万达金街转型之作"外滩天地"：凭什么拿下“南昌城市名片"?
文\潘勇堂
去上海，要去外滩；
去南京，要去夫子庙；
去成都，要去宽窄巷子；
去武汉，要去汉街；
去南昌的话，我们该去哪？
貌似每个城市都有一条商业街，或成为“商业中心”，或代言“城市名片”。在老潘看来，一条盛名的商业街本身是一种多功能、多业态、有特色的商业集合体，但本质上是一个城市商业发展水准的缩影和精华，更是一个城市商业和旅游的“名片”。
问题是去南昌，到哪了？答案是“南昌万达城外滩.天地”。你可能会问，外滩天地在哪里？凭什么是外滩天地？谁有这么大魄力拿下“南昌城市名片”？
支撑一：依靠“万达模式”对南昌“文旅商”升级换代
常规而言，一条好的商业街，需要3~5年的培育和调整才会走向成熟。但对万达而言，这个时间可能会大大缩短，原因很简单，因为他是万达。万达到底有什么厉害？这个问题很难一句话说清楚，但老潘结合商业街，有三点理由和支撑点谈一谈。
其一是城市利益链的大生态体系。万达在城市地标竞争和成长中，万达不是一个人在战斗，而是建立了万达、政府、合作伙伴、商家和消费者N个群体共生共荣与多赢完整的生态体系，这个体系与“实质性利益联盟”，是其他房企所不具备的优势；
其二是产品组团的小生态体系。万达的每个产品业态，比如南昌万达城外滩.天地，它更不是一个人在战斗，万达卖商业街，卖的不是商业街，他卖的是整个南昌万达城的星级酒店集群、南昌电影科技乐园、高端住宅集群、海洋旅游、九龙湖景观资源等等。所以外滩天地，不是一个产品，而是一个产品群在战斗；
其三，南昌万达城规模惊人，在硬件和投资规模上都成为南昌城市商业的最大手笔。老潘了解到，南昌万达城是万达全国首个开业的万达城，也是目前投资和建设规模最大的文化产业项目，同时也是江西省近三十年来投资最大的单个项目。用数字说话，项目总投资近400亿元，占地约4000余亩，总建筑面积约480万平方米，可同时容纳5万名游客，也直接创造3万个就业岗位，预计年收入60亿元，年纳税超过6亿元。
支撑二：外来2000万人流与30万内生人流，实现人脉到钱脉
据2014年全国109个开业万达广场客流量统计，全年客流量共16.3亿人次，每个广场平均年客流量近1500万人次。南昌万达城，虽说是新城新区，但因为大手笔投入和完善立体的交通体系，实现万达城不缺人流。核心有三点原因。
首先，南昌万达城是每年2000万旅游人次目的地，将是江西省的旅游集散地，核心原因在于万达已经全资收购江西省最大的旅行社国旅亚细亚，亚细亚旅行社将全年365天不间断为“外滩天地”输送游客。而另一方面，南昌万达城作为南昌乃至江西前所未见的文化旅游创举，将形成对全国旅游和客源的极大吸附力，用个公式表示，南昌万达城内生人流来源=万达全国首个开业文旅项目+南昌万达主题乐园打造“家门口的迪斯尼”+亚洲最大的海洋馆+江西唯一的电影科技乐园+第四代超大商业中心万达茂+星级酒店群+九龙湖的独特城市景观区等。
其二，南昌万达城内在九龙湖15万常驻人+周边12万人群等，这个人流量虽然相对较低，但他与外来2000万人流的区别在于频度不同，万达城周边的人流将是更高频次，更多关注，更多体验乃至更多消费。
其三，南昌万达城交通立体化、网络化，3分钟上昌九环城高速、5分钟即达南昌西客站、20分钟可进入老城区、25分钟全程城市快道至昌北机场、2017年即将开通的地铁二号线，特意为南昌万达城项目南延，距离“外滩天地—华中美食示范街”距离步行仅5分钟。交通的便利丰富，让南昌万达城，与江西、与中国再无距离。
