万科江山府3分钟清盘背后，暗藏了什么逻辑？
前两个月郑州楼市回暖趋势过于明显，有需求的购房者也可以放心上车了。
■ 撰文 | 王语嫣 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
今日的土拍让高新区火了一把，龙湖地产成功摘地，逐鹿中原更进一步。
进入6月，热气席卷了郑州的城市上空，楼市也沉浸在万科民安江山府开盘的余温里。据说，开盘当天400多套房不到3分钟被抢完，甚至有选不到房的客户哭着离开售楼部的传言。
江山府一套房最低200万起，480套房源瞬间去化90%以上。都说现在买房资格受限，哪儿来如此多的购房者？江山府备受宠爱的背后，非常值得探究。
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深扒网红盘背后
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进入售楼部，首先有礼宾人员迎上来派发一张《看房服务卡》，1分钟之内水吧员即送上茶水，从置业顾问专业讲解区位、配套、沙盘、产品，项目的工艺工法展示，再到参观样板间。
整个看房的过程体验很舒服，每个工作人员的精神面貌都很好，专业与态度也可圈可点。比起高周转、售楼部来不及建就着急卖房子的×××系，万科果然是老司机。
©案场布局确实让人眼前一亮
单刀直入、开门见山。
万科民安江山府位于国基路金杯路交汇处，隶属惠济区，这块地本该是绿地璀璨天城的后期地块，奈何绿地消化能力有限，这块地于2018年5月被本地房企民安拿下，鉴于万科和民安在多个项目上开展深度合作，于是诞生了今日的网红盘，万科民安江山府。
©区位优势明显
即将在8月底开业的宜家家居北边，正是江山府。距离明年通车的地铁3号线500米，签约了河南省实验学校国基路小学，江山府业主可以优先入学。
这是一大优势。
项目占地83亩，规划12栋楼，容积率3.99。南边的5栋楼，户型相对较小，109m²，115m²，2梯6户。北边7栋楼，面积为142m²，175m²，2梯2户，从产品配置来说，改善属性更强一些。
©江山府楼栋分局示意
江山府最大的亮点在于精装修。
万科自进入郑州的第一个项目就开始做精装，一直在创新、做标杆，装修标准也被很多房企模仿，大正水晶森林、荣盛祝福花语水岸的精装修直接对标了万科城。
而江山府对标的产品，则是自家的万科美景世玠。
地暖、新风是江山府这个项目的标配，此外177平米的户型还配有中央空调和洗碗机，且层高3米（小面积层高2.85米）。江山府的装修材料、门窗建材采用的都是国内外一线品牌，比如美国科勒的面盆、西门子抽油烟机、汉斯格雅花洒、威乃达的橱柜等，以上都是北龙湖的豪宅项目常用的品牌。
©装修标准带给人很多惊喜
万科作为全国地产一哥，总会出其不意地引进一些新东西，江山府也不例外。江山府引进了门禁、电梯的人脸自动识别系统，识别业主后直达所在楼层，有效保障业主私人空间不受打扰，增强小区的安全等级。
此外，厨房里也有几个可圈可点的细节值得一提，比如电动感应调味拉篮，隐藏按压式插座，美国摩恩折臂式伸缩龙头，不用端锅即可随意调节龙头加水，这在郑州市场上是首例。
©人性化的设计显得更为用心
实事求是地说，江山府虽与普罗旺世一路之隔，在行政划分上却被划为惠济区，对于有些人来讲难免心存芥蒂。
这些已经不足为谈。花桥镇虽属于昆山地界，但物理距离离上海更近，照样获得上海人青睐。
©江山府区位
判断一个楼盘值不值得购买，除了产品本身，绕不过的就是价格。
江山府109m²、115m²的每平18500-20000元/m²，142m²的均价20000-22000元/m²，177m²均价22000-23000元/m²。
面积越大单价越贵，这是改善盘的惯例，我们暂且不评价江山府这个价格高不高，至少400多个客户已经为此买了单，109m²、115m²的所剩房源不多，而且都是低楼层的，142m²的也只剩下四五套房源，177m²的房子仅剩下一套2楼的。
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国基路沿线房价
再三被刷新
