闭眼买，终于到了买房不用动脑子的城市！

文章来源于：米宅

作者：花满楼

编辑：高昌葵

全文2861个字 预计阅读时长：8分钟

这是一篇关于长沙的城市调研稿件，我们不说废话，直接说干货：

01

在长沙，有个特点是一定要说的：

那就是政策以及在限价下产生的摇号。

政策是非常的保护刚需，二套都非常难。

而限价影响最深的就是有倒挂，之前区域房价比较高的区域。

于是，主城，滨江等热门区域成为大家首选。

在供不应求的限价盘的大框架下，开始了神奇的摇号之旅：

特别是滨江1913，与湘江一路之隔，有地铁4.6号线，价格1.4万左右。

这样的价格，这样的地段，注定成为网红盘，一共90多套房子，2千多人抢。按照长沙的优先摇号顺序，不是长沙本地的要跟买不到。

于是出现了下面的情况：

截图来源房臻多

家有一老，如有一宝是真的，因为最终摇号买到手的，是坐着轮椅。

现在随着限价的逐年提高，各个版块也开始发生了微妙的变化。

图片来源长沙楼市情报

最典型的限价地版块就是梅溪湖，早已从2017年的9970变成2021年的13500。扁平化到版块分化，正在逐步形成。

在2021年的限价地图中，直接给你说清楚了每个区域的房价天花板。

如果你是地缘客群，这是最简单直接的方法。

02

了解一座城，先从规划说起：

从长沙城市的规划来看：

一城两副，（也就是城市主中心，梅溪湖以及黄兴副中心）是长沙规划的核心，也是未来的发展方向！

在此基础上，重点发展几个片区：

岳麓山国家大学科技城，马栏山视频文创产业，临空经济示范区，高铁会展新城，湖南金融中心建设，南部新城。

这些规划直接给了我们城市的选筹方向：

主城，特别是沿湘江；梅溪湖以及黄兴（高铁板块）；湖南金融中心，是重中之重。

在主城买房，逻辑是非常简单的，只要抓住以下几点：

1、不管是河东还是河西，沿江是非常重要的，以湘江为核心，价值依次递减。

2、倒挂，以及限价下的房价与区域之前是否有价差。

3、版块梯队价值：一梯队：五一广场，芙蓉广场核心。二梯队、滨江新城；三梯队：梅溪湖核心区，四梯队：武广新区（高铁南站），限价倒挂红利。

主城已定，那么两个副中心又是如何呢？不妨重点看下：

03

提起梅溪湖，合肥炒房客是不可以跨过的点。

这波流动的资金，直接流入到了这里，房价开始上涨。

欢迎合肥置业团，首个破万的区域，40多个人，买700套房等等，书写着属于2016年的神话！

梅溪湖打响了长沙限价的第一枪，9970元/㎡，随后开始蔓延起来。

为什么这里会成为关注的区域？

第一：政策以及规划

三十年河东，三十年河西这句话一点儿也不错，目前对于长沙来说，河西的发展是肉眼可见的。

长沙市政府在河西加大政策力度支持，引进产业，打造商业街等已经落地。

现在的梅溪湖一期已经比较成熟，已经成为长沙新区成功的典范。

在政策的红利下，这里有地铁2号线，6号线；还有长郡，师大附中，雅礼等学校，除此之外，规划的还有20多所学校。商业有步步高新天地，金茂等。

第二：位置以及环境比较好。

距离橘子洲，岳麓山，以及中央商务区比较近，环境还比较好，有山有水，能满足不少的需求，以及宜居的概念。

目前的梅溪湖已经发展到二期，一期基本上没啥房子，价值也得到了大家的肯定。但是二期却值得商榷。

那么初出茅庐的黄兴又是如何呢？

黄兴这个大片区范围内，目前最有价值的就是会展板块。

