【家办】你所不知道的房产传承秘密
引言
伴随着中国40多年的改革开放，以房产为核心的私人财富急剧增长，越来越多的高净值人士开始思考房产等资产的传承问题。然而，不少人认为，我就一个孩子，我的房产未来当然由我的孩子来继承；也有人认为，只要订立遗嘱，房产怎么传承，难道不是我说了算吗？为此，本文将透过两个案例来解析房产传承的常见误区，并揭开房产传承的主要路径奥秘。
案例一
父母去世独生子女无法继承房产
我国从上世纪80年代开始实行独生子女政策，同时，我国商品房1998年以后开始上市交易[1]，目前一个家庭拥有多套房的情况并不少见。很多独生子女父母天然的以为，我就一个孩子，我的房产最后不都由我的孩子来继承吗？我们来看一个案例。
小丽是父母的独生女儿，父母亲生前留下一套房子。房产原先登记在父亲名下，父亲去世时未将房产过户到小丽名下。如今母亲去世了，小丽想把房屋过户到自己名下，然后把自己和女儿的户口迁到房子里去。但当小丽拿着房产证和父母的死亡证明到房管局要求过户却被拒绝。[2]
之所以会出现上述情况，主要原因在于，按照我国法律规定，排在第一顺序继承的人，包括配偶、子女、父母。这也意味着，在祖孙三代关系中，一旦中间的父辈早逝，如父辈未立遗嘱，祖辈也没放弃继承，那么原属于父辈的房产需均分给祖辈和孙辈。上述案例中，父亲过世时奶奶仍在世，她有权继承儿子的部分遗产；奶奶过世后，遗产由大伯的儿子、二伯夫妻、姑姑夫妻等继承，从而导致了小丽无法全额继承父母的房产。此外，虽然理论上可以计算小丽可继承的房产份额，但由于继承人可能存在离婚、海外定居等多种情况，在实操中要想真正确认继承份额恐怕会非常之艰难。
上面的这个案例告诉我们，不做传承安排不仅可能事与愿违，而且还可能让继承人面临巨大的问题。为此，很多人认为，生前写下遗嘱，房产传承必能万事大吉。然而即便立下遗嘱，情况又如何呢？下面，我们接着看一个虽然就房产继承写明了遗嘱，但依旧过户失败的案例。
案例二
自书遗嘱留隐患，房屋过户需确权
王老与王老太系夫妻，育有一子，夫妻共同享有一套住房。为了避免今后引发矛盾，王老身前立下书面遗嘱：将所有财产都给王老太。不料，王老的遗嘱并未避免纠纷的产生，王老太为了确认房屋归其所有，还是一纸诉状把她的儿子、儿媳妇、孙子告上法院。原来，儿子对父亲所立遗嘱并没有异议，也同意将讼争的住房办理到母亲的名下。但儿子在王老去世后的第三年也去世了，继承其份额的儿媳妇、孙子并不同意配合王老太办理过户手续。为了将讼争的住房过户到自己的名下，王老太只好起诉要求确认其享有住房的所有权。[3]
遗嘱具有形式简单、程序简便、直接体现被继承人意愿等好处，但是遗嘱传承还有很多不足。比如遗嘱不能实现房产继承的无缝对接，遗嘱往往只是过户的凭据之一。过户过程中，经常还需要公证机关的继承权公证等文件，费时费力。继承权公证需要所有法定继承人一同到公证处签字同意方能公证。但如上述案例，继承人意见难以统一也就无法完成继承权公证，这时候只能另谋出路，将继承人诉至法院，要求法院确认遗嘱的真实有效性，并判决该房产的继承权属于王老太，然后拿着法院的这份确权判决书到房管局过户。
综上可见，不做安排，或者仅是通过遗嘱方式做出安排，房产在传承过程中都可能面临诸多问题。那么，房产传承究竟有哪些路径，下面我们来逐一进行分析。
房产继承
【路径一】
申请房产继承变更登记主要包括以下几种方式：
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方式一 |
到公证部门办理继承权公证，凭继承权公证书办理房产登记。 |
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方式二 |
向房产所在地人民法院提起继承权诉讼，取得生效的确认继承人份额的判决书，随后，到登记机构接受查验和确认，凭生效法律文书办理登记。 |
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方式三 |
直接至不动产登记中心办理不动产登记。 |
有继承公证书或生效法律文书（简称“公法书”）的按照公法书内容登记；没有公法书但继承人之间经过协商达成一致意见，也可不通过公证或诉讼，直接至房产登记中心办理房产登记。需要特别说明的是，只有证明文件齐全、有效，继承人的身份或继承份额明确无争议，继承人之间也协商一致的情形下，方可由继承人自行共同前往产权登记机关直接办理房产登记。直接办理不动产登记看似容易，但其实，对于继承人来说，各种证明材料的收集并非易事，不动产登记机关很可能以材料不全或房产权属存在争议为由拒绝登记。
为避免房产继承带来的尴尬，建议可在生前及早规划房产传承安排，主要路径包括：房产赠与、房产家族信托、变现传承等。
房产赠与
【路径二】
赠与是没有对价的给付。但对于受赠人来说，仍需承担相应税负。生前赠与过户房产给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等亲属，需缴纳契税与印花税，免征个人所得税和增值税。[4]同时，受赠人取得赠与的房产再次转让的，还需就转让房屋的收入减除原捐赠人购置成本及相关税费，缴纳个人所得税[5]。
此外，现实中也发生了“父母赠与女儿房产十二年后反悔，父母状告女儿被驳回”[6]的真实案例，这也提示我们，房产赠与过户后不可撤销，提前赠与意味着放弃对房产的控制权，故应慎重考虑，谨慎使用。
房产家族信托
【路径三】