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江山府的开盘价格，还是引来了无数惊叹。
2个月前，国基路片区的限价还是16500元/m²，这次江山府的开盘，是第三次刷新片区房价记录了。
2019年4月，瀚海思念城开盘，推出1180套房源，去化1100套，均价18500元—18800元/m²，直接把片区房价拔高了2000元/m²；
5月25日，碧桂园天麓开盘，推出508套，去化400套，均价19500—21000元/m²，片区房价迈入20000万+/m²时代；
5月29日，江山府开盘，再一次夯实了国基路房价20000万+/m²的地位。
©金水北迎来高光时代
放眼全郑州，其实每平2万的改善楼盘还真不少，比如白沙的瀚海观象，据说大平层170-200多平的要卖到28000元/m²，再比如白沙的亚新紫藤公馆，售价24000元/m²起。
这样一比，其实万科美景世玠23000元/m²每平的价格也不贵，毕竟是金二环，还是3号线、5号线双地铁口；经开区的阳光城檀悦、华润紫云府、滨河国际新城的康桥悦蓉园，价格大都在19000元/m²多。
如此一来，泉舜上城的楼盘是不是卖得更有信心了？
©郑州6月份房价地图（来自米宅）
江山府这个价还卖这么好，得益于片区内改善项目的稀缺。
金水老城的购房者一般会选择地缘改善，比如东区、金水北区，特别是国基路片区，俨然已经成为最具潜力的主城区，越来越多人开始注重主城区的价值。
虽然瀚海思念城、碧桂园天麓等楼盘都标榜自己是改善项目，但实际上都不太纯粹，瀚海思念城面积区间从40多平到190多平，后期大概率会有很多租户，碧桂园天麓最小面积78m²，而且还有公寓。
江山府算是区域内改善基因最强的一个项目了。
©金水北区域进入白热化阶段
国基路房价一而再再而三地被刷新，其实反而成就了一个至今还在售的楼盘——美景美境。
2018年7月，美景美境首次开盘，备案价16500元/m²，到目前依然按这个价格在卖，瀚海思念城和碧桂园天麓都有不少溢价，唯独美景美境，嫣然是一股清流，可以说是片区内最具性价比的楼盘了。
备案价也是售价，而且美景还主动做了品质升级，对于选择美景美境的业主来讲，可谓是赚大发了。
无论是瀚海思念城、碧桂园天麓还是江山府，每开一次盘，美境的业主、置业顾问都会沸腾一次，因为这变相地让美景美境在无形中升值。
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6月楼市何去何从
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不仅大北区的楼市火，整个郑州的楼市都在升温。
据统计，五月份郑州有20余个项目开盘，5000余套房源入市，过半项目去化率在85%以上。
©郑州5月份开盘情况一览
开盘项目中去化100%的项目有4个，经开滨河国际新城的改善豪宅康桥美庐湾，对滨河的改善产品又打了一剂强心针。
港区的瀚海航城连夜排队抢房，当天出现临时加推房源的情况，足以见得市场对港区价值的认可；融信奥体世纪、南龙湖的郑州孔雀城同样去化100%，得益于区域的带动和价格优势。
其次，惠济、管城区的整体去化也不错，比如惠济区中海湖滨世家去化90%，正商家河家去化86%，管城区富田九鼎公馆去化96%。
3天前，中原区永威西郡二期开盘，价格14500-15500元/m²，推出392套，去化375套，去化率95%以上，显然延续了5月郑州楼市的热度，为6月的市场开了个好头。
2019年上半年，几大网红盘已经收割了大量的购买力。接下来，值得期待的项目有美盛教育港湾和保利海德公园，结局会怎样，我们不妨在心里留个疑问。
©市场进入成熟阶段
保利海德公园即将首开，千亩大盘，与尚悦居、正弘府一河之隔，2.5的容积率，纯粹小高层，预计在6月下旬开盘，释放价格精装1.8万元/m²。美盛教育港湾6月1号已经开始入会，预计8、9月份开盘，价格释放1.7万元/m²。
心理价位一定会参照目前市场上的成交价，有没有可能更高呢？
前两个月郑州楼市回暖趋势过于明显，继续下去难免会引来调控这只手的拍打。上述两个项目释放价格比起网红盘来真心不高，相当于适时刹住了车，有需求的购房者也可以放心上车了。