东莞城市更新全流程重点全面梳理

东莞城市更新经历了起步（2009-2013年）、规范化（2014-2017年）、常态化（2018年至今）三个时期，从数量到质量不断进化，目前进入到追求精细化和高质量发展的重要时期，建立了“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”六大新格局，健全了“两级四类”的规划管控体系，逐步规范化城市更新全流程体系，同时相继出台了众多政策文件，作为城市更新工作的重要依据，完善制度保障。

面对庞大的政策体系，对于初入东莞市场来说，快速掌握是一件比较有难度的事情，目前东莞的城市更新项目全流程基本分为：前期服务商选定（单一主体挂牌招商前期工作）、更新单元立项（单元划定阶段）、改造主体确认（单一主体挂牌招商阶段）、实施方案编制（“1+N”总体实施方案）、供地实施监管五个阶段，针对五个阶段，分别出台有相应的政策文件，我们结合日常的工作情况，整理出了东莞全流程几个重要阶段的核心要点，主要包含标图建库、单元划定、单一主体挂牌招商、“1+N”总体实施方案四大板块内容。

1．标图建库的审查要点

什么是标图建库呢？

标图建库是城市更新的第一步，简而言之，入了库才可以城市更新，才符合城市更新条件。

标图是指每宗拟改造地块在卫星影像图、土地利用现状图（二调+最新）、土地利用规划图上进行标注；这些数据可向政府部门申请。建库是指根据标图成果，将得到的图像结果报送省国土资源技术中心，录入省国土资源信息库的，建立“三旧”改造地块数据库。

现有存量建设用地申请标图建库后，进入“三旧”改造范畴，可享受“三旧”改造优惠政策，也是判断地块后续能否通过协议出让的必要条件。

入库需要具备什么条件呢？

现状已建、土规符合、土地现状（二调+最新）符合即可入库。

实操中，一般把用地范围红线与2009年影像图、土地利用规划、土地利用现状（即“二调”，2009年开展的第二轮土地现状调查）与最新土地利用现状图（即“三调”，2017年开展的第三轮土地现状调查）进行叠加，可以初步判断入库范围，上盖物占比30%作为修正性指标。

当然，现实中经常碰到一些特殊问题，主要包括两种情形：

一种是地块上盖物占地比例不足30%，也可以入库的情形，包括：1）符合三地、超标三地要求的。2）地块上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件；3）改造后用于教育、医疗、体育等公益项目。

另外一种就是有些地块满足上盖物30%，但其余条件不满足也可入库的情形，主要包括：1）二调和现状为非建设用地，不涉及复垦，确需改造建设；2）生态修复类的地块，规划为非建设用地，提供相关部门证明即可。

注：涉及闲置土地的不能入库。

入库地块范围怎么划定呢？

有合法用地手续的宗地，以证上批准的宗地范围入库，相邻宗地可以一起入库。

无合法用地手续的宗地，那就需要结合一些可明显区别出来的封闭地块边界为基本单元入库，包括行政、道路、河流、规划功能、围墙边界、历史约定等，都可以作为判断依据。

如果涉及合法、无合法混合的情形，可以参照无合法。意思是说，两者混合的时候，可以以无合法用地手续的用地确定的边界为最终边界。

哪些情况不能划入入库范围呢？

当然主要是空地，如果认定为闲置土地，或者可以单独出具规划条件的规整空地，不能划入。

标图建库的申报流程？

基本分为组织开展、初审公示、核查上报、审批备案、数据成果反馈和公告五个阶段。

镇街（园区）主要是审核：各镇街更新部门更新计划科组织相关工作，更新实施科复核，更新部门会同自然资源分局初审，初审后出具公示证明，之后报镇街政府审核，更新部门上传数据。

市自然资源局审批：市局城市更新计划科组织相关工作，城市更新实施科、资源调控和市场监管科、防灾与生态修复科配合审查，第三方机构进行技术校核，录入省土地管理和决策系统审批和备案。

以上程序完成后，市自然资源局将结果反馈给镇街，进行公告。

依据文件《东莞市城市更新（“三旧”改造）标图建库申报和审查指引（修订）》（东自然资[2020]207号）

2．城市更新专项规划的要点

城市更新专项规划有什么样的地位和效力呢？

在“全市城市更新专项规划—镇街城市更新专项规划—更新单元划定—前期研究报告”四级规划体系中，城市更新专项规划是城市更新工作的纲领性文件。

是城市更新改造必须严格遵循的法定规划，是城市更新规划编制、项目申报、审批及实施的主要依据。

城市更新专项规划在城市更新中管控哪些内容呢？

城市更新专项规划分为市、镇两个层级。

市级城市更新专项规划定目标、定战略、定总量、定配套，向下传递给镇级专项规划。

市政府制定，属于纲领性规划，落实生态控制、文化保护、工业保护、公共配套等底线管控，衔接轨道交通和重大产业平台开发建设规划，落实政府发展导向。

镇级城市更新专项规划定准入条件，明确改造相关要求。

镇级政府制定，包含改造类型准入、改造区域准入、改造功能准入、设施捆绑准入，对下层次的单元划定和前期研究提要求，下层次规划在编制过程中，需要重点衔接落实。

改造类型要求：专项规划以更新单元进行管控，划定若干个更新单元（后续可结合实际情况进行拆分和合并），确定划分出的各更新单元的更新类型，单元类型可分为：工改居（商）、工改M0，村改居（商）、城改居（商）。

改造区域要求：商住类、新型产业类、产城融合类的拆除重建项目只有位于更新改造区域范围内才允许申报批次计划（五年规划期限内），更新单元划定面积不得超过更新改造区域的10%；“工改工”项目不受更新改造区域范围和规模的限制。

工业区块线、生态控制线、历史文化和特色保护区等政策分区需严格遵守相关约定。

改造功能要求：专项规划的用地功能是以镇街已批近期建设规划为基础确定的，作为更新改造功能的主要依据。

设施捆绑要求：专项规划结合周边配套实施和规划情况，并考虑更新单元可实施性和实际情况，建立了更新单元设施捆绑台账，更新单元捆绑的设施原则上必须落实，若单元内设施台账占比较大，可全镇统筹协调。

依据文件《东莞镇街城市更新专项规划编制指引（修订稿）》