“未销售的商品房”是否需要进行土地增值税清算？如何清算？

在实际工作中，房地产开发公司开发的房产，总会出现不同的状况，如：自用、出租、待售等，那么，对于“未销售的商品房”是否需要进行土地增值税清算呢？

由于受房地产市场的调控，嘉诚房地产开发公司取得销售（预售）许可证已满三年仍未销售完毕，已经达到了土地增值税的清算条件，嘉诚房地产开发公司向税务部门申请进行土地增值税清算。

那么，对于“未销售的商品房”是否需要进行土地增值税清算呢？如何清算？（一）政策依据

1、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（二）项及国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第十九条第（二）项，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

2、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

（二）政策解析

通过对以上政策的分析，对于房地产开发公司而已，在进行土地增值税清算时，产权未发生转移的不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用，待实际销售或有偿转让时，再进行土地增值税的纳税申报。