小县城终于拆不动!佛山旧改"接力"上马,楼价将微升?
棚改，尤其是棚改货币化，被认为是过去数年楼市疯狂的重要因素。
近日，随着财政部正式发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉。今年棚改怎么样？房价还会再次上涨吗？以上种种猜测再次成为购房者关注的问题。
从数据来看，小县城这次是真的拆不动了，但佛山刚需们或继续担心，只因今年佛山仍将是拆迁大年！
棚改也分化：小县城拆不动了，广东等五地区继续拆拆拆
《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》显示，2019年全国棚改开工计划目标约285万套，远低于此前450万套的预期，与2018年的626万套相比，今年减少了341万套，腰斩过半。
其中，近期一直被网友调侃“房价如葱”的工业老区东三省——辽宁省、吉林省、黑龙江省毫无悬念地拆不动了，棚改计划开工量（套数）同比2018年分别下降70%、67%、82%。对于没有听信佛房君劝告，过年回乡购房的童鞋们，估计心里肯定是拔凉拔凉的了（《2019年,最好的机会在强经济城市的核心!》。
在全国31个省市中，有26个省市负增长，13个省棚改量降幅超过50%。其中特别值得关注的是山东、河南、贵州、湖南等几个棚改大省，因为原来量太大了。
山东从去年的82万降到今年的18.5万，河南从64万降到15万，同比跌幅均达77%；湖南从28万降到8万，降幅也达72%；黑龙江从13.1万套减少到2.4万套，贵州从38.8万套减少到7.6万套，降幅超过80%；新疆45万套降到14万套左右。现在棚改急刹车，对市场没有影响是不可能的。
然而，佛山的小伙伴们可能开心不来了，广东与福建、广西、天津、西藏是仅有的5个棚改规模同比扩大的省份。
作为广东、乃至全国人口流入速度最快、规模最大的城市之一，佛山的情况就很能代表这些棚改规模逆势上涨的地区。
禅南旧改进入高潮，5.5万亩地秉待更新
官方数据显示，最近三年佛山市的人口增长非常迅速。2016年常住人口比上年增长3.21万人，到了2017年该数据达到了19.4万人，而2018年比上年增加了24.9万人。
为了应对人口不断流入的状况，佛山近年一直高举城市更新的大旗，各式改造更新工程一直不曾停歇。
进入2019年，这种趋势更甚。
3月28日，南海区城市更新工作大会暨2019年度项目投资推介会在广发金融中心举行，会上，夏北永胜旧村改造、保利良溪广场/保利良溪花园、首创禧悦台等十二个项目进行了集中签约仪式，本次推介会共推介项目 205项，共约 5.06万亩，其中：工业类60项19408亩、商住类90项15456亩、商服类55项15767亩，涵盖了“三旧”改造项目、村级工业园改造提升项目、集体经营性建设用地入市项目、区（镇）储备土地、旧村改造等项目类型；与此同时，大会还推出产业载体建筑面积达195万平方米。
从改造用途来看，南海今年的项目中有三分之一为“工改住”项目，三分之一为“工改商”项目，三分之一为“工改工”项目，比例进一步优化。
而从改造模式看，开发商参与旧村改造有望成为新趋势，为此南海今年首次将旧村改造项目纳入重点推介范围，共推介旧村改造项目 8个，面积4547.87亩。预计通过加大投资推介力度将进一步掀起整村改造新高潮。
与之相对应的是，日前国规局发布了《佛山市一环沿线（南海区石石肯片区）控制性详细规划修编》NH-A-10-01-05B、NH-A-10-01-03A街区局部调整规划公示，石石肯三村、四村改造，将释出22宗宅地，11宗商地；石石肯钢铁市场未来将改造成三宗宅地；另外，更将增加中小学用地，南涌大道南侧将配建小学一所；佛山地铁6号线途经，沿桂澜路直达奇槎片区。
石石肯三村、四村改造规划能够如此迅速地出炉，表明南海区城市更新工作大会推介的8宗旧村改造项目，正在“接力”上马！
而从卫星图和实景图来看，这些地块上建筑物密集，一大波拆迁工程马上要展开，一大批土豪拆迁户又将成为开发商眼中的香饽饽。
与南海比较，禅城土地稀缺，但今年的旧改力度同样巨大。
日前，禅城区公布2019“三旧”改造年度实施计划项目表，共54个项目，总改造面积约近5000亩！遍布祖庙、张槎、石湾街道及南庄镇，涉及数十条村，拟改造成为住宅、商住类项目共31个。除5个项目计划今年完成外，其余49个为今年计划启动旧改项目。
光禅城、南海两区，今年的旧改项目规模就超过了5.5万亩，而且，绝大部分是中心城区地块！
4月29日相关链接：
楼价将微升？
棚改规模逆势上涨，中心城区一大波拆迁改造工程即将启动，如此熟悉的节奏，不免让人遐想连篇。因此，近期就有不少中介鼓吹，拆迁地价必涨，楼价也将再次迎来腾飞之机。
难道，佛山楼价又迎来一波微升行情？
鼓吹楼价又要上涨的人，其立足点实际还是过年几年的楼市经验。
过去数年，楼市的大涨行情，棚改，尤其是货币化棚改功不可没。
梳理官方数据可发现，2008年至2012年我国改造开工各类棚户区1260万套，此后则是2013年320万套、2014年470万套、2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套。
如加上2018年数据（626万套），从2008年到2018年，这十一年间中国棚改累计开工超过4500万套。让1亿人“出棚进楼”。
