多地楼市风云突变，当心炒房真的炒成房东
在国家提出“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，为了落实这一政策，各地的限售限贷措施及时推进，通过限购、限贷措施来阻止更多的人加入到炒房的队伍中。
一方面是不让炒房的人进入，另外一方则是通过限售，增加炒房者的持有时间，进一步阻止炒房者，使之变成房东，减少频繁交易，真正落实中央房地产改革的大政方针！
■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 知名地产评论人
限购、限贷政策相继出来后，并没有阻挡住炒房者的脚步，许多地方为了遏制炒房，限售作为备用政策开始加入到房地产调控的政策之中。
从3月25日厦门开始实施限售措施之后，国内多个城市纷纷跟进，就在昨天西部重镇成都也及时对调控政策作出了调整。
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限售城市再加码
成都宣布进入限售序列
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12日下午，成都甩出“王炸”，再次升级限购政策，主要内容为限售（4月13日之后取得不动产权证书且未满三年的房屋）+限贷（二套房首付提升至6成，三套房暂停贷款），此外还有一系列配套措施，调控力度可谓非常之大。
下图是由成都当地媒体对这次成都加码限售的详细解读：
自2016年10月起至4月12日限购前，成都已有三轮楼市调控，当地楼市在非理性上涨后暂时降温。
不过，业内人士表示，成都热点区域购房热度未减，长期来看，随着成都经济发展，城市吸附力增强，高校聚集带来的人口呈净流入，已受市场认可的热点区域仍在量价齐升。而这次调控政策加码是本月第二次加码，足见成都市场的火爆。
同时，这次成都限售加码也成为现在执行限售城市中最为严厉的地方。
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限售城市之间的差异
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自从2016年9.30调控以来，调控政策在不断地加码中，尤其在3.17之后，政策除了限购、限贷之外，限售在部分城市开始了执行。
下图是截至2017年4月13日12点已经出台限售城市的政策：
我们看到，这部分限售的城市具有很强的区域性，除了昨天发布限售的成都之外，大部分城市都是集中在沿海区域的经济发达省份。
即便是北京房价已经突破了60000元单价的城市也没有加入到限售的行列，未来会不会有更多的城市加入到限售行列呢？
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限售或将成为常态
小心炒房炒成房东
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十多年前，当时手机尚没有这么普及，而中国移动处于绝对的垄断地位，一些地方联通尚未进入，而中国电信还没有开始经营移动业务，他们仅仅只是经营固话、宽带及“小灵通”业务。
当时，有一个段子非常的有名，估计是移动公司的有才人编写出来调侃联通公司，这个段子叫“四大傻”：四大傻— —买卡买成联通；炒股炒成股东；泡妞泡成老公；炒房炒成房东。
也就是说，在2000年左右就有人开始炒房了，不然也不会在这个“四大傻”的段子里面有这“炒房炒成房东”之说。
当然那个时间真是炒房炒成房东的话，还真是幸运的。
因为这十几年来房价几乎也是翻了不止是十倍，当年成为房东现在肯定是幸福的不要不要的。
但从现在的政策走向来看，今后成为“房东”是极有可能是被动成为房东的，起码从以上十二个城市来说，有些购房者可能会在两到三年的时间内被动成为房东。
尤其是成都的部分投资者，因为成都的政策是从2017年4月13日起取得不动产证的，而其余的城市是从政策实施之后新购买的住房。
这其中的区别是：以前的购买的可以交易，比方说一个家庭原来有两套房子，新购买一套，原来的两套房子即便是没有取得不动产权证，只要是在政策实施前购买的都可以随时交易。
当然不到两年交易的需要交纳交易税，而后来购买的则不动产权证不满三年是不准交易的。
这就是以购买时间决定的，而成都的则不行，不管你是什么时间购买的，只要在2017年4月13日前没有拿到不动产证的，都必须按照执行，不能交易。
目前实行限购、限贷的城市已经突破了50个，而执行限售的城市才有12个，相信随着时间的推移限售的城市会越来越多。
并且限售的时间极有可能会升级到五年甚至是十年，来实现“支持居住，打击炒房”的目的。
这仅仅是在交易环节政府做出的一项规定，以此来遏制炒房，而这项政策毕竟是临时性的政策。或许，将来会有长久的政策出台来遏制炒房、支持自住或者用于出租。
毕竟现在打击炒房的同时，在另外一方面其实也伤害到了租房者，原因是因为用于出租的房屋减少，导致了房租不断攀升。
根据相关数据显示，整个2016年度，上海、北京、深圳的房屋租金均价均超出4000元/月，其中，上海的房屋租金均价突破5100元/月，成为租金最贵城市。下图是由租房情报提供的几个重要城市租房价格：
这是打击炒房带来的副作用，而这也是同国家实施的“购租并举”的住房制度改革方向不一致的。
因为限购，所以导致了租房市场房源供应不足，从而造成租金上涨过快。
去年出炉的《2016年上海市薪资水平报告》中，上海的平均工资仅为6378元，按照上海的平均工资水平，租完房子后剩余的钱根本不够吃饭。
不要说有其它消费了，这也是上海大量存在的群租及非法搭建的临时租屋主要原因。
针对这样的情况，一方面要打击炒房，另外一方面要给市场足够的出租房源，所以，提供大量出租房成为必然。
一方面政府要加大公共租赁住房的供应量，另外一方面可以鼓励个人购买商品房用于出租。
对打击炒房鼓励出租可以预想采用其他的方式，比方说在购买房子时间不缴纳契税，如果购买的房子在一年内交易则缴纳房价20%的契税，两年交易则缴纳19%的契税，以此类推，购买满二十年后交易的话不缴纳契税——当然个人所得税需要缴纳，个人所得税的缴纳标准依然按照现在的缴纳办法执行。
比方说一个人现在以300万的价格购买了一套房子，如果明年以400万卖了，那么他首先要缴纳20%的契税，就是400X20%=80万，然后需要再缴纳20%的个人所得税：（400-300）X20%=20万，加上前面缴纳的80万契税，一共需要缴纳100万，这等于他购买的房子没有赚到一分钱，所以他就不会去频繁交易。
而假定二十年后房子增值到了800万，那么他无需缴纳契税，只要缴纳增值部分的个人所得税：（800-300）X20=100万，那么这套房子他的收益是：800-300-100=400万。这是他的房产转让收益，同时这二十年中，他还有出租房屋的租赁收益。
这样，既能够给投资者一个合理的投资出口，同时也能够给市场提供更多的出租房源，而这还不会助长炒房。
这是一个一举多得的构想，希望有一天真的会有类似的政策出台！