.8%。

如果经济增长逐渐恢复到正常状态，那么未来还有2亿左右的农业转移人口要从农村进入城镇生活、就业和定居。这意味着未来我国的城镇至少需要解决2-5亿人的安家落户问题。

尽管有大量人群到大中城市务工，大城市可以提供更好的职业发展空间和生活便利性，但由于高房价、相对较低的收入、落户门槛等原因，能在工作当地安家落户的人只占少数，绝大部分人在外打工赚钱后还是会回家乡置业。

出务工人员在大城市打工的收入水平，基本可以负担一般县城的房价，又可以享受较低的物价和安逸的生活环境。

因此，数量众多的县城是数以亿计的农业转移人口进城比较实际的选择。这也将在住房、教育、医疗、娱乐消费等领域形成大量的刚性需求，具有极大的市场潜力和增长空间。

三、县城市场扛起消费大旗

据《阿里巴巴2020“十一”假期消费出行趋势报告》显示，疫情后的第一个长假中，小镇青年成为消费新动力，被激活的县域市场成为中国消费持续增长的推动力。

国庆期间，飞猪提供了百亿旅游补贴，小镇青年成为了最积极的出游人群，三线及以下城市出游人次占比达60%，出游人均消费同比涨超50%。

此外，53%的商用电器卖向县域市场，48%的购买者来自小镇用户。商用炉灶同比增长3855%；商用爆米花机同比增长93%；商用香肠/热狗机同比增长88%。大量商用电器成为小镇店中的新设备，体现了创业者对县域市场消费充满信心。

除了旅游业、商用电器，其实在连锁酒店、医药行业、电影业等不少行业中县域市场也已呈现出高速发展态势。

总的来说，中国人的安土重迁的传统思维以及强大的消费潜力是可以支撑一个县城的城镇化发展，繁荣整个房地产行业。