先来看规划，这里有长沙国际会议中心，外事用地，图书馆影剧院等，打造的将是高端会议以及现代服务。

会展板块还分为会展片区和国际交流区。

主要利用优势是长株潭的政策加持，还有就是高铁，机场，地铁2号线交通非常的便捷。再加上浏阳河的环境，给这个片区加不少分。

规划的是不错，但是目前落地的非常少。

比如规划的学校，苏州外国语学校，师大等，现在并没有实际建好，国际礼宾酒店，长沙国际医院也在规划中。

一切都是新生的模样。

几张区域图可以看一下：

▲待开发的区域

▲正在治理的浏阳河

除了这个版块之外，其他还在开发有大量的断裂带以及待拆迁的部分。

对于黄兴来说，区域的统一性是非常重要的，就比如户籍问题，是长沙县，雨花区或者单独的会展板块，中间需要协调的还不少。

这个过程并非那么容易，看下边的文章标题就很清楚了：

从现有的城市发展路径来说，是复制梅溪湖的，最明显的就是学校的配套入学。

这点会展要比星沙要还太多。

长沙县是百强县，实力是非常强的，长沙县的星沙，空港还有会展是比较火热的，奈何实力再强，行政上也属于县，而并非区。

在这片区真的把拧巴发挥到了极致，置业顾问如此说，雨花区也想要，长沙县也是，最后可能会独立成区，成为下一个梅溪湖。

额，令人头大的区域争夺赛时刻上演。

说了这么多，两个区域的房地产市场情况如何呢？

两个区域的房价：

梅溪湖版块：

一期，核心位置无房，进入二手房时期。其它地区有中海悦溪府在售，面积产品115/140/170/230，精装1.55，不太好摇到。

公寓比较多，就比如福晟翡翠湾，达美寰宇中心，这两个带有学位（雅礼中学和小学）价格在1.8-2.3万不等。超高层公寓，达美附近目前配套成熟，后期还会一进太古里。福晟主要是看湖，位置比较多。

而正荣梅溪紫阙台，没有学位，价格为1.6万，与有学位的相差3-5千不等。

二期：均价在1.35万，附近有招商华发依云曦城，中海麓山境。未来会依靠一期打造CBD中轴商业，规划非常好。但是现在多为断头路，路网待建，待开发。

黄兴会展板块：

目前楼盘不多，融创，新城，万科这三个开发商占主要，其中融创会展上东区位于核心位置，并且有地铁。

新城明昱东方，主要挨着浏阳河以环境为主。

梅溪湖一期已经成为绝版，因为一期学校太好，而买二期的人有些则要落空，因为区域为高新区。不少人为此维权。

从目前发展进程来说，黄兴是比不上梅溪湖的，梅溪湖已经成为绝版，会展板块跟梅溪湖二期不管在发展进程以及归属问题上都非常的相似。

可以说是一对难兄难弟。

梅溪湖二期由于一期的学校和成熟度来吸引，还有外来区域购房。而会展板块大多是雨花区的刚需外溢客群，长沙有很强的地缘情节，首套房基本都在自己熟悉的区域买。

在这几个小片区内，梅溪湖一期大于高铁南站，而梅溪湖二期与会展板块价值其实不大。不过梅溪湖二期依靠一期比会展成熟度快些。

03

在长沙买房的逻辑是非常简单的，限价地，以及摇号的楼盘都差不多给你了指示。

在热门板块的限价地，可以闭着眼睛摇号。

在长沙，尽量不要买精装房，这个城市的精装房几乎是全军覆没的状态。

能买四房绝不买三房，能买大绝不买小，这点在长沙体现的淋漓尽致，因为换房的成本非常大。二套房并不是说有钱就能买，除了资金还要有年龄。

你也许会说，长沙这个城市，注定与涨价无缘，错，他的限价正在长沙自有的体系中慢慢突破，毕竟热门楼盘9970 的房子已经没有了。而洋湖，月亮岛，梅溪湖等等限价上涨。

长沙，留给有资格的人的时间已经不多了！