你应该知道的关于商品房退房问题！

1.问：签署认购合同后才发现房屋下面是水泵房或设备房，能以此为理由要求     解除合同退还定金吗？

答：实践中，销售人员在推销房子之时是不会将房屋的不利情况告知购房人，购房人多数糊里糊涂的签署认购协议，交了认购金，等发现房子有问题的时候也没有办法。律师建议，可以通过和开发商协商合同条款的方式来维护自己的权益，若是协商不成，开发商应该退还定金。

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2.问：购房者与开发商签订了商品房买卖合同，但是开发商交付的房屋并非约定的落地飘窗，购房者能否以此为由退房？

答：开发商交付的房屋并非合同约定的落地飘窗，说明开发商进行了设计的变更。按照《商品房销售管理办法》规定，开发商是不得擅自变更规划、设计 的。如果开发商的规划、设计变更没有通知购房者，购房者是可以以此为由选择退房的。律师建议购房者在签订合同时，限制开发商擅自变更规划、设计的权利，如 果开发商的规划变更经过规划部门的批准、设计变更取得了设计部门同意，购房者应谨慎对待开发商发出的书面通知，此时购房者享有是否退房的选择权。

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3.问：购房者购买商品房后办理了按揭贷款，是否可以退房？

答：购房者签订商品房买卖合同后，出现法定或约定的解除合同的事由，购房者就可以依法解除合同。在存在银行按揭贷款的情况下，购房者需要注意， 解除商品房买卖合同并不同时解除贷款合同，律师建议，购房者及时与贷款银行沟通，终止借款合同，另外如果存在保险合同的，也有权要求解除保险合同。

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4.问：验房时发现房屋存在质量问题，是否可以据此解除合同？

答：并非所有的质量问题都能解除合同。以下两种情况可以请求解除合同，要求赔偿损失：

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

除以上两种情况外，一般不能因质量问题请求解除合同。

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5.问：在保修期内，房屋出现了质量问题。但开发商称房子出现质量问题，责任在施工单位，业主应该直接找施工单位。而施工单位认为其与业主之间并没有直接的法律关系，对业主的维修请求不予理会。在这种情况下，业主有权要求谁履行保修义务？

答：虽然保修期内的房屋维修实际上由施工单位完成，但业主只是和开发商之间存在直接的合同关系，而不是和施工单位。根据合同相对性原则及相关法律规定，业主有权要求开发商履行保修义务。同样，开发商依据其和施工单位之间的合同关系，又有权要求施工单位履行保修义务。

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6.问：开发商逾期交房达30余天，可否据此要求解除合同？

答：分以下两种情况：

如果合同有约定，就按照合同约定处理。如合同约定：逾期交房超过X天的，买受人有权退房。若这个X小于开发商实际逾期天数，就可以据此要求解除合同。

如果合同没有约定，则需先行催告开发商。如果开发商在催告后三个月内还没有交付房屋，则依据相关法律规定可以要求解除合同。

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