兄弟白手起家、“90后”二代上位，领地集团IPO揭露隐秘富豪刘氏家族千亿规模的野心

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近日，万科董事会主席郁亮在媒体会上表示，“三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的改革，“三道红线”之后所有的企业发展上再次来到了同一起跑线，一切都归零，原来所有的优势、所有的做法可能都不成立了。

言下之意，房地产行业洗牌时间到，当降负债成为了万亿规模的房企不得不做的事时，对于百亿房企来说可能是最后冲刺的机会，冲进千亿，再上一个台阶，也许就能在这一轮洗牌中活下来。

当境内资本市场似乎已经向房企关闭了融资大门的背景下，小房企想要活下去，赴港上市可能是最后的救命稻草。疫情之下，前有鹏润、金辉、上坤加快排队IPO，后有领地集团向港股发起冲刺。

近日，作为川系房企老三的领地集团更新了港股上市的招股书，这距其首次交表已过去了6个月。领地谋求上市，除了缓解融资压力，最重要的是补充弹药冲击千亿规模。

三兄弟白手起家

1999年4月，眉山地区宝马房地产开发有限公司(后更名为“领地集团股份有限公司”)注册成立，刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟及邓仲祥(独立第三方)分别持有领地35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权。成立伊始，恰逢中国城市化进入加速阶段，此时的乐山还是四川省内一座三线城市，商品房建设处于开始的萌芽阶段，刘氏三兄弟抓住了乐山楼市崛起期的机遇，在巴蜀之地开始了创业之路。

2000年，乐山楼市开始爆发，领地集团第一个住宅项目“乐山汇丰花园”正式落地。尝到甜头的刘氏兄弟，采取“快”字打法，第一个项目成功开发后，又接连在两年内做了4个新的项目。

一家房企想要形成影响力，最重要的手段就是建造地标。

让迅猛扩张的领地集团声名鹊起的是2002年打造的乐山第一个高档写字楼地标“领地时代广场”。领地集团引入了大型商场和专业院线，刷新了乐山居民对房地产的认知，而抓住乐山楼市崛起的领地集团很快奠定了乐山的龙头地位。

彼时，川系房企的阵营也是百花齐放，蓝光、金房、合力达、国嘉、置信、齐力、武海等一众本土房企涌现。不同于半面潮海的粤系、闽系房企，天生的危机感让他们成立之初就不得不在全国攻城略地，川系房企大多扎根在四川地区或西南一带上演着“窝里斗”的戏码。刘氏三兄弟虽然低调也难成功之后的野心，激烈的争夺让领地集团不得不开启自己规模化之路。

不同于四川其他房企很晚才走出本土，2006年领地将总部由乐山迁至成都，开始全国化扩张。

2017年，领地集团开始从事商业物业投资，目前在全国拥有90个处于不同开发阶段的项目，分布在成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的20多个城市，业务范围包括住宅物业、办公楼、购物大楼、商业综合体、公寓等商业物业以及营运酒店。领地集团虽然成为继蓝光发展、新希望地产之后的又一个川派龙头房企。但领地集团的全国化布局并不彻底，区域偏向依旧很明显，深耕四川也加剧了领地集团的市场风险。

在招股书中，领地集团表示，“我们一直专注四川省，导致易受到该地区房地产市场不利变化的影响，而且未必能在长期经营的领域保持竞争力，也未必能通过在目前并无业务的省市承接物业开发项目扩大业务版图。”

规模太小，主要还是是野心不够。

剑指千亿房企

业界传言，刘氏兄弟是碧桂园的高周转模式的“信徒”，领地集团从三线城市起家，发力于三四线城市，近的有四川省内眉山、雅安、西昌等城市，远的有类似佛山、张家口这样的城市。或许放在全国排行榜上领地集团并不出彩，但在川系房企中，领地集团仅次于新希望地产排行第三。

据媒体报道，领地集团曾经设定了2018年实现300亿元、2019年千亿元的销售目标。宣布千亿目标后，领地开始加速买地，在公开土地市场频频曝光。此外，它还通过收并购和股权合作，以及频繁与当地本土开发商合作，拓展土地储备。疯狂时刻时期，领地集团先后在雅安、惠州、威海、攀枝花拿下“地王”，刷新当地纪录。

从招股书中来看，截至2020年7月31日，领地集团总土地储备为16,152,223平方米，包括应占的未售可销售建筑面积以及已售但未交付建筑面积57.08万平方米、应占的开发中物业总规划建筑面积856.25万平方米、应占的持作未来开发物业估计总建筑面积701.89万平方米，主要分布在川渝地区、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的20多个城市，以二三四线城市为主。

然而，即便已经发力很猛，但千亿计划还是落空了。

克而瑞数据，领地集团2017年以151.6亿元的销售额，排在全国第103位；2018年以235亿元流量销售额排在第92位，首次进入百强；2019年的销售额仅247亿元，距离千亿门槛遥不可及。而领地一直想赶超的蓝光发展，却在这一年跨入了千亿房企行列。

