谁能真正挑战贝壳？开发商~互联网企业~老牌中介

美东时间2021年3月15日晚，稳坐大居住领域第一把交椅的美股上市公司贝壳发布了上市以来的首份年度报告。年报显示，2020年，贝壳全年GTV（平台总交易额）突破3.5万亿元，同比增长64.5%；全年营业收入705亿元，同比增长53.2%；净利润达27.78亿元，并首次实现美国会计准则下的全年盈利，经调整后净利润达57.2亿元，同比增长245.4%。

分业务来看，2020年，贝壳新房业务超越了存量房业务，营收和业绩增长率均有较高贡献。2020年，贝壳存量房业务GTV为1.94万亿元，同比增长49.5%；全年存量房营业收入306亿元，同比增长24.4%；而新房业务GTV为1.38万亿元，同比增长85%，全年营业收入同比增长87.1%至379亿元。

规模方面，截至2020年12月31日，贝壳连接经纪人达49.31万人，同比增长37.9%；连接的门店超4.69万家，同比增长25.1%。

亮眼的数据再度刺激了各方的神经。早在去年8月贝壳成功赴美上市，且股价连创新高后，各方势力就反应激烈，动作频频：开发商系纷纷入局，排名靠前的大型房地产开发企业大都启动了房产经纪业务；互联网系也动作很多，收购、开店，发展迅猛；老牌传统中介虽动作较慢，但跟进的跟进，该对标的对标；各地的头部公司则喜忧参半，是坚守阵地还是加入阵营？又该加入哪方？资本圈亦不堪落后，调研、投资不堪落后。

面对行业诸多的变动，各大派系强势围攻贝壳，刚刚扭亏为盈的行业巨头贝壳，其市场地位稳固吗？各方围攻又胜算几何？行业又将如何变化？且看胡老师如何拆解：

问题一：贝壳发布了上市后的首份年报，首次实现全年盈利，扭亏为盈，胡老师如何解读？年报的亮点又是什么？

景晖智库首席经济学家胡景晖表示：

首先，我们必须要承认，贝壳上市之后交出的第一份年报，还是非常亮眼的。全年GTV突破3.5万亿，同比上涨64.5%。营收705亿元，同比增长53.2%，等等，业绩非常靓丽。

其次，贝壳在数据化、精细化管理等方面，在行业内也非常领先。

但在靓丽数据的背后、花团锦簇的背后，我们也要看到一些本质的东西。我本人对贝壳的立场一直没变，就是对贝壳的质疑，至今仍然未变。

一是既做裁判员，又做运动员。这在大的商业逻辑和商业伦理上，是肯定会产生很深的矛盾和问题的。

其二，就是涉嫌垄断。贝壳作为业内的独角兽，在某种意义上的过度投入，去设立门槛，拉开和第二、第三名的差距，做行业的独角兽，这会导致其必然是走向垄断。而垄断所产生的结果，就是超额定价、碾压竞对。

问题二：贝壳未来的发展面临哪些隐忧？比如在经营方面，目前贝壳的营收中超过一半是来自新房，这个是否可以持续？在规模扩张方面，未来贝壳是否还会保持强劲的势头？贝壳是否涉嫌垄断？

景晖智库首席经济学家胡景晖表示：

1、业务模式不可持续

业务构成上，2020年705亿元的营收，新房业务收入贡献379亿元，正式超过二手房的306亿元，业务基本盘发生“巨变”。

这跟2020年中国的房地产形势有关。2020年，中国房地产交易又创新高，商品房销售额达到17.36亿元，同比增长8.7%，比上年提高2.2个百分点。

这一方面得益于我们很快控制住疫情，国内经济快速复苏。另一方面，则是勒紧开发商的银根。银根方面，收紧开发商的各种融资渠道，尤其是2020年下半年出台的限制开发商融资的“三道红线”政策，使得开发商意识到资金的不乐观，导致开发商资金链非常紧张，着急出货。降价和提高渠道佣金成为必然之举。

在2020年，在一些典型的城市，如天津、郑州、武汉、成都、西安等，渠道的话语权是很高的。渠道能够收到很高的代理费，在武汉甚至出现，开发商要先向渠道倒交保证金才能开始销售的情况，点位可想而知。这种渠道对开发商的压倒性优势，导致了渠道能够狠赚一笔。

对于贝壳，这种业务模式恐难持续。一是2020年17.36万亿元的新房销售额，可能是一个永远的高点，未来或会逐年递减，新房收入的基本盘已经难以支撑。二是来自于竞争对手的分羹。其他渠道的竞争，开发商被逼下水游泳，自建营销团队，也会对这个业务形成一定分流。

