“联排别墅”开发的问与答！（2）
什么是规划许可证程序?
规划许可证程序包括以下阶段:
● 市政厅要求提供进一步资料，但未收到。
● 准备和递交申请。
● 市政厅审核申请(如有需要，会寻求进一步资料及转介)。
● 公众通告/广告(最少须提前14天发出通知，并可能收到反对意见)。
● 社区谘询会(如有需要)。
● 市政厅主任拟备报告及建议。
● 决定。
● 由VCAT评审(如果需要)。
这是一个由州政府制定的严格程序。应用程序需要通过的步骤越多，评估所需的时间就越长。
建筑许可证和规划许可证有什么不同?
建筑和规划许可证受市政厅的两项单独法案约束，即1987年的《规划与环境法》和1993年的《建筑法》，并由市政厅内的单独部门管理。你可以只根据一种行为要求申请许可证，或者两种行为都可以，或者根本不需要。
什么是建筑许可证?
建筑许可证是来自注册建筑测量师的书面许可，证明您的计划符合建筑法规和澳大利亚标准。房屋测量师须视察建筑工程。你必须持有这张许可证才能开始施工。你还必须有拆除许可证才能拆除任何建筑物。
什么时候需要建筑许可证?
1993年的《建筑法》规定，在进行建筑工作之前，必须颁发建筑许可证。不需要建筑许可证的情况也比较少。以下是取得建筑许可证豁免的一些情况。这些包括但不限于
● 建筑物只在建造工程期间暂时使用；
建设的目的；
显示的目的
● 任何高度少于1米的挡土墙，而该挡土墙与其他建筑工程或毗邻的配地的保护工程无关。
● 修复、重建或更新现有建筑物的任何部分的建筑工程，如工程:
-使用与被更换的材料相似的材料进行维修;
-不是托换或更换地基;
-不会影响建筑物的结构稳固性;
-不会影响公众或公寓占用人的安全。
● 建筑物(游泳池除外)的改建工程
-成本不足$ 5,000(包括所有劳工及物料的价值);
-不会对任何建筑物的结构健全造成不利影响;
-不会对公众或任何建筑物的占用人的安全造成不利影响;
-不会超出街道的对齐范围;
-不是拆卸、拆除或重新建造建筑物;
-与《建筑物规例》表11.2所列项目有关的工程，是否符合或根据《建筑物规例》或任何相关的过往规例。
-在符合《1995年遗产法》规定并
-不涉及在《建筑物规例》第2.4条所订明的地役权上进行建筑工程。
我的建筑工程要花多少钱？
这是我们客户最常问的问题。在项目之初，如果没有工作图纸和材料、配件和工具清单，就不可能向您提供准确的报价。
你的新居、扩建或翻新工程的总建筑费用会因下列准则而有很大的不同:
● 材料、配件及固定装置的选择(即浴室及厨房水龙头配件、瓷砖、窗框、冷暖、照明)。
● 建筑工程的动工日期及期限(即工程项目可能会延长至圣诞假期或繁忙季节，增加利息开支)。
● 季节性建筑市场状况(即受雨水影响的天数会增加利息成本)。
● 城市规划延误(即延误可能会使你的建筑工程增加数月，导致额外不必要的开支)。
● 选择的建筑公司或建筑商的规模和能力(即较大的企业有更多的管理费用，在必要的情况下，这些费用将转嫁给你)。
● 每个建筑商将考虑不同的利润率。
● 软景观。
● 不同的专业费用(即由建筑师或绘图员、城市规划师、结构工程师、土壤报告、建筑测量师等收取的费用)。
● 异常的地面条件需要额外的场地成本(即需要挖得更深才能到达坚实的地面，因此混凝土的浇筑会有所不同)。
事实证明，在规划初期咨询一个经验丰富的建筑专业人士是极其必要的，他可以为您预估关于你的新房子，扩建或装修的工程支出。他会根据以前可比项目的楼面面积费率和建筑费用进行预估。由于我们现阶段尚未处理完所有文书工作，即便是合格的土地测量师在现阶段不可能提供初期价格预估。
如果建筑商给您提供的报价并未包含上述信息，您需要谨慎地检查每项报价，以确保没有遗漏任何内容。请警惕任何不切实际的低价格，因为预算规划失误会进一步影响您后期项目建设，甚至拖垮整个项目。一旦你签了合同，建筑项目的基本价格可能会被轻描淡写的“可选附加费用”抬高。
我的项目所需支出什么专业费用?
所有建筑专业人员都为他们的服务收费。他们的服务收费是否具有竞争力，他们的工作是否符合标准?
对大部分人来说，寻找建筑专业人士是一个既费时又困难的过程。不知道应该联系谁，或者不知道行业标准会导致建设过程中的长期延误。
这些费用包括:
扩建
● 浮动建筑师服务费用
● 固定建筑师服务费用
● 草拟专员(视乎参与城市规划而定):
● 首层住宅扩展部分
● 楼上扩展部分
新房
● 土地测量师服务费
● 岩土工程师服务费
● 城市规划师服务费
● 结构工程师服务费
● 屋宇测量师服务费
● 土木或排水工程师服务费
● 能源评级顾问服务费
● 园林设计师服务费
● 其他当局费用例如:
● 向地方市政征收城市规划费用
● 市政大楼配售费
● 设备建设在洪水易发区管理费
● 在地役权上建造房屋的申请费
● 化粪池许可证申请费
● 向市政厅查询现有图纸的费用
● 注册为建筑商的注册费
● 楼宇及拆卸许可证申请费
请注意，费用会根据项目的复杂程度、土地坡度、土地形状、单位密度、单位大小等而有所不同，并会根据不同专业人士的经验、公司规模等而有所不同。
如果您有对地产开发有兴趣或是对自己的项目有类似疑问的话，欢迎联系ACBA(澳洲华人建筑开发协会)。
我们的会员提供完整，专业的开发咨询服务。例如，在为自购买开发用地之前，尽管我们熟悉相关地段、基础设施、社区特色等，我们但依然会亲自咨询市政厅(council）的规划部门以便获得更准，更全面的信息让您的开发项目少走弯路并且实现利润最大化。
乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。具有20年的澳洲地产经验。有兴趣了解的朋友可以扫码联系，一同探讨。（微信号costruzione)
Disclaimer:本文提供的这些信息是综合信息。可能并不符合您个人的具体项目情况。在进行任何开发项目之前，都应该征求专业顾问的职业意见。
我的土地可以分割多少户?果直接咨询市政厅这个问题，不会得到明确的回答。市政厅不在乎一块地可以分建几栋住宅，而是关心该项目的开发和设 计是否符合周围环境，以及相关标准。特别是，需要符合该地区的住宅风格，以及遵守当地市政厅的城市规划和标准。由于每个物业都是单独的，而且设计的结果也各式各样，因此没有固定的物业密度基准可以参考(例如每300平方米1个单位)。