千亿计划定而未达，主因是和公司的战略选择的有关，公司项目过度集中分布在三四线城市，甚至四五线小镇，这些城市土地溢价低、开发周期长、经济基础较弱，存在去化风险。这也导致领地集团销售额增长乏力。尤其从2018年开始，房地产市场面临严调控，政策从一线到四线城市逐一收紧，时至今日仍然无放松趋势，在住房不炒的大环境下，由于投资属性偏弱，加之很多地方的住宅去化周期较长，因此也为销售额的增长带来难题。

事实上，中国城市化进程还远未结束，当下的缓慢只是相对于过去20年一路奔波，人为的按下了换挡键，城市更新和建设只是面临着短期行业周期。这对于刚过百亿规模，却拥有千亿野心的刘氏兄弟而言，也知道这条但千亿的道路不好走。这不仅要对抗地产行业的降温的外部周期，还有面临自身业绩攀升缓慢的内部阻力。

2017年~2019年，该集团三年间销售额分别为151亿、235亿、247亿，从2015年首破百亿至今，领地迟迟未实现业绩爆发。销售额在爬坡，集团收益自然也就比较挣扎，同期该集团收益分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元；利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元；公司毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%；净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%。

尽管如此，领地集团并未放弃对千亿的追逐，在2019年4月份举行的20周年品牌发布会上，领地集团又披露了新的目标，在2020-2021年实现千亿战略。领地集团计划以“成渝/长江中游”城市群为核心,南北拓展“中原/珠三角”城市群，围绕健康产业、健康住宅、健康生活三个维度布局，包括健康产业、地产开发、商业运营、酒店管理、物业服务五大产业板块。此后3年内,至少落地一个国际一流水平的健康产业项目。

并且要在重点省份完成70余个核心城市进驻，力保100个以上项目覆盖的阶段性战略目标。

为确保冲千亿顺利完成，领地于去年密集引入明星经理人加盟：金科老将姚科加入领地，任集团助理总裁兼品牌总经理；恒大集团前副总裁许晓军正式加盟领地集团，任地产总裁一职。

业内众知，许晓军主打三、四线高周转模式，与领地集团不谋而合，领地集团招揽这样一位有着丰富操盘经验的职业经理人，冲规模的目的显露无遗。

而在许晓军到任后，领地集团快马加鞭谋求上市，不管最终融资规模如何，至少通过IPO，储备更多弹药，或许这也是最佳的出路。

“90后”二代上位

许晓军在领地集团到底能发挥多大作用，还有待时间的检验，但是领地为了淡化家族管理色彩意图却很明显。

成立之初，刘玉奇、刘山、刘玉辉分别持股35.71%、21.43%、21.43%，经过多次的重组与洗牌，截至目前，刘玉辉、刘策、刘浩威、王涛、龙一勤、侯三利分别持股32.83%、32.83％、32.84％、0.17%、0.17%和0.17％。

上述人员皆来自刘氏家族，刘策为刘玉奇之子，刘浩威为刘山之子，侯三利为刘策之母，王涛为刘浩威之母，龙一勤为刘玉辉配偶。

2014年12月，刘玉奇、刘山就开始了家庭继任计划，将所持全部股权分别赠予各自的儿子。但考虑到两人年纪尚轻、无房地产行业经验或经验有限，仍由刘玉奇、刘山继续行使股权代持，直至刘策、刘浩威被扶上高级管理层的位置。

资料显示，刘策今年29岁，刘浩威27岁，皆为“90后”。据了解，刘策完成美国尔湾谷社区大学的两年学业后，于2011年10月加入集团担任财务部经理；刘浩威完成加利福尼亚大学尔湾分校的学业后，于2015年5月加入集团担任广东领地房地产总经理。

在领地控股的董事会和管理层中，有不少刘家成员和亲属。公司董事会有4名执行董事和3名非执行董事，刘玉辉担任执行董事、董事长兼首席执行官，也是公司的最终控股股东；另一名执行董事侯小萍，是刘策的姨妈，负责公司项目融资及集资。5名高管中，除了刘玉辉是首席执行官，刘策、刘浩威都在2019年1月1日升任公司副总裁。

除了直系亲属外，在领地集团及关联公司中还存在如妹夫、堂妹、姨妈、侄子等旁系亲属。

作为一个发展了20年，家族实力范围丛横交错的企业，想要突破家族管理的瓶颈，迈向现代企业管理制度，成功上市，引入外部股东和让有丰富经验的职业经理人负责具体的经营管或许才是最好的方法。就看许晓军能否带领这家一二代交接中的家族企业走向巅峰了！

目前四川地区仅有蓝光发展一家上市房企，如成功上市，领地集团也将成为四川第二家上市房企。而IPO并非一个企业的使命，冲击千亿目标也不是房企的终点，以“黑马”姿态走出巴蜀之地的领地，当他不在有川企的标签，就如同人们不在说深圳万科，广州恒大，顺德碧桂园一样，也许就是领地的成功之时。