去年9月，翻身站突然成为网红打卡地，不少人来这里拜求咸鱼翻身。要我说这些人肯定是拜错了，翻身自己都翻不了身，怎么可能帮别人翻身?翻身和宝中，可能是深圳反差萌最大的两个片区了，只隔了一条宝安大道，一边13万1，一边7万6。买房买地段，地段如此接近的两个片区，价差为何如此巨大?因为买房除了买地段，还要买配套，买圈层。千金买邻，万金买圈在宝中和翻身体现的再深刻不过了。在深圳西南沿海，有一条狭长的填海带，这条地带内的土地都非常非常值钱。对土地资源极度稀缺的深圳来说，这条用四十年填出来的滨海长廊净地，注定要承载最优质的资源和最高端的产业。填海第一站，红树湾建设了滨海大道，发展了旅游业和房地产；宝中位于这条昂贵填海带的中间地段，是连接宝安与前海的中枢和纽带。很多时候，我们不明白有的片区为什么能一直涨，认真研究下地图就懂了。
除了地理位置，还有城市面貌，2005年开始建设的宝中，是这个样子的。
可以说，2005年开始崛起的宝中，集天时、地利、人和于一体，又有前海自贸区的加持，如同正午的太阳，处在它人生最辉煌的时期。我想起上周帮客户签的一套宝中二手，成交价1320万，业主2006年买的一手楼，第一次转让，房产证上写着原始购入价56万。白住15年，净获利1264万，这是一笔大多数家庭一辈子也赚不到的财富。身处这个行业，有时不能不慨叹，资本排山倒海的年代，个人力量如同微沙，勤劳致富像个笑话。宝中填海之前，翻身本是滨海的村镇，住满了本地的原住民，深圳全面城市化后，翻身撤村改居，大量的城中村拔地而起。和大多数原住民聚集的城中村类似，翻身的农民房和八九十年代的商品房众多，面貌落后。如果只是农民房密布和环境差，翻身的商品房均价本该是8万+，毕竟一路之隔的宝中是13万+，但还有一个致命问题，把翻身均价直接拉到了7万+。翻身还是一个运营多年的低端建材销售市场，到处都是建材门店，主营油漆、板材、线条、石膏、洁具等等，建材的气味四处飘散。翻身两个最大的问题，一是农民房带来的是观感和脏乱问题，二是低端建材聚集带来的健康和安全问题，二甚至比一更严重。千金买邻，万金买圈，试问是你，愿意居住在这样的片区吗，哪怕对面就是14万的宝中。即使是这种看起来观感还不错的花园小区，均价也只有七万多。翻身最贵的小区是卡罗社区，卡罗社区紧邻宝安大道，07年的次新花园社区，品质物管都不错，主打小户型，均价10万摸到了翻身的顶。菁英趣庭和风临洲是宝中低品质的三类盘，也就是说，翻身的顶比宝中的底还要便宜两万，更不能比同是小户型的花样年系列了，花样年均价已经14万，品质还在卡罗社区之下。片区对楼盘有严重的拉踩效应，哪怕只是隔路相望，好片区的低档盘，都可以压过差片区的高档盘，这就是圈层带给人的心理暗示。宝中和翻身的现状与对比，我觉得有很大的警示意义。这两年很多人高价去抢沙井，抢的是沙井的未来，可有没想过，沙井的未来和你现在抢到的房关系到底有多大?你现在抢到的房，未来是身处耀眼的新城，还是落寞的老城，有认真想过这个问题吗?你现在抢到的房，已经十几年的楼龄，等新区初步成熟，已是二三十年的老房子，老城区的老房子能值多少钱，有认真想过这个问题吗?老旧片区的重生，只能寄希望于旧改，而深圳的旧改哪是一朝一夕的事。目前的旧改，都是东一块西一块打补丁，不可能整个片区推倒重来，一块小补丁都要打至少十年，整个片区彻底重建又需要多久，五十年，还是一百年?在我看来，深圳的城中村、大塔楼，大独栋会长期和中高端住宅小区共存，这个期限会非常非常久，几十年甚至上百年看不到头。为什么会长期共存，拆迁困难只是表层原因，根本原因是深圳是一个太昂贵的城市，必须有大量低端住宅的补充。如果深圳拆光了单价1-2万的农民房，3-4万的大独栋大塔楼，取代它们的全是10-20万的商品房，人数最多的金字塔底层失去了生存的土壤，必然引发一系列剧烈的社会问题，那个时候大家才会知道，原来城中村对深圳城貌的影响，是一件多么微不足道的小事。1、宝中和翻身的对比，证明了地段固然重要，但如果配套太差，地段也无法拯救；2、投资客买沙井，买的是预期和地段，但忘记了糟糕的配套能否有根本性的改观；3、关于旧改，深圳的高中低端片区会长期共存，这不是钱的问题，而是社会稳定的问题。凭借大渔和管家团队多年来楼市深耕和不动产配置经验；为客户提供深圳和广州入户、楼盘选筹代购等一站式服务；