随着近几年金融机构对家族信托业务的不断推广、普及，家族信托日益走进大众视野。房产家族信托即将房产装入信托进行长期投资、管理。设立房产家族信托后，由于房产已转移至信托公司，并由信托公司按照委托人意愿进行传承，也就不会发生继承人继承房产的诸多麻烦。然而由于我国房产信托登记制度的缺失，以及目前将房产直接装入信托按照房产交易过户对待，在信托设立上税费成本高昂，所以目前选择通过此种方式安排房产传承的客户并不多见。
变现传承
【路径四】
房产的前三种传承路径各有优势，但同时存在一定不足，如房产继承可能流程复杂、费时费力，且容易引发家庭矛盾；房产提前赠与会导致控制权丧失；房产家族信托存在制度缺陷且成本高昂等。为此，亦可考虑在保留家庭核心房产的情况下，适时处置部分非核心房产，利用成熟多样的现金资产传承工具，如保险、保险金信托等实现传承目标。
以保险为例，
与房产直接传承相比，
其传承优势体现在：
一是保单可以指定受益人，能够保证财富传给指定的家人。
二是作为保单投保人，在明确财富未来受益对象的同时，依旧保留对财富的控制权。
三是保单操作便捷私密。保单投保时无需受益人到场或签字；理赔时，已明确指定的保单受益人在领取保险赔款时，无需其他法定继承人同意或到场签字，亦无需办理继承权公证书，省去房产继承过程的各种繁琐操作，也避免家庭纠纷。
四是保单具有税务筹划功能。依据我国法律[7]，保险赔款免交个人所得税。
此外，若未来我国开征遗产税，按照其他国家惯例，须先交税后继承。保单指定受益人，保险理赔金不作为被保险人遗产，这部分理赔金就可以作为遗产税的应税来源保证财富得以顺利传承。
结语
思深方益远，谋定而后动。房产作为中国家庭的核心资产配置，占据家庭财富的C位。为此，尽早走出房产传承认识上的误区，全面了解和评估房产在不同传承方式下的优劣，综合考量确定性、便捷性和税费成本等问题，并结合自身情况做出合理选择，方能未雨绸缪，真正实现传承目标。
[1] 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），
http://www.hangzhou.gov.cn/art/2019/7/8/art_1660298_4712.html，“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。
[2] 搜狐焦点：《父母去世独生子女无法继承房产》，
https://zhidao.baidu.com/special/view?id=cc5e5a24626975510300 （2021年5月26日最后访问）
[3] 福建法院网：《梅列法院：自书遗嘱留下隐患 房屋过户仍需确权》，作者：梅列法院 俞美华
http://fjfy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2014/11/id/1488020.shtml（2021年5月28日最后访问）
[4] 根据2006年国家税务总局发布的《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，
http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n810341/n810765/n812183/200609/c1196495/content.html，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税和印花税。
根据2009年财政部 国家税务总局发布的《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，
http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n810341/n810765/n812166/200906/c1188686/content.html，将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，对当事双方不征收个人所得税。
根据财政部 国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），
http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c2043931/content.html，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。
[5] 根据2009年财政部 国家税务总局发布的《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，
http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n810341/n810765/n812166/200906/c1188686/content.html, 五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
[6] 中国法院网：《赠与房产十二年后反悔 父母状告女儿被驳回》，
https://www.chinacourt.org/article/detail/2013/01/id/815810.shtml
[7] 《中华人民共和国个人所得税法》第四条第五款规定：保险赔款免纳个人所得税。
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