二娃探盘：限价更改后，老黄埔庙头TOD，能破5万吗？
前两周，二娃听说老黄埔东风化工厂地块（庙头地块），不仅确定了案名（卓越招商臻珑府），而且，已经正式对外开设展厅了。
| 卓越招商臻珑府在漫广场开设的展厅
于是，我立马叫上从化曾志伟带上小飞机，和我去现场踩了个盘。并且，当天还撰写了一篇文章，标题叫➢：500万，老黄埔买4房！看完我TM都心动了！
可谁知道，留言区竟然有好几位粉丝公然出轨，表示只对隔壁项目感兴趣。
好吧，既然大家对越秀庙头TOD这么感兴趣，我也只好勉为其难，帮忙去打听一下！
没想到！不问不知道，这一问呀，收获还真不少。比如，项目的名字、预计推出时间，产品户型段，我全都知道了。而且，我还拿到了独家的户型图。
下面，一起来看看吧！
越秀庙头TOD，原名为黄埔化工厂地块。2021年1月29日，该地块正式挂牌出售，经过17家房企的疯狂厮杀，最后，越秀以27185元/㎡的摇号封顶楼面价，收入囊中。
目前，项目案名已经确定，它就叫越秀TOD·星航（寓意大概是：业绩像火箭一样，一飞冲天的意思吧，哈哈哈哈）。
| 项目地块位置
越秀TOD·星航和隔壁卓越招商臻珑府一样，虽然地段上不如老黄埔“三剑客”（城市之光、富颐华庭、中鼎珺合府），但好歹也算是老黄埔板块。
| 项目现场施工图
而且，在地铁交通便捷性上，星航甚至可以碾压富颐华庭和中鼎珺合府。毕竟，它是真地铁上盖盘，小区门口就是地铁5号线东延线庙头站（在建中，预计2023年开通），500米处，还有地铁13号线南海神庙站。
住在这里的业主，未来不仅可以直达珠江新城，去增城新塘，也十分方便。
据二娃了解，星航共计规划8栋住宅+13栋小洋楼。其中，7号楼和8号楼为政府配建房。所以，实际可售的楼栋只有6栋高层洋房+13栋小洋楼。
另外，项目也配建了一所9班幼儿园+一所24班小学，肉菜市场、游泳池也都有。
据悉，项目将首推5号楼和6号楼，户型面积涵盖88-101㎡3-4房。
具体户型有：88㎡3房2厅2卫（南向/东北）、101㎡4房2厅2卫（南北对流）。下面是我拿到的独家户型图资料：
这个建面约88㎡3房户型呢，为东北向。客厅和餐厅在整个房子的中间，卧室分布在两边。说实话，我不太喜欢这个格局设计。
同样是建面约88㎡的3房，我自然更喜欢这个南向户型啦。而且格局很方正，也是我喜欢的竖厅设计，比较符合大多数人的居住习惯。
当然，如果你家里人多，想要买4房，那这个101㎡的南北对流4房就最好啦，这也是我最中意的户型。
而建面约140㎡的小洋楼，首期肯定是不会推的，估计要后面才会推出来，想买的可以继续等着。
它的格局大概和品秀星樾是一个模样。如果你光听我介绍，没有概念的话，可以参考下面两张图。
| 这是品秀星樾的小洋楼的样板房
而整个项目的效果图呢，大概是下面这个样子的！
| 项目效果图
值得一提的是，虽然项目交通和产品都不错，但目前也存在一些缺点。
比如，周边配套缺乏，找个超市买瓶水都很难（踩盘亲身体验）。最夸张的是，我从双岗骑了个共享单车过来，结果到项目处无法归还，显示不在归还区域。
不过，话又说回来，周边都在旧改，未来随着旧改推进，配套肯定还是能得到改善的。
| 我活生生又把车子骑回去了
原本计划踩完盘，就坐地铁回公司的。结果车子还不了，搞得我，硬是又给它骑了回去。
| 我骑的共享单车
另外啊，项目背后虽然有龙头山森林公园，但左边不远处，却是黄埔油库，多少有些安全隐患。
| 白色小球为油库
看到这里，我猜大家最想知道的，还是价格和开盘的时间。所以呀，二娃也专门去问了下。
目前呢，项目吹风价5万+，预计9月初开放示范区，但什么时候开盘，暂时未定，有消息了我再告诉大家。
不过，值得探讨的是：现在，广州一手房限价规则要改了，不再是参考2021年第一季度的备案价，而是参考项目上一次拿证的备案价，需降价3%，才能拿到新的预售证。
但对于全新楼盘（没开过盘的）来说，或许是利好，它们可以参考同街道或者同片区，差不多品质楼盘的价格。
那么，大家觉得越秀TOD·星航，能卖到5万+吗？
刚好，本周四晚上8点，二娃有一场直播，我们可以一起来探讨下，限价规则更改后，广州楼市将何去何从，点击“预约”按钮，我们直播见。