2、规模扩张已达严重瓶颈

截至2020年底，贝壳找房的平台上已经连接4.69万家经纪门店和49.3万名经纪人，比上年分别增长25.1%和37.9%。

胡景晖认为，这个规模已经达到一个瓶颈，未来即便还能够增长，也会非常缓慢。一些门店已经开始退壳，这也一定程度上会影响贝壳的规模扩张，主要是基于几个方面：一是贝壳的强管控模式，企业丧失了自身特色，无法融合；二是有些企业只是为了特定目的，如套房源，而加入贝壳，这部分注定不能长久；三是业绩不达标而被剔除。多重因素影响下，贝壳平台的持续快速扩张注定难以持续。

3、涉嫌谋求垄断

从国际通行标准来看，达到市场份额的三分之一，即涉嫌垄断。

从贝壳的情况来看，贝壳的市场份额已经涉嫌垄断，或至少涉嫌谋求垄断。

GTV方面，根据贝壳递交的招股书，2019年贝壳的市占率接近全国市场的10%。但中国的房产交易主要还是发生在一线、二线以及强三线城市，不能以全国的GTV来计算。在重点城市的维度，贝壳的市占率，部分或超60%，已经触及垄断标准。

规模方面，2020年，贝壳找房的平台上已经连接4.69万家经纪门店和49.3万名经纪人，按照全国大约20万家门店、200万经纪人的通行数据来看，贝壳已经占据全国的1/4。而按照贝壳的初始计划，成立平台的目标是链接100个品牌、10万家门店和100万经纪人，已经是谋求全国市场的半壁江山。

再者，关于垄断的定义，在房地产的产业互联网领域，判断一个公司是否涉嫌垄断，还有两个重要的参考指标，即：一、流量。二、数据。

从这个角度来看，根据贝壳年报，截至2020年底，贝壳楼盘字典累计收集了中国2.4亿套房屋动态数据。2.4亿套房屋的动态数据，这不仅涉及垄断，更关乎国家安全。

随着国内越来越认识到反垄断的必要性，中央经济工作会议对反垄断的表述，强化反垄断和防止资本无序扩张。反垄断和反不正当竞争等将成为未来工作中的重点。此外，近期持续的国家对某些领域垄断的约谈、处理、罚款等，也开启了国内反垄断的大幕。这也将有助于为市场主体营造一个更好的竞争环境，让行业更加健康、良性。

问题三：对于贝壳上市，可以说开发商是心里醋意最浓的。按照当前的股价，贝壳市值接近800亿美元，约5200亿人民币。而开发商中，恒大2015.58亿港元，约1685.8亿元，碧桂园2130.82亿港元，约人民币1782.2亿元，万科3799亿元。如果开发商想挑战贝壳，有何优劣势？

景晖智库首席经济学家胡景晖认为：开发商的参与会让这个市场更加活跃，从而避免市场的一家独大。

开发商入局，还是有其自身的基本盘的，其优势在于：

1、得天独厚的楼盘和物业管理等资源。开发商有其自行开发、自己管理的物业，业主基础信息和网点等。得房源容易，物控便捷，且在一定程度上可以屏蔽，至少阻挠非开发商系的中介公司等来带看。

2、资金实力雄厚。

3、人力资本和管理水平高。开发商系的综合人员素质和管理水平，比中介公司要明显强很多，有着明显的优势。

从其劣势来看，主要有：

1、有房源、缺客源。

2、缺系统

3、技术管理欠缺

4、专业度不够

5、不同开发商系之间的芥蒂

但以上问题都可以解决。首先，客源问题，流量是可以购买的，开发商可以拿出一两块地的钱将流量烧出来，客源不是问题。其次，系统，开发商可以直接去购买，再迭代，不用自己去研发。三是技术管理和专业度问题，这些可以通过挖人，或者自己培养等解决。四是不同开发商派系间的芥蒂问题。未来是二手房的天下，更关注的是交易，而非到底是谁的盘，这个也将不会成为问题。总体来讲，难度是有，但是可以解决。

问题四：互联网系的58、阿里、京东，目前这三家在房产经纪赛道做的比较有规模。互联网企业有何优劣势？挑战贝壳机会有多大？

景晖智库首席经济学家胡景晖对此表示，首先要看懂互联网在中介领域的布局。其实，无论是58同城，还是京东、贝壳，其股东都是腾讯，腾讯都有布局，最大的赢家是腾讯。阿里系则布局了易居房友和红星美凯龙爱家。

其次，从各家企业来看，在过去的一年中，各家企业都有着不小的动作，发展较为迅猛。58自有其流量优势，同时投资了到家了、优居、巧房等，迄今已超15000家门店。京东的优势在于，1、流量优势；2、品牌：品质的代表；3、基于社区的智慧化管理、辅助房子销售的黑科技等。红星美凯龙爱家在过去的一年中，已经快速拓展到1000家。