预计南昌万达城2000多万人流，最终都会转换为商业街的商业价值，专家预估年销售费会达100亿左右。
支撑三：文化生生不息，江右商帮复兴商业文化
有文化底蕴，有文化标签的商业街，往往是成为城市名片的必须。南昌万达城的独特之处就在于其项目所在地生米镇，正是江西千年江右商帮的所在地，也是江西丝绸之路的发源地，是历史谷镇，商贸重镇。
在这个地方，特别值得一提的是江西商帮，因为他是中国古代实力最强的商帮，是中国古代十大商帮中最早形成的商帮，江右商帮称雄于明清两朝，江右商帮纵横中华工业、金融、盐业、农业产品，江右商帮称雄中华工商业。本次南昌万达城·外滩天地项目地点位于红谷滩生米镇，万达打造外滩天地商业街，正是在极具江西南昌很多“老字号”，将昔日的江西商帮的商标和贾德商道复兴，当然这种老字号和商帮复兴绝非一朝一夕，但外滩天地以及南昌万达本地化融入和商帮发扬的初心，却是一个很好的起点。
如此一来，南昌万达城，因为江右商帮的注入，因为南昌老字号的集中……会给外滩天地商业街带来更浓郁的历史厚重和文化复兴。
支撑四：与城与城市发展大趋势、大方向同步
城市商业中心的成长与繁荣往往与城市发展的大趋势吻合和同步，这是商业圈取势与明道。
首先，从区域而言，南昌是江西借“一带一路”节点城市和长江中游城市群的东风，将开展极速发展模式，市场需求将迅速走高。“外滩天地“完全具备成为南昌商业中心的所有条件，将成为南昌商业街的新名片。
其次，从板块而言，南昌万达城所在城市版块正是南昌新区的核心地段，是南昌最具发展潜力的区域位置，核心体现在九龙湖版块的崛起和南昌一江两岸的城市规划，而且江西省政府10月已经挂牌搬迁至九龙湖、其他省级行政单位也已开始搬迁，如此看来，南昌万达城无疑将成为南昌湾区经济上的一颗耀眼的明珠。
南昌万达城，坐拥南昌湾区经济，势必引发更大的经济爆发力。
支撑五：万达城独特的产品力、服务式招商
除了上述万达模式，区域发展，城市规划、千年文化、规模投资外，万达外滩天地商业街自身的内功也非常深厚。
首先，南昌万达城将文化娱乐、深度旅游、休闲餐饮、商业购物、酒店商务、高端居住等业态集于一体，多个业态都是江西、中国甚至亚洲第一或唯一。比如亚洲最大的海洋馆，比如主题乐园中的中国最高、最快、最长的超大型过山车，比如度假酒店群就包含了1个六星级酒店、1个五星级酒店、2个四星级酒店、6个三星级酒店……。
其次，“外滩天地”会实现南昌万达城2000万人流会转换为商业街的商业价值。比如万达广场与地铁口近在咫尺，与各种内在组团大商业采用多出入口设计，可实现商业街与大商业的相融相生，有效实现客流互通，将大商业客群导入商业街，举个例子外滩天地示范街国庆7天，仅仅可可小镇每天煲仔饭就可以卖上数千份。比如万达广场6个小时的停留时间，而基于文旅项目定位的南昌万达城，消费者停留时间平均是2.5天，人流量大，人流量停留时间长，这势必对外滩天地的商业街的成长与繁荣提供最大的支持。
其三，万达商业街的运营能力卓越，万达茂12万平米商业，数百个商家提前8个月招商完成。总结为运营能力=卓越且成熟的产品规划设计能力+产品本身动态的分层铺+统一招商管理、统一经营布局、统一形象管理、统一营运规范、统一营销策划、统一客服保障、统一物业管理+丰富的经验。
最后，需要提醒的是，武汉汉街是万达商业街的第一个实验，如今每天6到10万人流量，事实证明非常成功，而今天南昌万达城外滩天地则是将武汉汉街成功经验移植，最终成为万达金街的升级产品，成为万达商业地产转型之作，最终打造出具有江西特色的全国知名商业街。
“到南昌，去外滩天地”，这句台词，未来会成为中国人旅居南昌最常用的“流行语”。