这硬生生多出来，手握大量资金的“购房者”，成为了助推各地楼价的有力支撑！
然而，这一次还会一样吗？得棚改者还会再度得“天下”？
佛房君认为，这一次，或许真的不一样了！
有心人都应该注意到，当下的楼市风向正在大转变。
调控力度大幅度收紧。北京国管中心的公积金贷款开始认房又认贷，被媒体称为对楼市小阳春的精准狙击。
长沙等城市出台更强硬的调控政策。
中央部委对房价涨幅较大的几个城市公开点名提醒。
更为实在的资金层面方面，同样缺乏好消息。
4月23日晚间，央行旗下媒体《金融时报》援引央行方面回应称，当天市场流传的“25日起定向降准”传言不实。
这是时隔不到一个月，央行第二次澄清降准传闻。
3月29日，市场上也曾有人散播“央行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点”的谣言。央行当晚在官微表示，此为不实消息，并就此事致函公安机关，对编造发布虚假信息的行为依法进行查处。
显然，市场上很多人认为逆周期的调节，货币宽松需要持续有力，维持今年一季度以来的经济复苏。这类期待的合理性有存在基础，毕竟今年以来，央行已实施过两次降准，分别在1月15日和1月25日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，以进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，净投放资金约8000亿元。
宽松的货币政策加上国家减税降负、加大财政支出的系列举措，从宏观层面看，一季度短期经济数据显示经济企稳。无论是制造业PMI、一季度GDP、社会消费品零售总额、全国固定资产投资等数据都拐头向上。
很多人期望这种政策趋势延续，央行的回馈却像冰一样的冷静。4月25日，中国人民银行货币政策司司长孙国峰表示，稳健货币政策总体上力度得当、松紧适度，原来并没有放松，现在也谈不上收紧，始终与名义经济增速相匹配。央行副行长刘国强补充说，大家判断货币政策要记住4个字“松紧适度”，而判断“松紧适度”建议看银行间的回购利率像DR007等。言下之意就是，回购利率浮动，成为央行调节的锚，高抛低收，不会大水漫灌。
更大的风向标，是许久没有被全国重要会议提及的“房住不炒”，出现在了最新一次（4月19日）重要会议通稿里。此次会议明确“以供给侧结构性改革的办法稳需求，坚持结构性去杠杆”，再提“房住不炒”和建立房地产长效机制，强调“宏观政策要立足于推动高质量发展，更加注重质的提升”。此前的“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”的“六稳”则不再提及。
房子是用来住的，不是用来炒的。这句话出现的时机和频率，往往代表了高层领导对当下楼市的态度。被强调时代表了楼市的收紧，不被提及时代表了政策的宽松。
在这样的情况下，要说楼价继续大涨，无疑是痴人说梦！
影响：利好更多源于心理预期，警惕“三无”项目露原形
然而，这么大规模的拆迁，对于佛山楼市的影响肯定还是存在的。最起码，接盘侠的数量会有所增加。
我们可以预期，随着这些旧改项目的“真正动工”，城区房子的需求将大幅增加。
在这里，相信大家都看到了，佛房君刻意强调了“真正动工”。为什么要强调？因为，旧改这档事儿，不可描述的地方太多了，往往适用一句网红语——“理想很丰满，现实很骨感”！
细心如佛房君，早就发现了旧改中的一个秘密——三旧改造实施计划，会发现有不少重复项目！
为什么？
因为推进难度太大，各方利益博弈太复杂，导致各项工作被迫延迟，再延迟。
举个栗子，禅城区推介的“简村整村地块改造项目”，实际上，2017年就被推介过一会了！
更为魔幻的是，实际上早在10多年前，这个占据老城核心的区域就传出要纳入旧改范围，但推进程度非常缓慢，难度极大。
简村目前聚集了大量外来人口，全村240户人口，合计约350多栋私人住宅，3~4层高为主，当然还有违建，不乏较多“握手楼”。
据知情人士透露，曾有擅长旧改的品牌房企，多年前就进村筹备各项工作，连规划沙盘都做好了。后来，因为一些原因，筹备工作未能延续。
除了简村地块，朝东1号地块改造项目、石湾里水村改造地块、湾华地块等不少项目均以前就被推介过得旧改项目！
对此，佛房君只能说，旧改真的是一场持久战！
因此，目前佛山的旧改项目需然看上去很多，但这些项目绝大部分都是长线计划，短期内要说对楼市的影响，更多的应该在于心理预期方面。
当然，在如此强预期之下，加上中心城区目前可售项目稀缺的现状，中心城区新房的下跌空间其实也已经被封杀得差不多了。稳之当头，稳中微升，或是多方认可的理想场景。
然而，中心城区的稳定，并不能代表佛山楼市所有项目都能稳住。
实际上，今年开春以来，市场整体都在试探上峰的心意，“小阳春”鼓吹之风甚嚣尘上，无论是城区中心楼盘，还是连条像样的主干道都还没修出来的郊区项目都在鼓吹楼价上涨可期。然而，随着最高层“房住不炒”决心的明示，部分远郊楼盘的心思可能要就此破灭了。
总而言之，慎记，楼市套路深，那些“无产业、无人口、无配套”的远郊楼盘，网友还是少碰为妙！
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