老杜看印尼之十九：在印尼如何进行土地交易
近年来随着中国印尼关系的进一步加强，很多国人来印尼做生意，慢慢滴对印尼产生了感情，他们的投入也渐渐得到了回报，于是便决心在印尼扎下根儿来不走了，成为新客华人新一代。
老杜看来，成为印尼老炮有两个标志：一是娶了印尼媳妇或嫁给印尼老公，二就是在印尼买了土地或房子。当然不只限于这些群体，很多来印尼投资的老板也遇到了各种土地问题，特别是在征用开发环节，那个问题多了去了，不是本文所能涵盖的。
以往有过一些关于外国人购买房屋土地一些介绍，但实战意义不强。而且印尼政府一会儿一个主意，也不知哪儿是正根儿。恰逢雷米律师事务所近期在巴厘岛召开了一个研讨会，经过主办方授权，在此发布一下会议的总结部分，以问答的形式和大家分享一下。
印尼的土地权利都有哪些?
答：所有权，垦殖权，建筑权，使用权，租赁权，开垦权，森林孳息权，其它临时性权利。
1、外国人或外国人在印尼根据印尼法律成立的法人实体(PMA)能否获得印尼土地的所有权?
答：不能。印尼农业基本法中关于土地权利的规定中，获得印尼土地所有权的只限印尼公民。
2、外国人可以在印尼获得的土地权利有哪些?
答：土地的使用权，建筑权，租赁权，垦殖权。
3、外国人在雅加达和巴厘岛购买土地或者房屋的使用权的基本条件和要求是什么?
答: 要持有工作签 kitas(可通过成立外国投资公司，即 PT 来办理 kitas)，巴厘岛可购置土地或房屋需满足其市场价值在3M印尼盾以上(约150万人民币)，面积不限，但只能是集中一个用地，不能分散(例如:一栋500平方米的房子/一套120平方米的公寓/一块 200 公顷的地皮)；雅加达的要求是需满足其市场价值在10M印尼盾以上(约500万人民币)。
4、外国人以个人身份或印尼法人实体身份在印尼购买土地或者房屋的使用权和建筑权有什么异同?
答：建筑权是指有权在土地上建设房屋，但房屋的所有权并不属于建造者。外国人以个人身份只能获得土地或者房屋的使用权，无法获得土地或者房屋的建筑权。且名下仅限一处土地或者房屋的使用权。以印尼法人实体身份可以获得土地或者房屋的建筑权。
国有土地，管理权地和独立所有权地能够获得建筑权的有效期最久为 30年，第一次可延长20年，到期后可申请延期30年。延期需在到期前2年就要开始申请土地权的延期。80年期满后还可以重新申请土地的建筑权。购买的目的必须明确，并必须在购买的土地有效地利用和合理地开发，不能荒废土地。
使用权可限定期限，最长可达25年，必要时可再延长25年。除非授权或协议有明确规定，否则不得进行出售、交换或转让;
当用于某种特定用途时也可以不限定期限，可通过无偿、收费或提供服务等方式。使用权相关双方不能威逼敲诈(例如：开发商强行征地，业主敲诈等) 。
5、外国人购买土地的使用权，建筑权的程序是什么?
答: 为了合法获得土地使用权及建筑权，外国人/外国投资公司应检查土地的历史，核查卖方出示的土地权利凭证(地契)，确保在签订购买合同前已通过国家及地方土地局的土地认证证明及信息的正确性，然后办理合法过户手续，可寻找专业土地公证处(Notaris)和律师事务所的协助。
6、外国人购买印尼土地的使用权，建筑权和租赁权的过程中有哪些费用产生?
答：（1）交易费用；（2）房产税：交易额的10%用于报税给印尼政府(即买方的5%和卖方的5%) ；（3）卖方需付的个人所得税：交易额-最后土地/房屋价值差价的10%(*利润的计算需综合考虑土地之前的价值，实时价值，卖方是一手还是多次转手等问题) ；（4）公证处费用(约为交易额的 2.5%)；（5）可能有的中介费用(约为交易额的2%) 。
7、外国人办理kitas可否借用他人的公司劳工名额来给自己担保工作签以便于在印尼从事工作及购买土地或房屋?
答：不能。借用他人公司劳工名额做工作签是违法行为，一经查出将面临巨额罚款及长期拘留。以其工作签名义所购置汽车，房屋等财产也将受到处理，出借劳工名额的公司也将受到处罚。
8、如果借用印尼本地人的身份证ktp以期能获得土地或房屋的所有权，与本地人签署协议，并支付其好处费，让本地人代管或将土地所有权转让给外国人，然后到律师事务所或公证处做公证，法律是否允许?存在何风险?
答：这是目前私下存在的做法，钟情于土地所有权的外国人通过本地人的更多便利降低成本。但是这种做法是违法的。印尼法律规定了只有印尼公民才能有印尼的土地所有权。外国人只能有使用权，建筑权和租赁权。风险: （1）此类单方面协议就算被公证，仍然不具备法律效力；（2）容易和借用身份的本地人陷入经济纠纷，因为受利益驱使及他人唆使等不可预测因素，并且无法律保障，容易财房两空，得不偿失；（3）综述：借用本地人的身份证，包含土地所有权/使用权/建筑权/的地契上的名字也将是本地人的名字，只凭单方面协议是没有任何保障的。虽然目前仍有很多这种操作，但是万一出事后，才找政府，也是爱莫能助。
9、印尼土地权无效或被废止的情况有哪些?
答：（1）土地权到期；（2）相关条件不符合规定(例如欺诈行为被发现) ；（3）所有者自愿放弃；（4）公共利益需要；（5）土地遭弃置；（6）土地遭损毁；（7）若印尼公民将土地所有权转让给了外国人，则此所有权无效；（8）垦殖权和建筑权转让给了外国的法人实体，则此垦殖权和建筑权无效。
10、除借用本地人身份证外的其它类似注意事项:
答：（1）如果外国人因得到遗产或婚姻关系获得土地所有权，所有权最多保留一年，一年之后土地所有权返还给国家；（2）拥有印尼和其他国家双重国籍的公民也不允许拥有土地所有权；（3）如果印尼公民将土地所有权转让给外国人或机构，此交易为非法行为，且支付给土地所有者的款项不予返还。
11、如果房子买卖完成后发现有质量问题应该如何处理?有哪些维护自己权利的渠道?
答：为了避免此类问题产生，尽量交易前，检查确认好房屋情况是否属实，另拟好协议内容，特别是如出现纠纷和此类情况下的解决办法，并做公证。如不慎发生，可根据合同先和卖方协商解决，若难达一致，可找法庭仲裁。
12、中国人在这里买房子可以申请到银行贷款吗?如果可以，需要哪些条件?
答：可以。要求：持有印尼工作签，在印尼有有效抵押物。
13、中国人若在印尼买房子，能否以这个理由从中国汇钱到印尼?
答：此问题在于当事人中国方面如何安排款项。
14、中国人在印尼购买土地并且进行合法商业活动后得到的利润能否汇回中国?
答：当然。只要合法经营并且报税，则为正当投资收益。
各位，问答完了，动心了吗？“农妇，山泉，有点田”，喜欢印尼的朋友小日子就准备在印尼过吧。