在众多的派系中，未来是一定能够出现一两个企业，挑战贝壳的可能性很大。

问题五：目前还没有卖身给某个平台，保持相对独立，且全国大型的品牌连锁经纪机构已经不多了，屈指可数，我爱我家、中原、Q房，其中爱家和Q房是国内A股上市公司。这些公司都在谋求转型，我爱我家也被看做唯一一个能对标贝壳的经纪公司，您怎么看？

传统老牌中介，中原、我爱我家等虽然进展较慢，但也已经有了行动，未来还是有机会的。

中原地产已经推出了自己的平台和加盟业务。推出原萃品牌，试水平台业务；旗下几亩置业，进行加盟业务。除此之外，中原还和房多多实现了战略合作，两者联手，是线上和线下很好的结合。同时，集团新生代的领导人也在快速成长，他们对于互联网的理解，对于新模式的执行也非常到位，有其成长和发展的人才优势。

我爱我家方面，目前也已经有了一系列动作。如一是爱家系列SaaS系统，内外部已经大约有10万经纪人在用，加盟店也已突破1000家。二是致力打造万亿级GTV的数字驱动平台。三是提出找真伙伴，引入优质战略投资人和合伙人。

总体来看，传统的老牌中介公司，无论是中原，还是我爱我家，单独做平台去对标和追赶贝壳，已经错失了时机，单打独斗的时代已经过去。唯一的机会在于联合，与一些有资源、有能力、有钱还要有势的第三方战略合作伙伴去合作，还是会有机会的。

问题六：从2015年至今，经过链家和贝壳的两轮收割、58和恒大的再次收割，目前仍保持独立的区域头部公司已经不多了。这些公司的老板，每天都在思考的问题就是把自己继续做大做强？还是选一个平台加入？要不要拿平台的钱？拿谁的钱？您觉得这些区域头部公司的最大价值在哪里？面对平台公司的强势收割，该如何应对？

对于区域头部公司的前景，胡景晖认为，其一，坚持做最好的自己，是没有问题的，但前提是真的能够坚持下去，要有自己的特色。其二，抱大腿不是坏事。在自己还弱小、自身力量不足的时候，抱大腿不是坏事，要懂得借势。

对于如何选择平台，需要考虑清楚两件事：一是赋能和付费的性价比问题，。二是价值观是否相合，志同道合才能更好的携手。

问题七：开发商、互联网企业、传统老牌中介都在谋求挑战贝壳，您觉得如果能对贝壳发起挑战，需要具备哪些条件？今年和未来的行业发展格局将如何演变？哪个圈子会杀出一个能与贝壳分庭抗礼的平台？您觉得如果能形成一个足以挑战贝壳的力量，根据目前的牌面，您心目中的最佳组合或最佳阵容是怎样的？

对于这样一个力量，胡景晖表示，其实各方都在期待，资本、行业、政府机构等，都在期待，有这样的第二、第三股势力，去均衡，去挑战贝壳。

就目前牌面来讲，首先，从零起步已经来不及了，单打独斗也已经来不及。其次，不管是哪个系，最重要的是，一定要持开放的心态，多方主体跨界联合，进行深度战略性的整合，形成一个联合体，才可能真正去对抗，去挑战贝壳。

比如，我心目中的最佳组合阵容是：1家老牌中介+1家互联网企业+1家开发商（最好是国企央企背景），三方提供资源，互相掺股，通过迭代、深度整合，形成一个联合体，而不是联盟，假以时日，是一定可以产生足以对抗乃至超越贝壳的企业的。更多股势力的存在，才会让这个行业更加繁荣、更高的效率，消费者有更好的体验、店东有更好的选择。

问题八：模式之争。贝壳成功上市，让大家看到贝壳模式是被资本市场认可的，现在想对贝壳发起挑战的后来者，也都在对标贝壳。那贝壳模式肯定不是唯一可选的道路，从全球范围来看，是否还有更好的模式大家可以关注、研究、借鉴？

胡景晖认为，贝壳的ACN存在过度投入问题。美国的MLS是两个角色做交易，而ACN则是多个角色做交易，这就会导致系统会非常庞大，从而成本过高，到最后不得不垄断。

贝壳模式不是唯一可选的道路，要广泛吸取国际经验。从全球范围来看，比如美国的KW公司就很有借鉴性。其封顶的店面管理模式、七层利润分享体系、培训体系，以及人才的选用育留等，都对国内的经纪行业具有非常切实可行，且经过市场检验的借鉴意义。

展望未来，行业一定是百花齐放、多姿多彩的，而不是独角兽模式，走自己的路，让别人无路可走。

我们要对行业有所期待。